Продавцы недвижимости в коттеджных поселках нащупывают дно спроса

Оживление на рынке коттеджной недвижимости в прошлом году сменилось охлаждением в начале этого года. Число заявленных проектов в ростовской агломерации за последний год существенно выросло. Однако спрос все еще неустойчив. Многие застройщики стали ориентироваться на продажу участков с коммуникациями под самостоятельную застройку.

Ситуация на рынке коттеджного строительства противоречивая. Если в прошлом году N писал всего о 7 активно развивающихся проектах, то сейчас таких проектов 13. На рынке появились завершенные проекты, например поселок Зеленый. При этом спрос в этом году, по данным заместителя гендиректора компании «Лендлорд-Эксперт» Арама Сафаряна, просел по итогам 4 месяцев на 20%. Это заставляет застройщиков поселков менять тактику.

Лидером по количеству построенных домов остается Беловодье — 150 домов. По словам гендиректора ООО «Беловодье Эстейт» Юрия Хидирова, к коттеджам подведены все коммуникации (газ, свет, вода, канализация), во многих из них живут люди.

Сейчас начинается строительство второй очереди поселка, заказаны проекты на новые дома.

При этом в Беловодье стали предлагать покупателям участки с коммуникациями без подряда.

— У нас очень много покупателей, которые просят земельные участки без подряда, — рассказывает Юрий Хидиров. — Сначала мы были против, но таких покупателей становилось все больше и больше. Они не желали обременять себя кредитом, ипотекой и хотели строить жилье в более удобный для них срок. Однако продажа участков могла создать неудобства другим жителям, которым пришлось бы жить в атмосфере непрекращающейся стройки. Поэтому мы решили выделить отдельный квартал под подобное строительство, это не помешает развитию всего поселка.

Участки в этом квартале имеют все коммуникации, кроме канализации, которая стоит достаточно дорого. В итоге стоимость сотки в квартале составила от 130 тыс. руб. (стоимость сотки на участке с домом и проведенной канализацией в Беловодье — от 265 тыс. руб.).

По данным аналитиков, основной спрос по-прежнему в экономсегменте. Арам Сафарян считает, что его границы — от 2,5 до 4 млн руб.

Предлагать участки с коммуникациями без подряда стали и другие застройщики. Так поступили, например, в Щепкине, Изумрудном, Ореховой роще и т. д.

Застройщик поселка Зеленого, продав в нем все участки, решил повторить успех и сейчас реализует похожий проект — поселок Озерный (см. N, № 966).

— В поселке Щепкине есть разделение на зоны с подрядом и без подряда, — говорит начальник отдела маркетинга ООО «АДДК» Екатерина Култашова. — Спрос на дома есть, но он немного ниже, чем на участки без подряда. Разница составляет 5–10%.

Любопытно, что и продажи в Щепкине идут более активно, чем в Старочеркасской Ривьере, так как конечная стоимость там ниже.

Подумывает о продаже участков с подрядом и застройщик Голландской деревни (проект среднего ценового сегмента). Минусом коттеджных поселков без домов, по мнению многих участников рынка, является отсутствие единого архитектурного стиля, а также неудобства для уже живущих там людей.

По словам Арама Сафаряна, оживление на рынке коттеджных проектов было связано с тем, что все больше ростовчан готовы продать квартиру и приобрести более просторное жилье в местах с менее развитой инфраструктурой (так, в 2010–2011 годах количество сделок по продаже домовладений увеличилось более чем на 100%, а квартир — в среднем на 20%). При этом в черте города наблюдается дефицит предложений, поскольку большинство из них либо в несколько раз дороже, либо расположены в садоводческих товариществах, где узкие улицы, неудобные подъезды, отсутствуют коммуникации и т. п.

Застройщики говорят о росте продаж: так, АДДК уже продала около 30% земельных участков во второй очереди Старочеркасской Ривьеры и планирует осуществить в этом году больше продаж, чем в прошлом. Менее чем за полгода с момента начала продаж реализовано 30% участков в Озерном, продано 80% первой очереди в Изумрудном и т. д.

Тем не менее застройщики повышают цены как на земельные участки, так и на дома. Это связано с общим повышением цен, удорожанием строительных материалов и работ, развитием поселков (чем ближе к сдаче, тем дороже).

— Мы увеличиваем цены каждый месяц, но в разумных пределах, — поясняет Юрий Хидиров. — Сейчас самый маленький дом площадью 100 кв. м на 4 сотках еще можно купить за 3 млн руб. (стоимость 1 кв. м — 30 тыс. руб.).

— Мы, как и любой продавец, поднимаем цены, когда видим растущий спрос, а степень готовности инфраструктуры увеличивается, — комментирует руководитель проекта «Озерный» Данил Кузнецов. — Исходя из этого мы подняли цену весной по сравнению с осенью прошлого года на 10%, и она составила в среднем 120 тыс. руб. за сотку. В начале осени этого года мы поднимем цены в связи с завершением строительства всех коммуникаций и объектов социальной инфраструктуры.

Говоря о перспективах развития коттеджных поселков в Ростове, участники рынка утверждают, что число проектов будет расти. По их мнению, это связано в том числе с наличием огромных земельных массивов вблизи границ города.

— С принятием Правил землепользования и застройки произошел массовый перевод земель сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов, — говорит Арам Сафарян. — Так, например, недавно приняты Правила землепользования и застройки Щепкинского поселения, в соответствии с которыми большинство земель в районе п. Темерницкого попадает в зоны Ж1 и Ж2 (зоны малоэтажной жилой застройки).

Тормозит строительство низкое развитие транспортного сообщения. Если этот вопрос начнет как-то решаться, то в ближайшее время весь пригород Ростова будет окутан поселками, считает Арам Сафарян. Самыми перспективными направлениями, по мнению эксперта, будут район прохождения трассы Северный обход и район п. Темерницкого (см. инфографику).

Динамика строительства в более или менее активно развивающихся коттеджных поселках