Пока не наступил эскроу час
Крупнейшие застройщики стремятся возвести как можно больше домов до того, как изменения в законодательстве, касающиеся обязательного использования эскроу-счетов, не коснутся всех без исключения проектов.
Темпы строительства жилья в Ростовской области растут, а рынок выдачи ипотечных кредитов демонстрирует первые признаки охлаждения. Застройщики в 2018-2019 годах начали реализацию большого числа новых крупных жилых комплексов и микрорайонов. По словам участников рынка, в связи с ростом объемов строительства конкуренция на рынке сейчас высокая.
По данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ), сейчас в Ростовской области строится 423 дома совокупной площадью 3,5 млн кв. метров. Среднемесячный ввод жилья застройщиками за последние 12 мес. составил 98 тыс. кв. м жилья, что на 17,5% больше по отношению к предыдущим 12 мес. При этом большинство крупнейших застройщиков в 2018-2019 годах приступили к строительству новых масштабных проектов.
Лидирующие позиции в рейтинге по объемам строящегося жилья в Ростове (см. таблицу) занимает Московская строительная компания (МСК), известная такими крупными проектами, как «Сердце Ростова», «Сердце Ростова — 2» и «Максим Горький», в этом году начала реализацию еще трех новых крупных ЖК. Все они расположены в центральной части города: ЖК «Рубин» на пересечение ул. Красноармейской и пр. Театрального, ЖК «Кристалл» на углу Варфоломеева и пр. Соколова и ЖК «Город у реки» на территории бывшего комбината «Рабочий».
Ростовский девелопер ООО «Галактика», входящий в ГК «Сокол», начал строительство сразу двух крупных жилых микрорайонов — «Сокол Градъ» в Александровке (150,9 тыс. кв. м) и «Сокол на Оганова» (123,2 тыс. кв. метров).
На третьем месте — ГК «ВКБ-Новостройки», которая продолжает в Ростове застройку двух микрорайонов — Суворовского и Платовского. В рейтинге ЕРЗ на отдельном 18-м месте значится компания «Кубанская марка» с объемом строительства 54 тыс. кв. метров, которая также застраивает микрорайоны Суворовский и Платовский.
ГК «ЮгСтройИнвест» приступила к возведению крупного микрорайона в районе ул. Вересаева, где планирует построить 540 тыс. кв. метров жилья.
Планомерно увеличивает объемы строительства «СК10». По собственным данным компании, сейчас в процессе строительства у нее находится 250 тыс. кв. м жилья (по данным ЕРЗ — 175 тыс. кв. м). Как сообщил гендиректор компании Юрий Тараскин, в этом году компания запускает еще 4 новых проекта в центре города. Новые участки, где планируется строительство, располагаются в пер. Доломановском, на ул. 8 Марта, в районе пр. Соколова и на площади Народного Ополчения перед РГУПС.
— За три года мы в два раза увеличили ввод жилья и намерены довести этот показатель до 100 тыс. кв. м в год, — комментирует Юрий Тараскин. — В прошлом году мы ввели в эксплуатацию около 60 тыс. кв. м жилья. Наша стратегия в 2019 году — реализовать на рынке 80 тыс. кв. м жилья, а начиная с 2020-го — выйти на стабильные 100 тыс. кв. м.
Выросли объемы строительства и у АСО «Комстрой». Так, во второй половине прошлого года компания приступила к возведению сразу трех новых жилых комплексов — «Маршал» (Левенцовка, 35 тыс. кв. м), «Zапад» (р-н Портовой, 38 тыс. кв. м) и «Днепровская роща» (Чкаловский р-н, 40 тыс. кв. м), — рассказал N председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко. Кроме того, в 2021 году компания планирует полностью завершить строительство ЖК «Екатерининский»: сейчас введены в эксплуатацию 5 из 11 домов.
— У многих застройщиков темпы строительства выросли, так как они старались успеть реализовать больше проектов до того, как изменения в законодательстве, касающиеся обязательного использования эскроу-счетов, вступят в силу, — комментирует Станислав Цвиренко. — На те дома, готовность которых к октябрю составит 30% и более, новые правила работы распространяться не будут. Поэтому себестоимость строительства кв. м в них меньше — нет надобности использовать кредитные средства и платить проценты банку.
У ООО СК «ДОННЕФТЕСТРОЙ» (входит в ГК «Флагман») объемы строительства в Ростове уменьшились. В 2019 году застройщик ввел в эксплуатацию ЖК «Центральный» и первый литер ЖК «Сельмаш». Как сообщили N в компании, в августе планируется запуск нового ЖК на ул. Горсоветской общей жилой площадью более 68 тыс. кв. м.
По данным пресс-службы ГК «ПИК», которая возводит в Ростове ЖК «НОРД» и ЖК «Доломановский», компания не снижает темпы строительства. ЖК «Доломановский» уже сдан в эксплуатацию, сейчас идет заселение.
ГК «Патриот», которая в 2018 году ввела в эксплуатацию более 107 тыс. кв. м жилых площадей и заняла первое место по этому показателю в Ростовской области, по данным пресс-релиза, ведет активное строительство пятого микрорайона и в этом году планирует завершить строительные работы по шестому микрорайону. Кроме того, компания начала реализацию нового ЖК «Левенцовка парк» с общей жилой площадью более 200 тыс. кв. метров.
Объем предложения квартир в Ростове растет, застройщики оценивают ростовский рынок как высококонкурентный. По словам Станислава Цвиренко, сегодня для покупателей важна не только цена, но и надежность застройщика, качество инфраструктуры, транспортная доступность. Это же касается и инвесторов, которые вкладывают деньги в жилье: проще перепродать квартиры в тех жилых комплексах, где есть детские и спортивные площадки, а школы, детсады, поликлиники расположены в шаговой доступности.
— Без достаточного количества парковок, детских площадок, озеленения, хороших входных групп продавать квартиры будет сложно, — говорит Юрий Тараскин. — Когда мы сдавали «Гвардейский-2», то сверх бюджета потратили 15 млн рублей на дополнительные детские площадки и озеленение.
По словам собеседников N, продажи квартир в их жилых комплексах растут.
— В 2018 году оборот составил около 3 млрд руб., в этом году продажи уже выросли на 30%, — говорит Юрий Тараскин. — Растет спрос на двухкомнатные студии — с двумя окнами, а также на классические двух— и трехкомнатные квартиры. Раньше площадь наших квартир составляла 26-70 кв. м, в новых проектах мы увеличили их размер. Покупатели понимают, что лучше приобрести квартиру большей площади на будущее, взяв недостающие средства в ипотеку.
И тем не менее после исторически рекордных объемов жилищного кредитования 2018 года рынок, как уже писал N, демонстрирует признаки охлаждения. Прежде всего — из-за снижения активности в долевом строительстве. По данным ЦБ, за пять месяцев этого года жители Ростовской области получили на приобретение жилья 11669 кредитов (минус 5% к пяти месяцам 2018-го) на сумму 21,56 млрд рублей (минус 1,6%).
