Ввод коммерческих объектов на Дону на пятилетнем минимуме
Крупнейшим коммерческим объектом, построенным в Ростове в 2020 году, стал отель Marriott Courtyard площадью 15,5 тыс. кв. метров на левом берегу Дона. На втором и третьем местах с существенным отрывом по площади — автосалон и административное здание. Площадь всех остальных крупнейших коммерческих объектов, сданных в 2020 году в Ростове, менее 3 тыс. кв. метров. Их совокупная площадь самая низкая за пять лет.
Первую строчку рейтинга крупнейших коммерческих объектов, введенных в 2020 году, занял 10-этажный отель Marriott Courtyard на левом берегу Дона площадью 15,5 тыс. кв. м (см. таблицу 1), свидетельствуют данные поквартальных справок департамента архитектуры и градостроительства Ростова о введенных в эксплуатацию объектах капстроительства. Как сообщал N, инвестором проекта является Сергей Самсоненко, владеющий букмекерской конторой «Бетсити» и частично — семикаракорским молочным заводом «Семимол». Отелю на 198 номеров планируется присвоить четыре звезды.
На втором месте — дилерский центр марки BMW площадью 4,5 тыс. кв. м. Его открыла компания «Армада» в западном жилом массиве. Это ее второй дилерский центр данной марки в Ростове.
Третье место заняло административное здание производственно-складского комплекса ООО «Промсельхозмаш».
Остальные объекты, входящие в топ-10, преимущественно небольшие офисные и торговые здания. Их площадь меньше 3 тыс. кв. м. В 2019 году были сданы более крупные объекты. Тогда лидерами стали торговый центр «Леруа Мерлен», фуд-молл «Лимон» и логистический комплекс компании «СКЛП» (см. таблицу 2). Площадь всех остальных объектов из топ-10, кроме одного, превышала 3 тыс. кв. м.
Обращает на себя внимание снижение площади крупнейших объектов несколько лет подряд. В 2017 году площадь крупнейшего объекта составляла 54 тыс. кв. метров (вторая очередь ТРК «МЕГАМАГ»), в 2018 году — 45,4 тыс. кв. м (ТРЦ «Парк»), в 2019-м — 16,8 тыс. кв. м. До этого с 2015 года площадь лидеров рейтинга лишь незначительно превышала планку в 10 тыс. кв. метров.
Совокупная площадь крупнейших объектов по итогам 2020 года также самая низкая за пять лет (см. инфографику).
Судя по всему, новое строительство коммерческих объектов в Ростове не очень активно.
В разрешениях на строительство, выданных в 2019 году, нет новых объектов площадью более 10 тыс. кв. м. Есть только несколько крупных объектов, разрешения на строительство которых продлены. Среди них административное здание с подземной автостоянкой — 3-я очередь градоформирующего комплекса «Сиверса» площадью 44 тыс. кв. метров (застройщик ООО «СВИСБЭЛЛ»), отель Hyatt (64 тыс. кв. м) и кинотеатр «Юбилейный» (12 тыс. кв. м).
В 2020 году заявлено строительство нескольких крупных объектов. В частности, выдано разрешение на реконструкцию аквапарка H2О c устройством 2-й очереди с автопарковкой и крытой зоной площадью 42,8 тыс. кв. м. Завершить объект планируется в 2023 году.
Также сделана крупная заявка на строительство коммерческого объекта на пр. Сиверса. Застройщик — ООО «Система» планирует реализовать проект в 4 этапа строительства, включающие объект культурного развития, объект делового управления, объект торговли с автостоянкой, объект делового управления с гостиницей. Их совокупная площадь составит 124 тыс. кв. м. Завершить строительство планируется в конце 2028 года. Как писал N, раньше на этом месте планировалось строительство ТЦ «Пушкинский», сейчас проект изменен. Связаться с застройщиком не удалось.
В 2020 году опять продлено строительство долгостроя — административного здания площадью 19,2 тыс. кв. м на ул. Красноармейской (между Буденновским и Ворошиловским проспектами).
Все остальные разрешения в 2020 году выданы на строительство объектов, площадь которых составляет меньше 10 тыс. кв. м.
Управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель говорит, что есть несколько факторов, влияющих на сокращение коммерческого строительства в регионе.
— Это отчасти отражение того, что в целом происходит сейчас в экономике, — комментирует он. — У нас в принципе не сильно развита качественная коммерческая недвижимость, мы всегда сильно отставали от того же Краснодарского края по всем сегментам. Сейчас ситуация еще больше усугубилась: федеральные девелоперы к нам особо не заглядывают, а местные крупные инвесторы заняты в основном производством, в девелопмент никто не идет. Помимо экономической ситуации есть еще целый ряд факторов. Во-первых, отсутствие хороших площадок. И даже если участок находится, на нем предпочитают строить жилье с коммерческими помещениями на первых этажах. Во-вторых, ретейл сейчас не хочет развиваться. Драйверами являются дискаунтеры разной направленности: продуктовой, бытовой и т. д. Инвесторы готовы строить небольшие торговые здания под таких арендаторов, максимум — небольшие районные торговые центры. О крупных торговых объектах площадью 25-50 тыс. кв. м речь уже не идет. Они требуют огромных вложений, и не факт, что найдутся арендаторы. Под такие объекты очень трудно найти площадку: к примеру, на Западном рынок уже насыщен торговыми площадями, на Северном нет таких участков.
— Что касается офисной недвижимости, я бы на месте девелоперов вместо жилья точечно строил бизнес-центры, особенно в центре города, — рассуждает Максим Хмель. — На рынке жилья конкуренция очень высокая, и неизвестно, что будет со спросом через год-полтора, думаю, ипотечную ставку со временем повысят, чтобы не перегреть рынок. Кроме того, для офисной недвижимости другие нормативы, требования к плотности застройки: если участок небольшой, не нужно выделять на нем место под детскую площадку, можно отвести его под парковки. Качественных офисных площадей в Ростове не хватает. Практически все крупные БЦ у нас были построены и введены в эксплуатацию до 2010 года. Качественные объекты хорошо заполнены, свободно сейчас не более 10% площадей. Поэтому на офисы в новых бизнес-центрах арендаторы найдутся, кроме того, на рынке мало предложений по продаже таких площадей.
