Вырос спрос на качественные офисы
На рынке офисной недвижимости наметилось оживление — арендаторы переезжают в более качественные офисы. По словам участников рынка, процент свободных площадей в офисных зданиях снижается. Лучше всего заполнены качественные бизнес-центры классов А и В. Ставки аренды остаются стабильными.
По словам директора компании «Хорошие офисы» (управляет несколькими офисными зданиями) Олега Пилипенко, за 2017 год заполняемость офисных объектов компании увеличилась и составляет 92%, количество площадей в управлении тоже приросло. Ставки аренды офисов остались на прежнем уровне.
— В 2017 году цены на офисную недвижимость в Ростове практически стояли на месте, а все изменения были в рамках статистической погрешности, — говорит гендиректор DDC Consulting Елена Полюшенко. — Начало 2018 года изменений в эту тенденцию не внесло. Более того, в управляемых нами проектах арендные ставки мы не корректировали с 2014 года. Неизменно растут лишь тарифы за пользование коммунальными ресурсами, которые мы обязаны компенсировать ресурсоснабжающим организациям.
По словам Елены Полюшенко, сейчас ставки составляют 450–500 руб. за кв. м в месяц в зданиях компании, не относящихся к какому-либо классу; около 650 руб. за кв. м в месяц в классе В– и около 800 руб. за кв. м в месяц в классе В+. Более высокие ставки присваиваются индивидуально в зависимости от объективных повышенных потребительских характеристик офиса.
По данным мониторинга N, средняя ставка в бизнес-центрах класса А составляет 950 руб. за кв. м в мес.(на примере 4 бизнес-центров, см. таблицы).
По наблюдениям управляющего партнера АН «Парус» Максима Хмеля, в современных бизнес-центрах ставки аренды колеблются в диапазоне 700–1500 руб. за кв. м в мес. По его словам, в БЦ «Лига наций» базовая ставка аренды составляет 1200 руб. и на сегодняшний день там нет свободных офисов. — Ситуация на рынке неплохая, это касается в первую очередь дорогих офисов, — говорит он. — Аренду в «Лиге наций» рассматривают крупные федеральные и местные компании, которые подрастают и хотят перебраться в более качественный и комфортный офис.
По мнению директора по маркетингу концерна «Единство» Марии Калашниковой, ставки аренды в БЦ «Риверсайд-Дон» остаются стабильными. В зависимости от площади, уровня отделки, вида из окон и этажа они могут варьироваться от 700 до 1200 руб. за кв. м в мес.
— В целом в течение прошлого года ротация арендаторов была минимальная и ниже 85% заполняемость не опускалась, сейчас она составляет 92%, — говорит Мария Калашникова.
По словам Елены Полюшенко, в офисных зданиях, курируемых DDC Consulting, доля свободных площадей на сегодняшний день составляет 5–10%.
— С заполняемостью в офисном сегменте ситуация двоякая, — говорит она. — С одной стороны, по-прежнему остаются вакантными помещения в «непрофессиональных» зданиях: бывших НИИ, административных и прочих объектах, которые изначально не строились для функционирования на арендном рынке на основании детального анализа конкурентов и не формировали уникальную концепцию. Такие здания продолжают терять арендаторов, переезжающих в более качественные помещения. Владельцы «непрофессиональных» объектов демпингуют в попытке заполнить площади, и, в принципе, данный подход способен привлечь арендаторов, для которых вопрос сокращения расходов критичен. С другой стороны, качественные здания сокращают вакантность, и для крупных требовательных арендаторов рынок выглядит как рынок арендодателя. Для непритязательных арендаторов выбор присутствует и будет присутствовать еще долго.
— Можно сказать, на глазах улучшилась обстановка со спросом на офисы, — рассуждает эксперт по аренде коммерческой недвижимости АН «Титул» Владимир Литвинов. — Сейчас стали поступать заявки на большие площади — 800–1000 кв. м, правда, в определенных местах. Заполняемость бизнес-центров за прошедший год повысилась. Я недавно интересовался ситуацией в «Ростовском» и «Белом слоне» и очень удивился, что там уже занято 90% площадей. Объявлений еще много висит, но подобрать офис стало труднее. Мы это чувствуем, потому что к нам стали больше обращаться. Ведь когда выбор большой и цены низкие, арендаторы и сами без проблем находят офисы. А сейчас все хорошие места заняты.
По словам Владимира Литвинова, цены немного подравнялись. Если раньше основная масса арендаторов искала офис не дороже 400–500 руб. за кв. м в месяц, то сейчас готовы рассматривать и ставку 500–600 руб. за кв. м в месяц.
По данным мониторинга N, средняя цена на офисы в центре города составляет 800 руб. за кв. м в месяц, в районах — 620 руб. за кв. м в месяц. По прогнозам экспертов, в этом году возможно повышение цен на офисы.
