Административно-торговое здание в Октябрьском районе Ростова

Фото Алексея Тимошенко. На ул. Нансена рядом с пр. Нагибина возводится 9-этажное адми­нистративно-торговое здание. В настоящее время построены 7 этажей. Частично выполнены фасадные работы. Проектом предусмотрено обустройство 44 офисных помещений площадью 3350,25 кв. м. Земельный участок 0,08 га — собственность застройщика.

Согласно проектной декларации, планируемая стоимость строительства — 140 млн руб. С учетом того, что общая площадь здания — 4003,11 кв. м, возведение квадратного метра обходится застройщику примерно в 35 тыс. руб.

Корреспонденту N, обратившемуся в отдел продаж в качестве потенциального покупателя, сообщили, что первый этаж (предназначенный для торговли) уже продан. Второй этаж (площадь около 430 кв. м) может быть реализован только целиком. При покупке отдельного офиса квадратный метр стоит 75 тыс. руб.; при покупке этажа целиком — 69 тыс. руб.

Как утверждают в отделе продаж, офисы реализуются в состоянии стройварианта, места общего пользования — с ремонтом и готовой к эксплуатации системой кондиционирования.

Опрошенные N участники рынка разошлись во мнениях относительно адекватности заявленной цены. Некоторые аналитики отмечают, что собственники не всегда настроены уступать в цене, т. к. не знают, каким образом инвестировать вырученные средства, и предпочитают дождаться оживления рынка. Другие эксперты заявляют, что цена существенно завышена.

— Потенциальным покупателям могут быть интересны новые, современные офисные помещения — и компактные, и большой площади, — говорит Игорь Медведев, генеральный директор АН «Медведев». — Если после введения здания в эксплуатацию 30-метровый офис с отделкой будет стоить 2 млн 25 тыс. руб. (75 тыс. руб. × 30 кв. м), то это адекватная цена. Но строительство не завершено, и офисы продаются без отделки, поэтому, полагаю, цена завышена. На мой взгляд, основные недостатки данного объекта связаны с его расположением. Очевидно, что парковочных мест здесь не будет. Кроме того, рядом нет и бизнес-объектов, что в целом снижает привлекательность возводимых на Нансена коммерческих площадей. Тем не менее если застройщик ведет работы на собственные средства, то, скорее всего, он не нацелен реализовать эти помещения с дисконтом и после ввода здания в эксплуатацию сможет сдавать офисы в аренду и продавать их по максимально возможной цене.

— В настоящее время в Ростове есть предложения по существенно более низкой цене, — уверяет Константин Поцелуев, эксперт по коммерческой недвижимости Южного инвестиционного фонда. — Так, в центре Ростова готовый, отремонтированный офис (даже с арендаторами) обойдется покупателю в 55–60 тыс. руб./кв. м. То есть новый собственник уже выигрывает в цене. Если же добавить расходы на ремонт (10–15 тыс. руб./кв. м), переплата составляет 24 тыс. руб./кв. м. (разница между стоимостью квадратного метра 69 тыс. руб. и 55 тыс. руб., плюс 10 тыс. руб. — минимальная цена ремонта квадратного метра). Покупка недостроенных объектов — это заморозка средств, невыгодная инвесторам. По предлагаемой цене могут быть реализованы коммерческие площади, расположенные в центре города и обладающие достаточным количеством собственных парковок. У данного здания этих преимуществ нет.