Продажи жилья в Ростовской области упали почти на 60%
Участники рынка жилищного строительства сообщают о сильном снижении количества сделок по продаже квартир на первичном рынке. Главные причины — рост ключевой ставки и себестоимости строительства. Кроме того, в массовом сегменте рынка резко сократился инвестиционный спрос, из-за чего, по оценкам некоторых экспертов, продажи могли снизиться вдвое.
Ростовская область вошла в число антилидеров по темпам падения объема ввода жилья за первые пять месяцев 2025 года, сообщила корпорация ДОМ.РФ. Сдача объектов за май снизилась в регионе на 59% (в среднем по России — на 28%).
Эксперты связывают эту динамику с охлаждением спроса. Как сообщил N коммерческий директор ГК «Носта» Виталий Каревский, с января по июнь нынешнего года объем продаж квартир классов эконом и стандрат в Ростовской области снизился на 59%, бизнес-класса — на 51% по сравнению с первым полугодием 2024-го. В Ростове падение оказалось еще более заметным — на 62% и 28%. Пострадала и элитная недвижимость, продажи которой упали на 11%. Исключение составил класс комфорт, в котором, как сообщил эксперт, в Ростовской области произошел рост на 2%.
Основатель консалтингового бюро «Жилин.рф», управляющий партнер клубного дома «Парамонов» Александр Жилин среди причин снижения продаж недвижимости называет высокую ставку рефинансирования и отмену льготной ипотеки на покупку первичных квартир.
— В последнее время в массовом сегменте преобладали покупатели без денег, которые покупали недвижимость за счет субсидирования, господдержки и искусственного завышения цен, — объяснил г-н Жилин. — После того как рынок насытился предложениями, Центробанк поднял ставку, и отменились инструменты господдержки. Такой покупатель ушел с рынка. При этом девелоперы разогнались, и пик предложения пришелся на нынешнее время.
Кроме того, добавил эксперт, с рынка «практически полностью» ушел инвестиционный спрос, который растет на фоне повышения цен и отсутствие которого, по оценке Александра Жилина, ведет к снижению продаж вдвое.
Средневзвешенная цена квадратного метра в Ростовской области в массовом сегменте составила в июле нынешнего года от 88 тыс. кв. м в домах эконом-класса в Шахтах до 155 тыс. кв. м в проектах класса комфорт в Ростове, сообщил Виталий Каревский.
— Самый важный фактор, влияющий на динамику цен, — уровень инфляции, ставки по ипотеке, а также общая экономическая ситуация в регионе и стране, — заявил руководитель отдел продажа ЖК «Сезоны» и «Малина парк» компании «СК10» Олег Сердюк. — В целом прогнозируется умеренный рост цен на квартиры в Ростове в ближайшие 1-2 года, при этом значительных скачков или падений ожидать не стоит.
По мнению директора по продажам федеральных проектов ГК «Самолет» Антона Гака, в долгосрочной перспективе цены на недвижимость продолжат расти из-за повышения стоимости стройматериалов и земельных участков, а также условий проектного финансирования. В условиях снижения спроса, которое эксперт считает временным явлением, застройщики адаптируются к ситуации, опираясь на программы господдержки, в первую очередь на семейную ипотеку, отметил г-н Гак.
Руководитель отдела продаж ГК «Альянс» Татьяна Богуш добавила, что среди предложений застройщиков часто встречается также рассрочка, в том числе на весь период строительства домов.
— В настоящее время популярны программы перехода в ипотеку на момент завершения строительства, которые позволяют купить квартиру без оформления жилищного кредита в момент сделки, — сообщила г-жа Богуш. — Это позволяет оформить ипотеку в момент сдачи дома на остаток суммы, а также в течение двух лет экономить на процентах.
Олег Сердюк среди инструментов адаптации девелоперов к новой рыночной ситуации называет помимо длительных беспроцентных рассрочек и ипотечных программ для отдельных категорий покупателей (семей с детьми и участников СВО) скидки для бюджетников.
Александр Жилин считает первоочередной реакцией застройщиков предоставление рассрочки как основной замены ипотеки.
— Скидки в частном порядке могут даваться, — добавил эксперт. — Но у застройщиков повышаются затраты на обслуживание долга, строительство становится менее управляемым. Финмодели застройщиков не могут позволить снижать цены. Соответственно, как временные меры скидки могут работать, но в среднесрочной перспективе застройщики не могут их давать.
Г-н Жилин отметил также, что сокращение ввода жилья может иметь в определенной степени искусственный характер: застройщики могут откладывать сдачу домов, чтобы избежать банкротства. Поэтому в ближайшие годы сильно вырастет предложение квартир в уже сданных домах, что не позволит застройщикам повышать цены на жилье в новых проектах: у покупателя не будет причин выбирать квартиру в строящемся доме при наличии на рынке большого предложения готового жилья, которое из-за инфляции может стоить даже дешевле, чем строящееся.
— Учитывая, что мы, скорее всего, не ожидаем резкого снижения ставки, исходим из того, что спрос на недвижимость резко не возрастет, — отметил эксперт. — При этом количество предложений, которое сейчас в Ростове уже есть на рынке и появится в ближайшие годы, перекроет любой рост спроса при любой ставке. Соответственно, факторов, говорящих о том, что цена должна расти, кроме всеобщей инфляции, нет в массовом сегменте.
В элитной недвижимости ситуация другая. По словам директора по маркетингу коттеджного поселка Южные Террасы Ирины Дубовцевой, этот сегмент «находится в небольшом росте», стоимость квадратного метра в нем достигает 500 тыс. — 650 тыс. рублей. Александр Жилин сообщил, что за последние несколько лет верхняя планка цены на элитное жилье в Ростове выросла со 150 тыс. до 500-700 тыс., и сейчас этот уровень уже считается нормой.
— В премиальном сегменте спрос растет на объекты с высоким уровнем благоустройства, — отметила Татьяна Богуш. — Востребованными остаются ЖК средней этажности, клубные дома с ограниченным числом квартир. Спрос на качественную жилую недвижимость стабилен и имеет положительную динамику, несмотря на колебания ключевой ставки. Но сам покупатель стал более требовательным, в фокусе находятся приватность, сервис, комфорт проживания.
