Первичный рынок квартир дорожал втрое быстрее вторичного
Цены на ростовские новостройки продолжают расти, хотя и более низкими темпами. За год отмечен троекратно опережающий рост цен на первичном рынке квартир по сравнению со вторичным. В то же время спрос на новое жилье снижается, а объем заявленных проектов растет. По мнению эксперта, стабилизация цен может наступить осенью.
Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке квартир Ростова достигла 71,2 тыс. рублей на 1 апреля 2021 года, что выше, чем годом ранее, на 28,7%. К таким выводам пришло ООО «Лендлорд-эксперт» в своем анализе недвижимости за I квартал. Цены в разрезе сегментов многоквартирных домов (МКД) см. на инфографике.
Последние два месяца средний темп удорожания соответствует 1,5% в месяц, что в 2,5 раза ниже, чем в предыдущие 4 месяца. Объем сделок в I квартале снизился на 7,7% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Ранее N писал о сокращении ввода жилья в области почти вдвое.
— Ростов-на-Дону, имея лишь 28% от численности областного населения, сосредоточил у себя почти 90% объема многоэтажного жилищного строительства, — прокомментировал N гендиректор ООО «Лендлорд-эксперт» Игорь Смолев. — При этом лишь Батайск и Таганрог помимо Ростова за последние пять лет имеют объемы ввода МКД сопоставимые с объемом ввода индивидуального жилья (ИЖС), а в остальных городах и районах превалирует ввод ИЖС. Вызвано это прежде всего тем, что подавляющее число проектов в городах области не соответствует требованиям финансовой устойчивости, а программа поддержки низкомаржинальных проектов еще не работает. Это приводит как к снижению строительства МКД, так и является следствием снижения ввода в эксплуатацию.
Эксперт отметил опережающий рост цен первичного рынка над вторичным (рост с апреля 2020 по апрель 2021 г. составил всего 7,8%), что создает трудности для населения при обмене своей старой квартиры на новостройку.
Кроме того, Игорь Смолев считает важным событием недавнее повышение Сбербанком ставок на ипотечные продукты в районе 0,4 п.п. как реакцию на апрельское поднятие ключевой ставки. Несомненно, что этой тенденции будут следовать и другие кредитные учреждения.
— В апреле аннуитетный платеж по субсидируемой средней ставке 6,14% на 3,8% превышает аналогичный платеж за квартиру в декабре 2019 г. при ставке 8,56%, — заявил эксперт. — При отказе от субсидирования ипотеки ситуация будет усугубляться еще больше.
В I квартале Ростов ставил рекорды по количеству новых разрешений на строительство жилья, но пока это не останавливает цены.
— Главным индикатором является выход новых проектов в стройку и в продажу, — считает Игорь Смолев. — Объемы строящихся объектов перестали падать в I квартале, количество лотов в продаже выросло на 16,8%, но пока их объем недостаточен для полного сдерживания цен. На апрель в экспозиции находится лишь 31,6% квартир в строящихся домах, в то время как на 01.07.2019 этот показатель составлял 45%. Это связано как с «вымыванием» квартир новыми требованиями закона о долевом строительстве на фоне ажиотажного спроса, так и желанием застройщиков получить максимальную маржу при реализации. Застройщики адаптируются к новым условиям проектного финансирования, готовят новые проекты для выхода на рынок, но баланса спроса и предложения, скорее всего, удастся достичь не ранее осени 2021 г.
