Рынок офисов: выросли вакантность и цены предложения
Ставки предложения аренды ростовских офисов выросли, хотя их заполняемость падает. Наибольшим спросом пользуются офисы в зданиях высокого класса по цене менее 900-1000 рублей за кв. м в месяц. При этом многие арендаторы настроены на более низкие ставки аренды. Теперь в центре можно найти офисы дешевле, чем в спальных районах.
По данным исследования офисной недвижимости Ростова, выполненного компанией «ЛЭИ», цены предложения арендной платы во втором полугодии прошлого года выросли более чем на 9%.
— В первом полугодии цены предложения снизились, собственники поставили более реальные цены, и те, кто смог сдать свои офисы в аренду, те сдали, — пояснил N гендиректор компании «ЛЭИ» Роман Бабенко. — А во втором полугодии те собственники, которые не смогли найти арендаторов, решили поднять цены. По условиям исследования, мы брали цены предложения, а не цены сделок. Поэтому мы видим рост цены во втором полугодии, но понимаем, что на самом деле это не так. Вакантность увеличивается, но и цены предложения тоже, вот такой феномен.
По данным исследования, в Ростове вакантность для класса А составляет 20%, для класса В — 25%. По оценке Романа Бабенко, на рынке увеличилось количество свободных больших офисов.
— Собеседования с потенциальными пользователями офисов класса А показали, что этот формат характеризуется креативным мышлением арендаторов, — говорится в исследовании. — За время самоизоляции формат работы изменился: сотрудников обеспечили средствами связи, офисную работу сгруппировали с использованием CRM, совещания проводятся в Zoom, и потенциальная потребность упала до представительских функций. В итоге, например, девелопер до анализируемого периода был настроен на аренду 600-800 кв. м класса А, а к концу периода увидел, что 200 кв. м вполне комфортно, т. к., работая на удаленке, сотрудники не показали снижения производительности труда. Некоторые компании купили квартиру вместо аренды офиса. Они таким образом и деньги инвестировали, и экономят на аренде.
Гендиректор DDC Consulting Елена Полюшенко также заметила, что компании сокращают занимаемые площади, причем этот процесс продолжается до сих пор. По ее мнению, есть проблема с заполнением качественных зданий, ставки аренды в которых превышают 900 руб. за кв. м в месяц.
— До пандемии средневзвешенная ставка у нас была на уровне 750 руб. за кв. м в месяц, а офисы более высокого класса мы сдавали по 900-1000 руб. за кв. м в месяц, и это была норма, — поясняет она. — На сегодняшний день большинство арендаторов, подыскивающих помещения, не готовы рассматривать ставку выше 750 руб. за кв. м в месяц даже в качественных проектах. Есть даже пожелания на уровне 500-700 руб. за кв. м в месяц, включая клининг. Но это касается только пожеланий новых клиентов, которым мы стараемся предоставить офисы, качественно соответствующие их бюджету. Стабильные компании, продолжающие арендовать у нас площади, уже давно вернулись к прежним ставкам аренды и таких достаточно много. С апреля по июль прошлого года практически все наши арендаторы получили дисконтирование, а примерно с августа ставки уже соответствуют прежним значениям.
По ее словам, качественные проекты, предлагаемые по ставке меньше 700 руб. за кв. м в месяц, быстро заполняются.
— У нас есть два больших свободных офиса в БЦ «Гвардейский», хотя это бизнес-центр, который всегда жил с нулевой вакантностью, — говорит Елена Полюшенко. — Ставку ниже 1000 руб. за кв. м в месяц в этом объекте мы предлагать не можем, а рынок сейчас испытывает нехватку арендаторов, готовых столько платить. Есть объекты со своей спецификой, и если там арендаторы просят дисконт, мы вынуждены идти на это, потому что понимаем, что быстро арендатора поменять не сможем. В наших зданиях, которые мы позиционируем как проекты среднего качества, вакантность сохраняется практически на прежнем уровне (минус 5-10%).
Управляющий УК «Хорошие офисы. Управление» Олег Пилипенко подтверждает рост спроса на офисы в качественных зданиях в этом году.
— По сравнению с маем прошлого года изменилась ситуация по заполнению, фактически у нас не осталось свободных офисов в хороших объектах, — говорит он. — Мне кажется, что сегмент зданий высокого класса сейчас в выигрыше. В низкобюджетных объектах С и D-класса, которые больше подходят для мелких начинающих арендаторов, такой яркой тенденции не прослеживается.
Эксперт видит тенденцию укрупнения бизнеса:
— Большие объекты пользуются спросом у крупных арендаторов и таких арендаторов сейчас много, бизнес масштабируется. У нас был пример: пришел крупный заказчик и сказал, что готов арендовать 1500 кв. м в БЦ «Купеческий двор». Поскольку нам пришлось выселять под него существующих арендаторов, такой договор был заключен с наценкой 25%. Ранее ставка аренды составляла 850-1000 руб. за кв. м в месяц.
По словам Олега Пилипенко, крупные игроки рынка, которые сейчас расширяются, работают в сферах, которые либо получили развитие во время пандемии (производство медикаментов, курьерская доставка, электронный документооборот и т. д.), либо выиграли от роста курсов валют (компании, занимающиеся IT, программированием, имеющие головные офисы за рубежом).
