В Ростове растет спрос на новостройки

Спрос на квартиры меняется в зависимости от разных факторов.

— В первом полугодии, как правило, востребованы большие квартиры — «двушки», «трешки», поскольку работают госпрограммы, — рассказывает руководитель отдела новостроек КУН «Титул» Александр Саломов. — Во втором полугодии просыпаются инвесторы. Они покупают однокомнатные квартиры и студии. Застройщики грамотно регулируют спрос на объекты ценой. Большинство из них понимают, что если у них, условно говоря, простаивают двухкомнатные квартиры, надо провести акцию и замотивировать риелторов.

В этом году спрос на квартиры выше, чем в прошлом, а процент непроданных квартир, как правило, зависит от цены.

— Если на январь 2017 г. доля нераспроданных квартир в сданных домах составляла 12,6%, то в январе 2018 г. этот показатель снизился до 10,1%, — рассказал N гендиректор ООО «Лендлорд — эксперт» Игорь Смолев. — При этом доля непроданного жилья в экономклассе колебалась от в диапазоне 0-5%, а в бизнес-классе этот показатель зашкаливал за 25-процентную отметку.

Остаются обычно очень дорогие квартиры, чаще всего в жилых комплексах, расположенных в центре Ростова.

— В Ростове спрос на бизнес-класс не очень высокий, а домов стали строить много, — пояснил собеседник N, пожелавший остаться неназванным. — Кроме того, ростовские строители не были готовы к конкуренции с краснодарскими компаниями. Да и не все застройщики стремятся продать быстро, для них главное — продать квартиры по хорошей цене.

По мнению Александра Саломова, в бизнес-сегменте всегда успешные проекты у «Сигмы», «Кристины», в комфорт-классе лидером является «Девелопмент-юг», а премиум-сегмента в Ростове нет. В экономклассе хорошие продажи у многих застройщиков.

— Если новостройка возводится в микрорайоне, где давно ничего не строилось, первые 2-3 литера будут раскупаться вчистую еще до момента ввода дома в эксплуатацию, — делится наблюдениями г-н Саломов. — Потом спрос падает до среднего уровня. Так было с ЖК «Сердце Ростова». В ЖК «Московский» этого же застройщика осталось всего несколько квартир, хотя у них был рядом конкурент — ЖК «Гвардейский». Есть комплексы со стабильным спросом, в которых квартир не остается, поскольку их немного.

По наблюдениям эксперта, в Александровке высокий спрос, поскольку строится мало домов, в Суворовском, Левенцовке на момент сдачи дома остается несколько квартир. Очень редко случается, чтобы крупный застройщик продавал квартиры с неудобной планировкой — тогда непроданных квартир становится больше. Обычно же опытные участники рынка предугадывают желания клиентов.

— «Девелопмент-Юг» с первым проектом вышел в Батайск, первые три литера распродал вчистую. В то же время у других застройщиков в этом городе оставалось 10-25% квартир на момент сдачи дома, — вспоминает г-н Саломов. — Новый игрок предложил меньшие по площади квартиры с чистовой отделкой, а также благоустроил придомовую территорию. До этого ростовские застройщики редко создавали нормальные детские и спортивные площадки или высаживали деревья.

— Вектор развития многоэтажного строительства окончательно повернулся от точечной застройки к комплексной, — считает Игорь Смолев. — Среди проектов, показывающих высокие темпы продаж по итогам 2017 г.(в порядке убывания): Суворовский, «Красный Аксай», 6-й мкрн Левенцовки, «Норд», «Центральный», «Сельмаш», «Сердце Ростова», «Екатерининский», «Гвардейский». В более высокой ценовой категории достаточно высокие темпы продаж в ЖК «Белый Ангел». Среди застройщиков лидирующие позиции занимают объединение «ВКБ», ГК «ЮСИ-Дон» и ГК «ПАТРИОТ». В первую десятку лидеров входят АСО «Комстрой», СК «10-ГПЗ», «Доннефтестрой», «МСК», ГК «ПИК», ГК «СМУ-1».

По словам Александра Саломова, на Левенцовку спрос, в принципе, высокий, поскольку там строятся школы, садики, больницы, магазины. Востребованы дома как «ПАТРИОТА», так и других застройщиков, начавших там работать. Например, «Девелопмент-Юг» строит в Левенцовке 5-этажные дома с лифтом, компактными квартирами, что нравится покупателям. ЖК «Николаевский» «Комстроя» распродается без остатка, поскольку дом кирпичный.

— Структура сделок по микрорайонам города показывает, что наибольшее количество квартир на первичном рынке жилья в 2017 г. приобретено в Нахичевани, — полагает Игорь Смолев. — Их доля в структуре сделок относительно всего города составила 16,4%. Причем 80% от этого количества пришлось на «Красный Аксай», который пользовался большой популярностью благодаря высоким темпам строительства, сравнительно низкой цене реализации, параллельному развитию элементов социальной инфраструктуры. Поддержание в дальнейшем высокой планки продаж в этом комплексе будет во многом зависеть от успешности решения совместно с администрацией города вопроса распределения дорожной нагрузки в пределах района и гибкости ценовой политики.

По данным эксперта, 14,3% и 14,2% занимают в продажах микрорайоны Левенцовский и Суворовский.

— И если в 2017 году Левенцовка была лишь в тройке, то по итогам продаж за 2 месяца этого года она выбилась в лидеры, — заметил Игорь Смолев. — Этому немало поспособствовало возобновление сотрудничества ГК «ПАТРИОТ» с риелторами с конца прошлого года. Далее в порядке убывания следуют ЗЖМ, центр, СЖМ и Новое поселение, имеющие, соответственно, следующие доли в реализации — 10,9%, 9,2%, 7,9% и 7,7%.

Высокая конкуренция заставляет застройщиков постоянно улучшать свое предложение. Так, в этом году появились в продаже квартиры с мебелью, готовятся и новые изменения.

— Застройщики, которые не будут превосходить потребности рынка, в лидеры не выйдут, — убежден г-н Саломов.

— Сегодня рынок не терпит дилетантского подхода и наказывает рублем, — уверен г-н Смолев. — И неслучайно лидеры продаж на ростовском рынке — иногородние компании, закаленные более высокой конкурентной средой краснодарского и московского рынков первичного жилья.