Вокзал для двоих. Недорого

15-й арбитражный апелляционный суд обязал ДИЗО Ростова продать 1,1 га земли под старым автовокзалом владельцам помещений на нем, Татьяне и Рафаэлю Самургашевым, за 2,5% от кадастровой стоимости, это около 1 млн рублей. Рыночная цена этой земли может составлять 200 млн рублей. Победу в суде апелляционной инстанции владельцам старого автовокзала Татьяне и Рафаэлю Самургашевым вольно или невольно обеспечили крупный донской застройщик СМУ-1 и администрация города, благодаря действиям которых еще в 2020-2021 годах «непродаваемая» часть земли старого автовокзала площадью всего 365 кв. м была отделена от основного участка. Впрочем, адвокат считает, что у ДИЗО Ростова высоки шансы оспорить нынешнее решение суда в вышестоящей инстанции.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил решение предыдущей инстанции и обязал департамент имущественно-земельных отношений Ростова (ДИЗО) в течение месяца заключить договор купли-продажи 1,1 га (11 244 кв. м) земли под старым автовокзалом на проспекте Шолохова с владельцами зданий автовокзала — Татьяной и Рафаэлем Самургашевыми.

Ранее ДИЗО отказал предпринимателям в приватизации, они оспорили это решение в суде. Суд первой инстанции им отказал.

По решению апелляционного суда, как и требовали владельцы участка, выкупная стоимость будет установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка, договор будет заключен без проведения торгов. Такое право предоставляется предпринимателям по закону как арендаторам участка и владельцам недвижимости на нем (здание автовокзала, торговые павильоны и пр.). Согласно публичной кадастровой карте, с января текущего года кадастровая стоимость этого участка — 58,4 млн рублей. 2,5% от этой цены — 1,46 млн рублей. Однако суд постановил, что выкупная цена должна ориентироваться на кадастровую цену, которая действовала в момент, когда ДИЗО отказал предпринимателям в выкупе земли, т. е. на 3 августа 2022 года. В прошлом году, как писал N, кадастровая стоимость участка составляла 32,9 млн рублей, то есть цена выкупа должна составить 822,5 тыс. рублей. Это очень выгодная цена. По оценке управляющего партнера АН «Парус» Максима Хмеля, рыночная стоимость 1 га в этом районе Ростова составляет около 200 млн рублей.

Первая судебная инстанция отказала Татьяне и Рафаэлю Самургашевым на том основании, что спорный участок относится к территории общего пользования, предназначен для размещения автовокзала и поэтому не может быть приватизирован. Апелляционная инстанция установила, что по закону запрет на приватизацию действует только в том случае, если участок автовокзала заступает за границы существующих красных линий, находится в полосе отвода дорог. Суд назначил экспертизу, которая пришла к выводу, что в данном случае таких ограничений нет.

Как следует из решения суда, до 2020 года участок под автовокзалом действительно выходил за границы красных линий и, следовательно, его приватизация была невозможной. Однако в 2020 году произошло следующее: застройщик, СМУ-1, который ведет строительство жилья за автовокзалом, подготовил документацию по планировке и межеванию территории, в состав которой входит и автовокзал. Эту документацию утвердил глава администрации города Алексей Логвиненко. В связи с этим ДИЗО распорядился отделить от основного участка автовокзала территорию (всего 356 кв. м), которая выходила за красную линию, ее оформили как отдельный участок, это дало предпринимателям возможность обратиться к департаменту с требованием о приватизации 1,1 га. По сути администрация города своими действиями в 2020-2021 годах снизила свои шансы на победу в этом суде.

Отметим, что в ходе споров между ДИЗО и предпринимателями Самургашевыми суды первой и второй инстанций исследовали и отвергли еще несколько возможных препятствий на пути продажи городской земли арендаторам на льготных условиях. В частности, суд первой инстанции признал, что владельцы используют участок по назначению и являются добросовестными арендаторами, а также пришел к выводу, что небольшая площадь строений (в три раза меньше площади участка) не является препятствием для льготной продажи.

Впрочем, адвокат Станислав Кузлякин считает, что шансы на отмену апелляционного постановления, если ДИЗО Ростова его обжалует, велики:

— Суд апелляционной инстанции, изменяя решение Арбитражного суда Ростовской области, сделал ряд спорных выводов, которые, вероятно, будут оценены критически вышестоящими инстанциями. Помимо прочего речь идет о трактовке судом нормы ст. 27 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает перечень объектов транспортной инфраструктуры, земельные участки для эксплуатации которых не могут быть переданы в собственность частных лиц. В этом перечне участки под автомобильными вокзалами прямо не поименованы, что является пробелом в правовом регулировании, которым представители предпринимателя успешно воспользовались. Однако суд кассационной инстанции, который будет рассматривать жалобу ДИЗО, это противоречие своими постановлениями по аналогичным спорам разрешил, на что обоснованно и указал суд первой инстанции, отказавший предпринимателям в требовании о передаче участка в собственность.

На минувшей неделе Алена Беликова, руководитель проекта «ГРУППЫ АГРОКОМ» по строительству нового автовокзала в старом ростовском аэропорту, сообщила, что, после введения в эксплуатацию автовокзала «Центральный» прекратит работу старый автовокзал «Пригородный». Оперативно получить комментарий Рафаэля Самургашева о планах по развитию территории старого автовокзала не удалось.

Согласно действующим ПЗЗ Ростова, участок под старым автовокзалом относится к коммунальной, производственной, инженерно-транспортной зоне, где можно размещать торговые, промышленные объекты, заведения общепита.

— У старого автовокзала удачное расположение с хорошим трафиком, — отмечает управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель. — Думаю, здесь был бы востребован большой концептуальный торговый центр, ведь в этом районе кроме ТЦ «Фрэш» на площади Толстова нет крупных торгово-развлекательных объектов. Новый ТРЦ мог бы привлечь жителей Сельмаша и Нахичевани, перехватывать трафик, который едет в ТРЦ «Мега».