Ставки аренды на офисы в спальных районах, как и в центре Ростова, снижаются. При этом в отличие от центра заполняемость там пока сохраняется на более высоком уровне. По словам эксперта, собственники предлагают арендаторам бонусы в виде бесплатного ремонта, невключения в сумму платежа затрат на отопление и т. п.
По словам директора КУН «Время» Алексея Попова, ставки аренды в спальных районах за прошедшее полугодие несколько снизились и сейчас составляют 300–500 руб. за кв. м в мес. При этом, по его словам, заполняемость офисов там осталась прежней.
— Ставки аренды на офисы в спальных районах города в зависимости от местоположения могут доходить до 750 рублей за кв. м в месяц, но практически любой собственник пустующего помещения готов снизить стоимость аренды на 10–15%, — отмечает директор АН «Парус» Максим Хмель. — По понятным причинам сегодня компании пытаются снизить расходы на аренду, но массового переезда арендаторов из центра в спальные районы, где можно снять офис по более низкой цене, пока не произошло.
Три года назад эксперты говорили о бурном развитии этого рынка, целесообразности возведения в спальных районах офисных зданий. Средняя ставка аренды тогда составляла 550 руб. за кв. м в мес.
По наблюдениям эксперта по коммерческой недвижимости КУН «Титул» Владимира Литвинова, запросы на аренду офисов в спальных районах поступают не так часто. Наиболее востребованы офисные помещения в Нахичевани и на Сельмаше. Очень редко встречаются запросы на помещения на Северном и Западном.
По его словам, ситуация с ценами аренды офисов в спальных районах аналогична тому, что происходит в центре города, где с начала года снижаются ставки аренды:
— К примеру, на Северном помещение площадью 100 кв. м, выставленное за 80 тыс. руб., было в итоге сдано за 60 тыс. руб. Цены снизились на 15–20%.
В то же время в некоторых бизнес-центрах собственники держат ставки аренды. Владимир Литвинов привел в пример БЦ «Колизей», который находится за пределами центра, но в то же время достаточно близко от него, где цена уже давно держится на уровне 850 руб. за кв. м в мес. и не снижается. По его мнению, постепенно этот объект заполнится, поскольку центр города переполнен, там все время пробки, отсутствуют парковки и некоторые арендаторы стремятся в более спокойные места. Аналогичный пример — бизнес-центр на бульваре Комарова на Северном, где ставка аренды составляет 700 руб. за кв. м в мес.
В целом же цены на офисные помещения в спальных районах, расположенные не в бизнес-центрах, варьируются в пределах от 400 до 500 руб. за кв. м в мес.
— Если раньше банки спокойно снимали помещения по цене 1 тыс. руб. за кв. м в месяц, то сейчас они арендуют их по 600 руб., — говорит г-н Литвинов.
Ситуация на рынке офисов в спальных районах, на его взгляд, аналогична ситуации в центре города. По его наблюдениям, последние месяц-полтора резко снизилось количество заявок на аренду офисов площадью 15–30 кв. м и выросло — на большие, площадью от 500 до 1100 кв. м. В списке заказчиков крупных объектов — энергокомпании, Управление ж.-д. транспорта, портовая служба, сотовые компании и т. д. Активность крупных игроков связана с тем, что много помещений освободилось и цены упали. Также поступают заявки на помещения площадью 150–180 кв. м.
По словам Владимира Литвинова, собственники пребывают в шоке, так как арендодатели просят заключать длинные договора сроком от 3 до 7 лет, а собственники не знают, какую индексацию закладывать.
— Произошло остывание и расслоение рынка, — говорит гендиректор НПО «ЛЭИ» Роман Бабенко. — Снижение выручки в нескольких бывших высокомаржинальных сегментах привело к остановке деятельности и уходу фирм из офисов. В результате образовались бреши — пустые офисы. Причем на эти места уже не стоит очередь. Происходит перезарядка: простаивающие площади заставили адекватных собственников разработать и более внятную тарифную политику, и условия эксплуатации объекта. Например, порывающемуся уходить арендатору в сумму платежа не включают затраты на отопление, предлагают бесплатный косметический ремонт в офисе. Также для удержания арендатора снижаются тарифы на аренду телефонного номера, плата за интернет (если собственник является еще и провайдером). На таком фоне изменения структуры платежа предлагаемые ставки аренды снизились незначительно, может на 10% от уровня прошлого года. Фактические доходы владельцев упали гораздо сильнее.
— Большинство неконкурентоспособных и неадекватных предложений самоликвидировались, — говорит г-н Бабенко. — Собственники стали чаще и глубже интересоваться анализом рынка, иногда на более профессиональном уровне, чем арендаторы. Больше собственников вовлечено в прямое предложение объектов.
По его словам, ставки аренды по новым сделкам в спальных районах сейчас опускаются до 430–450 руб. за кв. м в месяц. При этом в отличие от центра города в спальных районах заполняемость снизилась меньше.
