Предложение вторичного жилья в Ростове растет, а спрос снижается
В этом году на вторичном рынке жилья в Ростове произошел небольшой рост цен предложения, тем не менее сделки совершаются со значительным дисконтом, который достигает 25%. Наиболее востребованы небольшие квартиры в домах экономкласса в спальных районах. Эксперты прогнозируют, что поправки в закон о долевом строительстве окажут влияние и на вторичный рынок тоже: цены вырастут, а ликвидность квартир в старом фонде снизится.
В феврале этого года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Ростова составила 64,3 тыс. руб. за квадратный метр, что на 4% выше, чем в феврале 2018 года, говорится в аналитическом отчете компании «ЦИАН». Интересно, что в декабре 2018 г. аналитики этой компании фиксировали снижение цен до 58,5 тыс. руб. с 61,7 тыс. руб. в декабре 2017-го. Среди причин снижения, как писал тогда N, — огромное предложение новостроек и высокий интерес ростовчан к индивидуальному строительству.
Как следует из данных сайта АН «Наследие», в течение прошлого года средняя цена на вторичном рынке в основном была стабильна, а в начале этого года немного выросла.
По данным ЦИАН, положительные темпы прироста зафиксированы более чем в половине районов города. Как и на первичном рынке, наиболее высокая средняя цена жилья наблюдается в Кировском, Ленинском и Пролетарском районах — 78,4, 75,5 и 67,4 тыс. руб. за кв. м. За счет вымывания недорогих предложений за год цены в этих районах выросли на 4–6%. Самые доступные цены на жилье отмечены в Первомайском (55,5 тыс. руб.), Советском (58,7 тыс. руб.) и Ворошиловском (58,7 тыс. руб.) районах, где сконцентрировано более 42% объема предложения на вторичном рынке жилья Ростова. За год цены в этих районах почти не изменились.
— Можно сказать, что на данный момент на вторичном рынке цены не изменились, — говорит руководитель АН «Наследие» Янина Колягина. — В этом году цены предложения на некоторые квартиры выросли, но они и не продаются. Сделки совершаются по тем объектам, собственники которых оставили прежние цены или готовы работать с ценой.
По данным руководителя отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ» Галины Пивоваровой, цены предложения по некоторым объектам в этом году увеличились на 8%, но размер торга при совершении сделки сейчас достигает 25%.
— Продавцы поднимают цены, но платежеспособный спрос продолжат падать и желающих купить и обладающих деньгами для покупки намного меньше, чем желающих продать, — комментирует она. — Кроме того, в Ростове очень активен сегмент первичного рынка, в прошлом году было введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. метров жилья, а покупатели отдают предпочтение квартирам в новостройках в сданных домах, поскольку там меньше рисков. Процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке выше, чем на первичном. В целом рынок жилой недвижимости Ростова (как первичной, так и вторичной) — это ярко выраженный рынок покупателя.
По словам исполнительного директора компании «ТИТУЛ» Александра Игнатущенко, спрос на вторичном рынке в январе — феврале практически не изменился по сравнению с концом 2018 года.
— Анализ проведенных сделок показывает, что наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются однокомнатные квартиры улучшенной планировки в высотных панельных и кирпичных домах экономкласса, — говорит он.
По данным Александра Игнатущенко, в этом году доля однокомнатных квартир в структуре спроса составила 50%, двухкомнатных — 32%, трехкомнатных — 19%, многокомнатных — 6%.
— Наиболее востребованы компактные квартиры: однокомнатные (37–40 кв. м), двухкомнатные (55–65 кв. м), и трехкомнатные (свыше 65 кв. м), — добавляет Галина Пивоварова. — Сейчас в любом сегменте, даже в премиальном, главный вопрос, который волнует покупателей после стоимости квартиры, касается размера коммунальных платежей.
По данным ЦИАН, наибольший спрос сконцентрирован в спальных районах города — Ворошиловском и Советском. При этом в центральных районах активность покупателей снизилась.
Эксперты сходятся во мнении, что повышение ключевой ставки ЦБ и последующий рост процентной ставки по ипотеке не оказали особого влияния на вторичный рынок, поскольку сделки пока совершаются по одобренным старым ставкам.
— Повышение ключевой ставки в сентябре и декабре прошлого года на 0,5 п.п. и последующее повышение ставок по ипотеке в среднем на 1% ощутимых изменений в спросе на ипотеку не принесли, — говорит Александр Игнатущенко. — Большая часть сделок с начала года были проведены по кредитным решениям до декабрьского повышения ставок. В январе и феврале этого года доля ипотеки составила 42% и 39%, в январе и феврале 2018 года — 28% и 43%. Как по доле, так и количественно ипотечных сделок в 2019 году было больше, чем за аналогичный период прошлого года.
По прогнозам экспертов, в этом году спрос на квартиры на вторичном рынке может снизиться. По мнению Галины Пивоваровой, поправки в законодательство о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля этого года, могут коснуться также и вторичного рынка.
— Новые изменения однозначно приведут к увеличению себестоимости строительства, и застройщики могут повысить цены, — считает Галина Пивоварова. — Соответственно, спрос снизится, и непроданные квартиры в новостройках составят серьезную конкуренцию вторичному рынку. Особенно пострадает жилье в старом фонде: ликвидность этих квартир снизится, цены на них упадут.
— Последние годы, несмотря на прогнозы аналитиков о стагнации рынка и падении цен, рынок недвижимости сохраняет достаточную активность в сегментах нового и высоколиквидного жилья, особенно в секторе «эконом», и устойчиво просаживается в отношении старого фонда, квартир в хрущевках и сталинках, — добавляет Александр Игнатущенко. — В целом отсроченный спрос и ожидаемое снижение ставок по ипотеке позволяют нам прогнозировать в 2019-м устойчивую тенденцию роста цен на вторичном рынке жилья в пределах 3–5%.
