Цены на ростовские новостройки стагнируют
В первом полугодии этого года цены на первичном рынке жилья Ростова снизились на 1,4%. По прогнозам эксперта, активная работа застройщиков по выводу нового жилья на рынок будет способствовать стагнации цен и во второй половине года. Объем сделок на первичном рынке жилья за полугодие увеличился на 24,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным исследования консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт», по итогам первого полугодия 2023 года средняя цена предложения на первичном рынке Ростова снизилась на 1,4% и составила 110 тыс. руб. за кв. м. При этом на вторичном рынке стоимость 1 кв. м выросла на 4,1% и достигла 102 тыс. руб.
По словам гендиректора «Лендлорд-Эксперта» Игоря Смолева, снижение цены, которое произошло в первом полугодии 2023 года, является лишь колебанием стоимости, которое происходит в последние 12 месяцев вокруг отметки в 112 тыс. руб. Надутый в предыдущие периоды ценовой пузырь за счет искусственного поддержания спроса на субсидируемых ставках уже не способен расти.
Как сообщил Игорь Смолев, на стагнационную динамику цен на первичном рынке жилья влияли геополитические, макроэкономические и отраслевые факторы:
— Близость Ростова к зоне военного конфликта не способствует увеличению количества сделок, — отмечает он. — Длительное отсутствие положительной динамики цен на первичном рынке не стимулирует потенциальных инвесторов к совершению сделок, что, впрочем, ведет к оздоровлению рынка. Так, программа «Семейная ипотека» заняла 1-е место по объему выдачи ипотечных кредитов, что говорит о том, что жилье по большей части приобретается не перекупщиками, а конкретными потребителями. Весьма внушительный маржинальный запас у застройщиков позволяет активно осваивать новые территории комплексной застройки и готовить новые площадки. Так, ГК «ЮСИ» в первом полугодии 2023 года запустила два крупных проекта — ЖК «Полет» на территории бывшего аэропорта и ЖК «61 Квартал» в Александровке, а ГК «СК10» начала осваивать новую площадку на месте бывшего авторынка «Фортуна». Не отстают и другие застройщики. В результате этих факторов объем предложения увеличился и уже больше года превышает объем текущего спроса.
По данным «Лендлорд-Эксперта», за 6 месяцев 2023 года объем строящегося жилья увеличился на 4,5%. 12 ведущих групп компаний контролируют около 80% многоэтажного строительства и ведут застройку жилья путем комплексного освоения территорий, выводя новые корпуса в тот момент, которого требует рынок.
Что касается вторичного рынка, положительной динамике цен способствовал переток покупателей с первичного рынка, когда привлекательные околонулевые ставки были запрещены ЦБ РФ, а разрыв в ценах уже не давал весомого преимущества даже для субсидируемых государством ипотечных программ на первичном рынке.
По словам опрошенных N экспертов, в первом полугодии этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается рост спроса.
— Первичный рынок в этом году очень активный, я такой активности не помню уже давно, — комментирует руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова. — В целом все сегменты рынка недвижимости — первичное, вторичное жилье, домовладения — сейчас находятся в зоне подъема. При этом спрос на первичном рынке поддерживается различными ипотечными инструментами, которые делают приобретение квартиры более выгодным, чем на вторичном рынке. Это якорная отрасль экономики, которая всегда поддерживается государством. Я думаю, что и сейчас в условиях повышения ипотечных ставок и уровня первоначального взноса будут появляться новые инструменты, которые будут позволять людям приобретать квартиры на первичном рынке.
— В первом полугодии этого года мы наблюдаем увеличение спроса как на первичном, так и на вторичном рынке, — отмечает директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников. — Возможно, это связано с девальвацией рубля, люди вкладывают деньги в недвижимость, чтобы не потерять. Многие застройщики май, июнь и июль закрывали с превышением планов по продажам.
По данным «Лендлорд-Эксперта», совокупный объем сделок на первичном рынке жилья Ростова в первом полугодии этого года увеличился на 24,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но это связано с низкой базой сделок во втором квартале 2022 года. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года в первом полугодии 2023 года сделок было меньше на 22,6%.
По словам Игоря Смолева, одним из факторов повышения спроса явились девальвация рубля и прогнозы Банка РФ о предстоящем повышении ключевой ставки. Эти факторы всегда приводят к кратковременному всплеску спроса. Дополнительно спрос подстегнуло намерение ЦБ РФ ввести новые требования к первоначальному взносу по ипотеке, которые вступили в силу с 1 июня 2023 года. Банк России обязал банки применять надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, им придется создавать дополнительные резервы по таким кредитам.
— Поднятие ключевой ставки и ужесточение условий по первоначальному взносу, безусловно, ухудшат условия кредитования, — прогнозирует Игорь Смолев. — При отсутствии роста денежных доходов это приведет к уменьшению количества сделок, прежде всего, на вторичном рынке. Большая часть ипотеки на первичном рынке осуществляется с участием программ, субсидируемых государством. Пока ставки по ним не поднялись, однако запрет на околонулевое программное субсидирование со стороны застройщиков и банков не будет способствовать увеличению спроса и в этом сегменте. Активная работа застройщиков по выводу нового жилья на рынок будет способствовать стагнации цен в новостройках, при этом количество сделок во втором полугодии 2023 года будет немного больше, чем в первом, а общее количество сделок за год не выйдет даже на уровень 2019 года.
