Жилой комплекс на Береговой

На пересечении Береговой и Богатяновского возводится ЖК «Аквамарин» жилой площадью 11,4 тыс. кв. м со встроенными офисными помещениями, фитнес-центром и многоуровневой автостоянкой.

Земельный участок площадью 4608 кв. м является собственностью застройщика.

Согласно проекту, в основе комплекса — 3-этажный стилобат. На нем будут расположены два отдельно стоящих жилых корпуса — 6- и 19-этажный. В настоящее время возводится стилобат.

Общая площадь 3 коммерческих помещений, предусмотренных проектом, — 354,1 кв. м.

Корреспонденту N, обратившемуся в отдел продаж в качестве клиента, сообщили, что в настоящее время можно купить два офиса в 6-этажном корпусе — площадью 104 кв. м (за 8,3 млн руб.) или 119,9 кв. м (за 9,6 млн руб.). Таким образом, цена предложения — около 80 тыс. руб./ кв. м.

Согласно проектной декларации, общая площадь ЖК — 23,9 тыс. кв. м, планируемая стоимость строительства — 914,5 млн руб. Соответственно, предполагаемая себестоимость возведения кв. м — около 38 тыс. руб.

Опрошенные N ростовские риелторы отметили, что данные помещения не могут быть использованы для торговли, а следовательно, они низколиквидны. По общему мнению экспертов, цена описанных объектов завышена.

— В центре города новые офисы с ремонтом можно приобрести менее чем за 75 тыс. руб./кв. м, — говорит директор АН «Стройкомплекс» Екатерина Войтешонок. — Реальный покупатель, скорее всего, получит существенную скидку. Рассмотрим покупку для сдачи в аренду. Как правило, собственник рассчитывает получать ежемесячный доход, равный 10% от вложенных средств. То есть, купив за 8 млн руб. офис 100 кв. м, владелец должен сдавать помещение по 800 руб./кв. м. Даже если бы данный объект был введен в эксплуатацию, отремонтирован и сдавался в аренду, рыночная цена кв. м не превысила бы 500 руб. Соответственно, и цена продажи должна быть около 50 тыс. руб./кв. м. Кстати, такое предложение заинтересовало бы и тех покупателей, которым коммерческие площади нужны для собственного бизнеса. Здесь может располагаться, например, салон красоты, стоматология, страховая компания. Но, вложив серьезную сумму, собственник начнет развивать бизнес не ранее чем через два года. Кроме того, придется потратиться на ремонт. Получается, что до сдачи ЖК в эксплуатацию вложение будет убыточным. Тем не менее, думаю, офис площадью около 100 кв. м удастся довольно быстро продать за 5–6 млн руб. Для инвестора это будет выгодным приобретением, учитывая, что в последние годы район набережной активно развивается, сам комплекс, безусловно, интересный, а застройщик хорошо известен на рынке качеством проектов. По цене предложения данные объекты могут быть проданы на завершающей стадии строительства.

Кроме того, эксперты обращают внимание на недостатки локации нового ЖК.

— Место, с одной стороны, престижное, у Дона, — отмечает Иван Володин, ведущий специалист по коммерческой недвижимости АН «Женева». — Но у него есть серьезный минус — проблемы с транспортной доступностью. И сотрудникам, и посетителям офисов в этом районе очень сложно найти место для стоянки — приходится парковаться довольно далеко, на других улицах. Кроме того, Кировский спускается к набережной под углом примерно 45o. Зимой во время гололеда это создает дополнительные проблемы и автомобилистам, и пешеходам. Что касается общественного транспорта, то здесь нет остановок. Трамваи ходят выше — по Станиславского. Маршрутки и автобусы еще дальше — по Ворошиловскому и Б. Садовой. Сейчас по 75 тыс. руб. за кв. м можно купить офис на вторичном рынке в районе с хорошей транспортной доступностью. Очевидно, что, если покупатель тратит 8 млн руб., он нацелен на получение прибыли и, соответственно, его заинтересует готовый и удобный офис. Трудно представить, что при нынешней конъюнктуре инвестор согласится просто ждать два года. В сложившейся на рынке недвижимости ситуации логично предлагать данные объекты по цене ниже рыночной — в районе 50 тыс. руб./кв. м. В таком случае покупатель может рассчитывать, что помещение подорожает к моменту ввода комплекса в эксплуатацию.