«Не могли смотреть, как пропадает объект в центре города»
Универмаг «Солнышко» на Большой Садовой откроется после ремонта осенью — уже в качестве торгового центра. По словам Михаила Гельфанда, гендиректора компании «Недвижимость & Капитал», управляющей этим объектом, конкурентными преимуществами являются местоположение и доступность — здесь будут арендаторы среднего ценового сегмента
«Недвижимость & Капитал» арендовала универмаг «Солнышко» у инвестиционного фонда Pro Consulting Global Limited на 7 лет. Его первый этаж откроется в конце июня. Объем инвестиций составит 500 тыс. долларов, срок окупаемости — год. Как сообщает г-н Гельфанд, в центре расположатся около 40 арендаторов, среди них — супермаркет, магазины одежды и обуви, аптека, ювелирный магазин и др. N: — Что побудило вас к смене концепции «Солнышка»?
М.Г.: — Расположение арендаторов в универмаге было хаотичным и непривлекательным, как следствие — низкие трафик и доходы собственника. Само здание давно требовало ремонта. Входы по бокам здания сделаны не совсем корректно — людям было неудобно входить. Поэтому сделаем центральный вход со стороны Б. Садовой. Наша концепция — «лицом к людям», здесь будут представлены товары среднего ценового сегмента, мы не хотим делать торговый центр премиум-брендов. Площадь объекта останется прежней — около 7 тыс. кв. м, а его вид изменится — сделаем внутри ремонт, заменим детали фасада здания и стен. Со стороны ул. Суворова будет парковка на 200 машино-мест. Планируем встроить эскалаторы в существующие лестничные марши, но в верхнем направлении. У нас уже давно возникло желание переделать универмаг, но не удавалось договориться с собственником. Не могли смотреть, как пропадает такой объект в центре города.
N: — На каких условиях сотрудничаете с собственником?
М.Г.: — Мы арендовали объект на 7 лет у инвестфонда Pro Consulting Global Limited, дальнейшие подробности раскрыть не могу. Объем инвестиций в ремонт объекта составит около полумиллиона долларов наших собственных средств. Окупить их рассчитываем через год. Кредиты не привлекаем. Мы осуществляем разработку проекта и ремонт здания, устанавливаем торговые модули, проводим коммуникации, обеспечиваем пешеходный трафик. Остеклением модулей и дальнейшим оформлением будут заниматься сами арендаторы.
N: — Как будут отличаться арендные ставки в зависимости от этажа?
М.Г.: — Дорого у нас. (Улыбается.) От 3,5 тыс. рублей за кв. м в месяц на первом этаже, 2 тыс. рублей на втором, 1 тыс. рублей на третьем, 500 рублей за кв. м в месяц за офисы на четвертом этаже. Площадь этажей примерно одинакова — первый и четвертый по 1 тыс. кв. м каждый, а второй и третий — по 1,1 тыс. кв. м. На первом разместятся супермаркет «Апекс», магазин «Яшма-золото», аптека — это наши якорные арендаторы, а также еще несколько магазинов. Еще привлекли магазины одежды на второй и третий этажи. Здесь разместятся около 40 арендаторов. Весь первый этаж откроем к концу июня, второй — в августе, остальные два — осенью. Из компаний, которые ранее располагались в универмаге, в новый торговый центр перейдут около 10%. Будем работать и с местными предпринимателями — их доля будет около 50% от общего числа арендаторов.
N: — Самостоятельно осуществляете брокеридж?
М.Г.: — Всегда совместно с нашим партнером Михаилом Хабнером и его компанией «Хабнер & Ко: коммерческая недвижимость».
N: — Как вы считаете, насыщен ли наш город торговыми центрами и каковы конкурентные преимущества вашего ТЦ?
М.Г.: — Небольших торговых центров до 7 тыс. кв. м у нас немного. Крупными же ТРК, на мой взгляд, Ростов перенасыщен. Достоинства нашего ТЦ — выгодное местоположение и доступность: мы рассчитываем на покупателей среднего достатка, а это, на мой взгляд, самый большой пласт населения здесь. Кроме того, поблизости других торговых центров нет. Поэтому рассчитываем на увеличение пешеходного трафика в три раза — от 4 тысяч человек в день.
