Жилой дом в районе «Роствертола»

ЖСК «Гранд Хаус». В Ворошиловском районе Ростова завершается строительство 16-этажного жилого дома. Это II очередь ЖК «Автомобильный», возводимого концерном «Покровский». В данном случае компания не является застройщиком, следовательно, возможные риски переложены на участников строительного кооператива. Объект расположен в пер. Автомобильном (между пр. Ленина и «Роствертолом») на участке площадью 0,36 га. Общая площадь здания — 9404 кв. м, жилая — 4560,7 кв. м.

Первоначально предполагалось ввести объект в эксплуатацию в IV кв. 2015 года, затем — в III кв. 2016 года. Корреспонденту N, позвонившему в отдел продаж в качестве потенциального покупателя, сообщили, что в настоящее время ведутся отделочные работы. Планируемый срок ввода в эксплуатацию — январь или февраль 2017 года.

В здании продаются три коммерческих помещения на 1-м этаже. Примерная площадь самого маленького из них — около 130 кв. м. Два других — около 150 кв. м каждое. Состояние — стройвариант (отопление, остекление, выводы под коммуникации). Цена предложения — 70 тыс. руб./кв. м (или 9,1 млн руб. за самое маленькое помещение).

Опрошенные N эксперты единодушно заявили, что цена сделки будет ниже минимум на 25%. В настоящее время довольно сложно найти покупателя, согласного заплатить более 9 млн руб. за коммерческие площади. По мнению большинства собеседников N, цена будет корректироваться, т. к. объект требует полного ремонта и расположен в переулке, достаточно удаленном от центральных магистралей. Кроме того, на рынке востребованы только доступные по цене помещения, которые могут быстро окупиться.

— Высока вероятность того, что цена сделки будет существенно ниже, — говорит Екатерина Войтешонок, генеральный директор компании «Стройкомплекс». — Привлечь внимание к такому объекту позволит существенный дисконт. Например, если предложение будет меньше 50 тыс. руб./кв. м, это, скорее всего, вызовет интерес инвесторов. Продолжительность экспозиции напрямую зависит от того, насколько застройщик готов уступать. Сейчас на рынке есть платежеспособный спрос на коммерческую недвижимость. Но потенциальные покупатели выжидают. Они, безусловно, заинтересованы в окупаемости вложений и активно реагируют, если на продажу выставляется относительно недорогой объект. В настоящее время все чаще отмечаются случаи, когда коммерческие помещения реализуются по цене жилых. Очевидно, что в ближайшее время на ростовском рынке эта тенденция сохранится.

Лариса Капуста, директор АН «Бизнес квартал недвижимость», также полагает, что цена сделки составит 50–55 тыс. руб./кв. м.

— Традиционно инвесторы рассчитывают на ежемесячную прибыль от вложений на уровне 1% при условии, что объект не будет простаивать, — говорит эксперт. — А возможности использования таких помещений ограничены, поскольку здание расположено в глубине квартала, не на центральной улице. Клиентами расположенных здесь коммерческих предприятий будут, скорее всего, только местные жители. При такой локации арендаторами могут стать, например, автошкола, танцевальная студия, школа йоги. Если речь идет о фитнесе, то, скорее всего, это будет клуб без больших дорогостоящих тренажеров. Сейчас в аналогичных помещениях довольно активно открываются центры по изучению иностранных языков и по подготовке к ЕГЭ. Такие арендаторы платят в месяц максимум 600 руб./кв. м, а в большинстве случаев — 450–550 руб./кв. м. Ориентируясь на прибыль 1% в месяц, инвестор может заплатить около 50 тыс. руб. за кв. м. Следует учесть также, что покупателю предстоит еще ремонтировать помещение, а это немалые дополнительные финансовые и временные затраты.