Операции с недвижимостью стали приоритетом корпоративного кредитования в Ростовской области
В этом году наиболее охотно банки кредитуют операторов недвижимости. Это направление впервые стало безусловным лидером в корпоративном секторе: за год кредитный портфель здесь вырос на 27,5%. А вот кредитование сферы торговли и услуг, традиционно наиболее активное направление, показало худшую динамику.
Вот уже два года бизнес работает в условиях крайне высокой ключевой ставки. Намеченный в июне этого года курс на ее снижение пока еще носит не вполне уверенный характер. Текущая ставка в 17% не позволяет бизнесу прибегать к долгосрочным заимствованиям. Большинство клиентов перебиваются за счет овердрафтного кредитования. Те, у кого есть доступ к субсидиям, покрывающим часть процентных выплат по кредитам, могут себе позволить кредиты на больший срок.
По итогам первого полугодия портфель кредитов, которые банки выдали корпоративным заемщикам Ростовской области, составил, по данным ЦБ, 901,4 млрд руб. Это всего на 5,7% больше, чем год назад. При текущем уровне инфляции и ставок это можно охарактеризовать как стагнацию.
Предприятия торговли и услуг, традиционно самое активное направление банковского кредитования, вот уже два года сокращают заимствования. Последствия можно увидеть на полках магазинов: сокращение ассортимента и количества поставщиков. С июня 2024 по июнь 2025 года портфель кредитов, выданных компаниям сферы торговли и услуг Ростовской области, сократился на антилидерские 11,9 млрд руб. (см. таблицу 1). В результате крупнейшими заемщиками стали операторы недвижимости, на второй позиции — сельхозбизнес.
Наиболее охотно сейчас банки кредитуют операторов недвижимости. Это направление впервые стало безусловным лидером корпоративного финансированя: за год кредитный портфель здесь вырос на 27,5% до 176 млрд руб. Формально в лидеры оно выбилось год назад, опередив на самую малость торговлю. Но теперь лидерство уверенно закреплено.
Рост кредитного портфеля банков, выдаваемого компаниям, которые управляют недвижимостью, обусловлен ростом активности в этой сфере из-за резко изменившихся условий бизнеса и финансовой турбулентности. Недвижимость для крупного капитала и банков выступает одним из защитных активов. Компания «Агроком Холдинг», основным видом деятельности которой является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, по итогам прошлого года увеличила объем заемных средств на 6% — до 17,28 млрд руб. В Ростовской области, согласно данным «СПАРК-Интерфакса», это самый крупный показатель среди аналогичных компаний. В последние годы интересы холдинга Ивана Саввиди все заметнее проявляются в сфере девелопмента. Взять, например, его проекты жилого и коммерческого строительства в городах Кавминвод или покупку подмосковных отелей «Газпрома»: пятизвездочного «Империал Парк Отель & СПА» за 3,6 млрд рублей и бутик-отеля «Богородское» за 834 млн рублей.
В число крупнейших заемщиков в регионе входят также компания «МТМ», которая имеет отношение к проекту строительства жилого района Кумжаград в западном жилмассиве Ростова, с объемом заемных средств на начало года в размере 6,4 млрд руб.
Всего в Ростовской области, согласно данным «СПАРК-Интерфакса», на начало года пользовалась заемным финансированием 61 компания, основной вид деятельности которой связан с управлением недвижимостью. В число крупнейших, разумеется, вошли также компании, которые управляют работой торговых центров и складов: «Аргус», ДНГБ, «Логопарк Дон», «Антрацит» и т. д. (см. таблицу 2).
Судя по тому, что размер просроченной задолженности в этом секторе кредитования на Дону за год сократился, в отличие от большинства других отраслей (см. таблицу 3), можно говорить о том, что ставка банков на операторов недвижимости себя оправдывает.
В прошлом году, по данным «СПАРК-Интерфакса», выручка 277 оперирующих недвижимостью компаний Ростовской области (с годовым показателем более 50 млн руб.), выросла на 7%, а их чистая прибыль — более чем в 1,5 раза. Каким будет этот год, пока неизвестно, но очевидно, что компании сектора недвижимости останутся в числе наиболее устойчивых заемщиков.
Вторая категория компаний, которые также относятся к сфере операций с недвижимостью, — это компании, которые выполняют функции заказчиков строительства и генподрядчиков (см. таблицу 4). Рейтинг крупнейших в этой категории заемщиков также возглавляет компания, связанная с бизнес-группой Ивана Саввиди, — «МКЦ-Девелопмент» — заказчик строительства ростовского отеля глобальной сети «Хаятт» (Hyatt Regency Ростов). Отель строился долго, с 2008 года, с массой конфликтов и обошелся в весьма круглую сумму.
В числе крупнейших строительных заемщиков — компании, которые связаны с застройщиками жилья (МСК, «СК10»), бизнесменами Леонидом Гогоряном, Арташесом Арутюнянцем и другими.
Статистика Банка России по операциям с заемщиками, основным видом деятельности которых значится строительство, не столь благоприятна: строительный бизнес под давлением из-за сокращения льготной ипотеки. Просрочка в секторе за год выросла с 5,4% до 8,3% кредитного портфеля (см. таблицу 3). Да и в целом общеэкономический фон трудно назвать позитивным. Ярко негативные цифры просроченной задолженности зафиксированы в секторах транспорта и связи, неметаллических минеральных продуктов (включая стройматериалы) и добычи полезных ископаемых.
Банки и крупные компании стремятся расширять финансирование коммерческой недвижимости из-за дефицита новых проектов и спроса на качественные помещения. Однако на пути этих желаний стоит высокая стоимость заемных средств. Основой устойчивости связанного с недвижимостью бизнеса является собственный капитал, накопленный в тучные годы. Однако все чаще приходится слышать о необходимости рефинансирования старых кредитов под залог недвижимости для повышения ликвидности в условиях роста себестоимости и кредитной нагрузки. Поэтому так много разговоров о необходимости скорейшего снижения ключевой ставки.