N: — Рядом с вашим торговым центром расположен Южный федеральный университет. Как будете это использовать?
М.Г.: — Мы планируем организовать выносной общепит для студентов — установить павильоны в европейском стиле на площадке в 100 кв. м на крыльце, она также принадлежит собственнику «Солнышка». Еще будет общепит на площадке неподалеку, сейчас там находится кафе «Имбирь».
N: — Согласно открытому отчету ТРЦ «Талер», номинальная рентабельность этого объекта была по итогам 2012 года на уровне 100%. Какого показателя планируете достичь вы?
М.Г.: — Мы тоже ориентируемся на 100%.
N: — Какими еще объектами управляет ваша компания?
М.Г.: — У нас около 10 объектов, общая площадь с учетом «Солнышка» составляет около 30 тыс. кв. м, работаем с 200 арендаторами. Управляем торговым центром «Мир», расположенным в Александровке, ТЦ «Ромашка» в районе Сельмаша. Еще управляем торговым домом «Арбат» на углу Садовой и Ворошиловского, зданием на ул. Красноармейской, где Herbalife. Помимо брокериджа обеспечиваем клининг и охрану — сотрудничаем с двумя компаниями.
N: — Здание ТД «Арбат» до сих пор на стадии продажи?
М.Г.: — Да. Мы работали с высокими показателями рентабельности — у этого объекта она достигала уровня 200%. К сожалению, здание закрыли по не зависящим от нас причинам.
N: — Насколько сейчас заполнены ТЦ «Мир» и «Ромашка»? Есть ли в планах мероприятия по увеличению пешеходного трафика?
М.Г.: — Оба торговых центра заполнены на 100%, площадь каждого около 3,5 тыс. кв. м. У нас долгосрочные договоры аренды, якорями выступают «ЦентрОбувь» в обоих ТЦ, «Магнит», «Магнит косметик» в «Мире», в «Ромашке» — «Л´Этуаль», «Пятерочка». Арендная ставка — 1–2 тыс. рублей за кв. м в месяц. Пешеходный трафик в этих ТЦ составляет 4 тыс. человек в день. Кроме того, у нас высокий лист ожидания — федеральные продуктовые и обувные сети изъявили желание арендовать у нас помещения, но свободных площадей нет. Поэтому пока нет смысла увеличивать трафик. Когда открываем новый ТЦ, арендаторы других наших объектов также открывают свои магазины в нем.
N: — Каковы финансовые результаты вашей компании за прошедший год?
М.Г.: — Мы не раскрываем эту информацию.
N: — В 2012 году руководство ТРЦ «Золотой Вавилон» перевело некоторых арендаторов первого этажа на второй — за счет более низкой арендной ставки магазины увеличили прибыль. Используете ли вы подобный метод?
М.Г.: — У нас такой практики нет. Я думаю, там просто появились другие компании, которые захотели на первый этаж, способные оплачивать аренду по ставке определенного уровня, и в связи с этим произошла ротация.
N: — За последние несколько лет Б. Садовую покинули арендаторы из разных сегментов — ресторан, магазины одежды, косметики. Как вы думаете, какой бизнес на ней будет чувствовать себя лучше всего в ближайшие годы?
М.Г.: — Полагаю, те компании, которые могут предложить товары основной массе населения. Дорогие бренды на Б. Садовой никому не нужны, они уже есть в крупных торговых центрах.
N: — Собственники недвижимости в Ростове готовы учитывать разные возможности бизнеса по оплате аренды?
М.Г.: — Да, они настроены вполне лояльно — в кризисных ситуациях, когда нужно идти навстречу арендаторам, соглашаются на снижение арендной ставки.
N: — Насколько высока конкуренция в сфере управления торгово-деловой недвижимостью в Ростове?
М.Г.: — Ее практически нет, борьбу с ростовскими компаниями не ощущаем. Многие предлагают эту услугу, провозглашая себя управляющими, но профессионалов здесь немного. Некоторые федеральные компании из Москвы работают на хорошем уровне, однако они занимаются центрами, где представлены товары в сегменте выше среднего, а потому мы не конкурируем с ними. Они работают в большей степени с федеральными магазинами и премиум-брендами, у нас же задача другая — предоставлять возможность людям приобретать в одном месте недорогие товары.
