Потерявши, не найдешь
В крупных бизнес-центрах высокого класса появились новые арендаторы из сферы IT-технологий, но в случае высвобождения помещений заполнить их крайне сложно. На ростовском рынке офисов классов А и В наблюдается парадоксальная ситуация. По словам риелторов, в некоторых крупных объектах улучшилась заполняемость — сказалось снижение цен и индивидуальные уступки собственников. С другой стороны, рынок стагнирует и офисы востребованы только бизнесом, работающим в сфере IT-технологий. По этим причинам найти арендатора на освобождающиеся помещения собственникам очень сложно. Эксперт советует им идти на уступки арендаторам.
— Сейчас на рынке офисов класса А сложилась хорошая ситуация — почти везде все заполнено, вакантные площади остались в «5 морях», так как там еще не сделан ремонт, — рассказал управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель. — Мне даже завидуют коллеги из Краснодара. Там современных бизнес-центров построено очень много, они простаивают.
— БЦ «5 морей» в этом году показывает положительную динамику заполнения свободных площадей. Так, можно отметить аренду компанией «Яндекс» целого этажа, но в целом комплекс недостаточно заполнен, так как предлагаемые арендные площади без ремонта, — рассказал директор Конторы доходной недвижимости «Паршинъ и сотоварищи» Евгений Паршин. — Если бы помещения в бизнес-центре были с ремонтом, то проблем с его заполнением не возникло бы.
По словам Максима Хмеля, сейчас в бизнес-центрах класса В офисы предлагаются по 700 рублей за кв. м в мес., в «Колизее» — от 750 рублей за кв. м в мес., «Лиге наций» — от 1200 рублей за кв. м в мес.
Впрочем, другие эксперты, а также собственный мониторинг N показывают более низкие ставки аренды (см. таблицу).
Эксперт коммерческого отдела КУН «Титул» Владимир Литвинов считает, что в Ростове нет бизнес-центров класса А, поскольку нигде нет достаточного количества парковочных мест.
Много места около «Колизея», но он находится уже на окраине центра и соседствует с трамвайными путями.
По мнению эксперта, наилучшие по качеству и полностью заполненные центры: Clover House, «Кристалл» и «Гедон». Там же небольшое количество собственников, что сейчас редко встречается, поэтому можно добиться единой системы управления.
— Самые высокие ставки аренды в Clover House, в хорошие времена они были равны 1200 рублей за кв. м в мес., с 2014 года цены не росли, — считает Владимир Литвинов. — Собственники могли делать уступки, снижать цену за счет «коммуналки» и т. п. Например, в «Гедоне» ставка аренды — 900 рублей за кв. м в мес. (за площади в несколько сотен кв. м), но дополнительно арендатор платит только за электричество. В «Белом слоне» ставка аренды — 600–700 рублей за кв. м в мес., но надо оплачивать все статьи ЖКХ и еще 100 рублей за кв. м в мес. за обслуживание. В результате то на то и выходит.
По словам эксперта, наибольшее количество предложений офисов в высоком классе можно найти в бизнес-центрах «5 морей», «Купеческий двор» и «Риверсайд-Дон».
По сравнению с началом кризиса 2014 года, когда бизнес-центры были заполнены лишь на 60–70%, сейчас заполняемость довольно высокая.
По мнению Максима Хмеля, это объясняется тем, что экономика развивается в сфере интеллектуальных и консалтинговых услуг, поэтому офисы стали востребованными.
— Появилась новая категория клиентов, занимающая крупные площади, — это IT-компании, — пояснил Евгений Паршин. — Это высокомаржинальный бизнес, они выросли и стали открывать представительства. Раньше на такие офисы претендовали строительные компании, но из-за общего состояния экономики они не ищут новых площадей. Других новых арендаторов на рынке офисов классов А и В мало. В прошлом году активно развивались и искали площади медицинские центры. В целом же рынок аренды просел, многие арендаторы испытывают сложности с выплатой арендной платы, что отражается в общем снижении ставок аренды на офисные помещения.
По мнению Владимира Литвинова, за последние годы удалось за счет ценовой политики и притока новых арендаторов выправить ситуацию. Однако радужных перспектив нет.
— Сейчас наблюдается парадокс: наполненные офисы и почти полное отсутствие спроса, — считает эксперт. — Бывает, что за месяц у рекламы хорошего офиса в небольшом бизнес-центре насчитывается лишь 5–9 просмотров. И предложить его некому, так как клиентов крайне мало. Пошла новая волна отсутствия спроса.
По его словам, потенциальные арендаторы интересуются офисами площадью 150–200 кв. м, иногда — 300 кв. м. В первую очередь они рассматривают крупные бизнес-центры, хотя сейчас инфраструктура в небольших офисных зданиях ничем им не уступает.
Роман Бабенко, гендиректор Лаборатории экономического инжиниринга, также считает, что офисы высокого класса востребованы крупными компаниями с филиалами, поскольку у них есть корпоративные требования.
— Крупный бизнес укрупняется, а малый оптимизируется, — уверен Роман Бабенко. — Кроме того, усиливается влияние фактора центральной части Ростова — наличие парковки. БЦ «Лига Наций», помимо прочего, востребован благодаря наличию внутренней парковки. Рынок использования офисов требует корректировки, идет трансформация офисных пространств, поскольку людей интересует мобильность, многие уходят работать в интернет-пространство.
В некоторых регионах уже действует закон о самозанятых, который позволяет распределять ответственность. Искусственно притянутые в штат «компьютерщики на четверть ставки» на законных основаниях выходят из штата. К сожалению, такая форма нормальных, фактически не трудовых, а гражданско-правовых отношений в Ростовской области не введена.
В некоторых офисах арендаторы находятся в течение многих лет, поэтому собственникам удается сохранять докризисные ставки. Однако если такой бизнес переезжает, новые арендаторы начинают рассматривать предложение лишь с большим дисконтом. Участник рынка привел пример, что после ставки в 700 рублей за кв. м в мес. владельцу офиса удалось привлечь нового арендатора лишь за 600 рублей за кв. м в мес.
— Могу дать совет собственникам: если ваши арендаторы просят снизить ставки аренды, то лучше идите на уступки, — рекомендует Владимир Литвинов. — Сейчас, потеряв арендатора, сложно найти нового.
