Долевой вклад почти под 100% годовых

Коммерческий директор ГК «СВА» Михаил Андрющенко: «Применение норм закона «О защите прав потребителей» к расторжению договоров между дольщиками и застройщиками создает ситуацию, при которой любой дольщик может расторгнуть когда вздумается договор долевого участия с застройщиком и потребовать вернуть уплаченную им сумму и проценты за пользование денежными средствами. И если застройщик их не вернет, то будет еще и оштрафован судом. Надеемся, что кассационная инстанция устранит это недоразумение». Дольщики, передумавшие покупать квартиру в строящемся доме, сумели в апелляционной инстанции не только вернуть свои деньги, но и истребовать проценты за их использование, моральный ущерб и еще штраф в размере присужденной им суммы. В результате возвращенные средства увеличились в 2,1 раза, не считая судебных издержек. ГК «СВА», строящая дом по графику и не нарушавшая своих обязательств застройщика, подала кассационную жалобу. Эксперты опасаются, что если эта практика получит распространение, то застройщики, работающие с дольщиками, рискуют стать банкротами.

Рисунок Виктора Богорада. Как сказано в апелляционном определении по делу № 33-3579/2016, двое граждан заключили договор долевого участия с ООО «Стройпром», входящим в группу компаний «СВА», 25 ноября 2014 года, а менее чем через год — 10 августа — потребовали расторжения договора в одностороннем порядке. Не добившись желаемого, 16 ноября 2015 года они подали заявление в Росреестр о расторжении договора долевого участия, а 30 ноября — иск в суд.

Кировский районный суд, не установив нарушений прав истцов, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика суммы, оплаченной по договору, процентов за пользование деньгами, компенсации морального вреда и штрафных санкций. Однако в апелляционной инстанции сочли, что отказ участника долевого строительства от договора может быть связан не только с допущенными со стороны застройщика нарушениями. Согласно решению в пользу каждого истца взыскивается: 634,6 тыс. рублей — средства, уплаченные по договору; почти 35,3 тыс. рублей — проценты; 1 тыс. рублей — компенсация морального вреда; почти 670,9 тыс. рублей — штраф и 11,2 тыс. рублей — судебные издержки.

— Наш договор с дольщиками не содержит иных оснований для его одностороннего расторжения дольщиком помимо тех, что указаны в законе № 214-ФЗ (все они связаны с виной застройщика), — рассказал N коммерческий директор ГК «СВА» Михаил Андрющенко. — Судом же установлено полное отсутствие нарушений с нашей стороны. Строительные работы мы не останавливали, строительство ведется в соответствии с проектной декларацией. Взаимоотношения застройщика с дольщиками регулируются специальным законом «О долевом участии». Нам непонятно, почему судом были применены нормы закона «О защите прав потребителей». И вообще, применение норм закона «О защите прав потребителей» к расторжению договоров между дольщиками и застройщиками создает ситуацию, при которой любой дольщик может расторгнуть когда вздумается договор долевого участия с застройщиком и потребовать вернуть уплаченную им сумму и проценты за пользование денежными средствами. И если застройщик их не вернет, то будет еще и оштрафован судом. Таким образом можно разорить всех застройщиков страны, работающих по закону № 214-ФЗ. Надеемся, что кассационная инстанция устранит данное недоразумение.

Коллегу по цеху поддержал собственник крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным, сообщивший, что с подобной ситуацией ему сталкиваться не приходилось.

— Скорее всего, этот дольщик смог найти какие-то исключительные аргументы в суде, — предположил собеседник N. — Я не встречался с одновременным применением законов «Об участии в долевом строительстве» и «О защите прав потребителей». Со штрафами наша компания сталкивалась, это было связано со строительным браком, а сумма штрафа зависела от ушлости дольщика. Я не слышал, чтобы штрафовали компанию, которая не нарушала своих обязательств. Это грустно, поскольку другие дольщики могут последовать этому примеру. В последнее время я замечаю, что люди все чаще вместо того, чтобы зарабатывать деньги, пытаются их где-то получить. Например, дольщики всеми правдами и неправдами тянут с приемкой квартиры, с которой все хорошо. Во-первых, они в таком случае экономят на оплате коммунальных услуг, а во-вторых, требуют неустойку за несвоевременную передачу квартиры.

Независимые юристы удивились вынесенному решению, сойдясь во мнении, что в этом споре правда на стороне застройщика.

— Это прецедент! Никогда в практике нашей фирмы не было дела, по которому производилось расторжение договора по инициативе участника долевого строительства при отсутствии нарушений своих обязательств со стороны застройщика, — сообщил N управляющий партнер адвокатской фирмы «Ревякины и парт­неры» Михаил Ревякин. — Считаю, что апелляционное определение является незаконным, поскольку основано на формальном неправильном толковании статьи закона, которая предусматривает возможность одностороннего расторжения договора дольщиком не только в конкретных случаях нарушения своих обязанностей застройщиком, но и в иных случаях, предусмотренных законом. На основании этого положения апелляционный суд сделал вывод о возможности потребителя в любой момент отказаться от договора, возместив исполнителю фактически понесенные расходы на основании закона «О защите прав потребителей». Однако смысл статьи Федерального закона «О долевом участии в строительстве», закрепляющей возможность дольщика в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в иных случаях, установленных законом, заключается в том, что в законе должны быть указаны случаи одностороннего расторжения договора именно участником долевого строительства, а не потребителем в целом. Поэтому закон «О защите прав потребителей» не мог применяться по настоящему делу, так как содержит основания отказа от договора любого потребителя, а не именно дольщика. В противном случае любой из дольщиков сможет потребовать от добросовестного застройщика возврата платы за квартиру, что, с учетом необходимости осуществления застройщиком значительных затрат на строительство, которые могли быть уже произведены, приведет к банкротству застройщика.

Старший юрист адвокатского бюро «Степанов и Аксюк» Юлия Жадан утверждает, что при рассмотрении аналогичных дел в большинстве случаев суды признают законным односторонний отказ дольщика от договора участия в долевом строительстве при отсутствии виновного поведения застройщика по тем же доводам, что изложены в рассматриваемом апелляционном определении.

— Тем не менее я полагаю, что суд апелляционной инстанции неправильно применяет нормы права, — поясняет Юлия Жадан. — Действительно, закон РФ «О защите прав потребителей» применяется к отношениям по договору участия в долевом строительстве. Однако статья 32, на которую ссылается апелляция, касается права потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг). Между тем договоры участия в долевом строительстве по своей правовой природе являются разновидностью договоров купли-продажи будущей вещи и не могут попадать под действие данной нормы. Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве жилья регулируются специальным законом — Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». По смыслу ч. 1 ст. 9 закона № 214-ФЗ право участника долевого строительства отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора предусмотрено при виновном и неправомерном поведении застройщика, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом и самим договором. Если договор с ООО «Стройпром» не содержит возможности дольщика немотивированно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, я не вижу оснований для признания договора расторгнутым.