Продажи на первичном рынке жилья Ростова в прошлом году просели на 42,7%
Средняя цена предложения на первичном рынке Ростова по итогам 2022 года выросла на 15,8% и составила 111,5 тыс. руб. за кв. м. Фактически рост цены произошел в январе — апреле в связи со всплеском спроса на фоне геополитических событий. Вслед за всплеском спроса последовал обвал продаж. В целом по итогам года объем сделок на первичном рынке жилья Ростова снизился на 42,7% до уровня 2016 года.
По данным исследования консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт», по итогам 2022 года средняя цена предложения на первичном рынке Ростова выросла на 15,8% и составила 111,5 тыс. руб. за кв. метр. Темпы роста цен на вторичном рынке были сравнимы с темпами роста на первичном рынке, хотя стоимость 1 кв. м вторичного жилья отстает от цен на новостройки и составляет 96 тыс. руб. за кв. м.
По словам гендиректора «Лендлорд-Эксперта» Игоря Смолева, рост средней цены на первичном рынке Ростова в 2022 году фактически произошел с января по апрель на фоне недостатка предложения на рынке и ажиотажного кратковременного всплеска спроса, который случился на фоне геополитических событий, введения санкций и резкого колебания валютного курса. Однако вслед за всплеском сделок в конце февраля — марте наступил провал в объеме продаж, который привел к более глубокому падению объема сделок, чем прогнозировали все отраслевые аналитики. Так, по итогам 2022 года он снизился на 42,7%, показав результаты, сравнимые с объемом продаж в 2016 году. При этом объем предложений на первичном рынке к апрелю вырос и продолжал расти до конца 2022 года. В целом за прошлый год он увеличился на 22%.
Игорь Смолев говорит, что сейчас до 80% сделок на первичном рынке совершается с привлечением ипотеки.
— Доходы населения в 2022 году падали, условия ипотеки в целом были хуже, чем в 2021 году из-за роста ставки ЦБ РФ и повысившихся в целом рисков, — отмечает эксперт. — Цена при этом выросла, а доступность жилья стала недосягаемой для еще большего круга граждан. И если на вторичном рынке желающие продать квартиру шли на разумный торг, то застройщиков сковывали условия проектного финансирования. Для снижения цен зачастую эти меры нужно было согласовать с кредитующим банком, а значит, часто нужно было переутверждать финансовую модель проекта. Другая причина того, что цена предложения на первичном рынке ощутимо не падала, — это использование застройщиками и банками реализации квартир с околонулевыми ставками. При этой схеме реализации начальная цена квартир повышалась на 25-40%, которые фактически выплачивались банку застройщиком после реализации квартиры. В результате ценовой пузырь, надуваемый субсидированной ипотекой и не подкрепленный ростом реальных доходов населения, становился еще больше. Эти факторы даже при обвале продаж сдерживали цены от падения.
По данным «Лендлорд-Эксперта», в структуре сделок на первичном рынке жилья Ростова по-прежнему преобладают малогабаритные квартиры (студии и однокомнатные), совместно составившие долю в 55%. При этом снижение в 2022 году показали студии (на 2,6 п.п.). Остальные типы квартир увеличили свою долю. Среди риэлтерских районов наибольший рост доли произошел в Нахичевани за счет активного строительства в этом микрорайоне. Стартовавший ЖК на левом берегу обеспечил себе долю в 5% от всех продаж в городе. При этом наибольшее снижение произошло в микрорайоне Зоопарк.
Объем строящегося жилья в Ростове в 2022 году вырос на 59 тыс. кв. м (рост на 3,1%). Активное жилищное строительство ведется в большинстве микрорайонов Ростова, кроме микрорайонов Аэропорт, Сельмаш, Лендворец, Темерник. Наибольший объем сосредоточен в микрорайоне Ленина, Нахичевани и в центре.
