Рублевые особняки
Губернатор Василий Голубев предложил отдавать за один рубль некоторые исторические здания. Инвестор должен будет взять на себя обязательство по реконструкции здания при сохранении исторического облика. Опрошенные N эксперты в целом поддержали начинание власти, указав на необходимость индивидуального подхода. Они вспомнили несколько таких объектов и не исключили необходимость в некоторых случаях еще и приплачивать будущему хозяину такого «рублевого» особняка.
На итоговом отчете минстроя губернатор Ростовской области Василий Голубев предложил сдавать исторические здания в аренду за рубль.
— Я вспоминаю, как Юрий Михайлович Лужков применил такую практику: за рубль отдавал в аренду здание, но задача арендатора заключалась в том, чтобы привести его в порядок, обеспечить внешний облик и сохранить. Над этим тоже нужно думать, — отметил губернатор.
Ранее, 6 января, глава администрации Ленинского района Владимир Влазнев провел рабочую встречу, в рамках которой осмотрел многоквартирные дома, являющиеся объектами культурного наследия и признанных аварийными и подлежащими реконструкции. На сегодняшний день таких объектов в районе 9, среди них самым известным является Доходный дом Беньямина Кисина и Исаака Фроймовича, расположенный по адресу: ул. Московская, 72. Сохранение исторического и архитектурного вида зданий центральной части — одна из главных задач администрации Ростова. В ходе объезда участники встречи рассмотрели возможность реконструкции объектов культурного наследия, в том числе с привлечением инвестиций.
Председатель регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кожин в целом поддерживает идею губернатора.
— Главное — как это будет сделано, — подчеркивает эксперт. — Нужно, чтобы к этим работам привлекали не просто организации с лицензией, а имеющие хорошую репутацию. В Ростове есть положительные примеры реставрации памятников культуры. Например, меня порадовало, что на Горького/Университетском появился симпатичный ресторан «Босфор», а не очередная многоэтажка. Есть примеры, когда бизнес за 15-18 млн покупал объект, заказывал проект реставрации и деньги заканчивались. Если бы им отдали здание за рубль, оно было бы восстановлено.
— Объекты культурного наследия (ОКН) по степени значимости определяются как федеральные, региональные и местные. Есть еще группа вновь выявленные, но еще неузаконенные. Надо четко понимать, о каких объектах идет речь, в какой они собственности и в каком состоянии они находятся (эксплуатируются или нет), — заявил заведующий кафедрой градостроительства Академии архитектуры и искусств ЮФУ профессор Александр Бояринов. — Если это дом, где проживают люди, то как его можно отдать за рубль? Как минимум необходимы затраты на отселение или переселение людей. Помимо всего прочего есть правовая и социальная части этой проблемы. Сейчас минкульт, отвечающий за охрану памятников, явно не владеет на это достаточными средствами. В этой связи многие такие памятники часто, кроме охранной таблички, на самом деле в течение долгих лет не сохраняются. Они ветшают и пропадают.
Идея губернатора, явно навеянная московским примером, безусловно, может быть поддержана и реализована на объектах, которые в Ростове десятилетиями стоят заброшенными: знаменитый дом Врангеля, театр музкомедии, Парамоновские склады и т. д. Их можно реставрировать и приспособить под новые функции, но в соответствии с определенными обязательствами правоприобретателя и четким, согласованным проектным планом реставрации. Необходимо просмотреть все ситуации по объектам культурного наследия, огласить список, объяснить, что планируется с ними делать. Если это будет не только лозунг, а кропотливая работа чиновников, четко и дифференцированно прописанные правила, наверное, многое можно восстановить.
С каждым объектом в соответствии со степенью охраны надо разбираться индивидуально: что и где необходимо восстановить и сохранить, где возможно реставрировать или восстановить только фасад, а все остальное реконструировать под современные потребности и т. п. При этом главное — определить ответственность покупателя — по срокам реализации и необходимым инвестициям этого рублевого приобретения. Одновременно показать экономическую привлекательность и сохранить его заинтересованность в приобретении такой недвижимости.
По словам эксперта, в Ростове есть как положительные, так и отрицательные примеры реконструкции ОКН.
— Например, на Большой Садовой Банк Москвы восстановил полностью здание и успешно эксплуатирует его. Здание украшает город, — рассказал Александр Бояринов. — А вот, например, в ранее приватизированных кем-то бывших кинотеатрах «Родина» и «Комсомолец» сохранились только фасады, при необоснованной реконструкции внутреннего пространства до сих пор эксплуатируются только площади первого этажа.
— Все аварийные или не имеющие по тем или иным причинам владельца объекты культурного наследия, которые есть в реестре города, региона или Российской Федерации, можно предлагать инвесторам за рубль в аренду или даже в собственность, — считает руководитель филиала АО «ЮИТ Санкт-Петербург» в Ростове-на-Дону Андрей Шумеев. — Единственно, власти надо определить точный объем элементов объекта, которые подлежат воссозданию, чтобы власть могла быть уверена в воссоздании и сохранении объекта культурного наследия, а бизнес мог просчитать стоимость затрат, как материальных, так и временных, требуемых на воссоздание объекта. Для бизнеса важно не только воссоздать объект, но и получить возможность его приспособления под тот вид деятельности, который будет экономически целесообразен в настоящее время или в последующем при изменении рыночной ситуации. Для бизнеса важны юридически и технически прозрачные, приемлемые условия. Если власти обеспечат соответствующую исходную историко-культурную и техническую документацию (данные технической инвентаризации, кадастрового учета), право доступа в здание для предварительного визуального анализа технического состояния конструкций, а также историко-культурную информацию о том, какие элементы объекта необходимо сохранить или воссоздать, а что можно демонтировать, бизнес сможет понять экономическую эффективность своих инвестиций, что он получит от реконструкции объекта. При таких условиях инвестора можно найти независимо от суммы, требуемой на воссоздание и приспособление объекта культурного наследия.
Руководитель крупной строительной компании, попросивший об анонимности, считает, что за счет предложенной идеи можно восстановить часть объектов ОКН. Однако не все объекты пригодны под коммерческие цели:
— В Парамоновских складах можно было бы устроить художественные галереи, выставки ремесел и т. п. Это было бы точкой притяжения для туристов, поэтому этим должны заниматься власти. Приятно, что лед тронулся, причем на уровне области, но плохо, что это попытка решить простыми средствами сложную задачу. Все ОКН разные. Что-то можно продать за 1 рубль с обязательством не менять облик, а что-то сдавать дорого. Но какие-то объекты надо субсидировать. Весь мир занимается своей историей, обычно деньги вкладывает муниципалитет, у нас ее мало, и никто ею не занимается. Бизнес стремится все снести и построить многоквартирное жилье. В лучшем случае лужковский вариант — снести все до основания и сделать заново по образу и подобию из новых материалов. Для бизнеса нужны четкие правила: что можно делать, а что нет. Город мог сам заказывать проекты реставрации, чтобы бизнесу было понятно, что он может сделать с объектом.
— Идея правильная, — похвалили предложение власти в риелторской компании «Хабнер и партнеры». — Это лучше, чем частый самозахват таких зданий маргинальными лицами с вытекающими последствиями.
