Квартира вместо вклада
Этим летом в новые квартиры начали активно инвестировать собственные средства. На первичном рынке жилья Ростова произошел всплеск спроса. Застройщики говорят о росте количества сделок в летние месяцы. На оживление рынка повлияли льготная ипотека и ослабление рубля. Возобновился спрос со стороны инвесторов, которые покупают квартиры под сдачу в аренду.
Этим летом на первичном рынке жилья произошло оживление. Росреестр области зарегистрировал в Ростове на 81% больше договоров участия в долевом строительстве в августе 2020 года по сравнению аналогичным периодом прошлого года. В июле рост составил 38%. В целом за 8 месяцев 2020 года по Ростовской области Центробанк отмечает положительную динамику по количеству и объему ипотечных жилищных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. С начала года физическим лицам выдано 8598 таких кредитов (+36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на сумму 17,89 млрд рублей (+46%).
Застройщики подтверждают рост спроса и количества сделок.
— Оживление рынка связано с субсидированием государством ипотечной ставки до 6%, — комментирует руководитель центра продаж «Ростовский» ООО «ВКБ-Новостройки» Каринэ Ганжина. — Это беспрецедентно низкая ставка в истории России, которая стимулирует спрос на покупку недвижимости в новостройках. И понятно почему, ведь только на покупке однокомнатной квартиры класса «стандарт» выгода по ипотечной ставке за 20 лет составляет до 700 тыс. рублей. Увеличение спроса вызвало рост количества сделок. У объединения «ВКБ-Новостройки» в августе по сравнению с июлем рост продаж составил около 20%.
По словам гендиректора ГК «Жилстрой» Андрея Смехунова, на рост спроса и цен помимо льготной программы ипотеки повлияла ситуация на валютном рынке: люди массово побежали вкладывать рубли, в том числе в недвижимость.
— В СМИ муссируется тема деноминации рубля, люди закрывают банковский вклад, берут ипотеку и покупают недвижимость, — добавляет руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-недвижимость» доцент кафедры «Коммерция и логистика» РГЭУ (РИНХ) Галина Пивоварова.
— Также возобновился спрос со стороны инвесторов, которые покупают квартиры под сдачу в аренду, — отмечает аналитик рынка недвижимости Марина Хейгетян. — Если раньше было проще и выгоднее держать эти деньги во вкладах, сейчас покупка для сдачи в аренду снова набирает обороты. Кроме того, вклады будут облагать налогом. С этим и связано увеличение количества сделок за собственные средства в августе на 20% (по сравнению с июлем).
— Несмотря на снижение ставок по ипотеке, мы наблюдаем снижение доли клиентов «ВКБ-Новостройки», покупающих квартиры с привлечением ипотечных средств, с 78% до 70%, — отмечает Каринэ Ганжина. — При этом доля сделок за собственные средства увеличилась на 8%.
Спрос на покупку квартир вырос на фоне роста курсов валют еще до карантинных мер, в марте. В период с марта по июнь цены держались примерно на одном уровне, а после отмены карантинных ограничений, по данным Марины Хейгетян, с середины июня удорожание составило примерно 9,5%.
У «ВКБ-Новостройки», по словам Каринэ Ганжиной, цены на квартиры с начала года выросли на 6-7%, это ниже, чем в среднем по рынку.
Андрей Смехунов отмечает, что для самих застройщиков частичное поднятие цен — это капля в море, поскольку очень долго цены на жилье стояли, а на все остальное росли и продолжают расти.
В целом за год, по данным ЦИАН, цены на первичном рынке Ростова выросли на 16%, средняя цена кв. метра на сентябрь составила 59,1 тыс. руб.
— Рост цен связан не только с повышением спроса, но и с этапом строительства, — говорит Марина Хейгетян. — Опасаясь перехода на эскроу-счета и проектное финансирование, которое стало обязательно с 1 июля 2019 года, многие застройщики старались довести процент готовности домов до 30% и выше, чтобы завершить эти проекты по старым правилам. К пандемии многие дома были близки к сдаче, а покупатели отдавали предпочтение именно таким новостройкам. При этом на вторичном рынке произошла заморозка сделок из-за карантинных ограничений. А затем спрос на новостройки подстегнула льготная ипотека.
По ее словам, сейчас по новым правилам, с использованием эскроу-счетов, возводится 53% строящегося жилья. Пока далеко не все застройщики успели перейти на новую схему работы, пандемия все усложнила, в связи с этим сроки некоторых проектов сдвинулись. А объемы ввода жилья в Ростовской области сократились на 9,6% в сравнении с прошлым годом. Этот фактор и строго ограниченная временными рамками льготная ипотека подстегнули рост цен.
В то же время в сентябре цены начали немного снижаться. Так, по данным ЦИАН, средняя цена кв. метра в Ростове в сентябре на 1% ниже, чем в августе.
— В сентябре на фоне снижения доходов населения рост уже замедлился, — поясняет Марина Хейгетян. — Застройщики стали активнее конкурировать между собой, делать скидки. — Я думаю, предварительные заявления о продлении льготной ипотеки были связаны с тем, чтобы немного ослабить давление на цены, так как многие пытались успеть запрыгнуть в уходящий поезд. В некоторых регионах РФ квартиры в новостройках подорожали значительно — до 30% (Астраханская, Иркутская, Томская области). Ведь ипотеку под 6,5% изначально презентовали как беспрецедентную акцию, повторения которой, скорее всего, не будет. С этим и связан рост объемов выдачи ипотеки в июле и августе. Эти месяцы стали рекордными.
Льготная ипотека действует до 1 ноября. По словам Андрея Смехунова, сохранится ли спрос на таком же уровне, зависит от того, продлит ли государство программу льготной ипотеки, а также ситуации на валютном рынке.
Справка
По словам Галины Пивоваровой, наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные и двухкомнатные компактные квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На такие квартиры цены растут сильнее всего. — Почти 50% спроса приходится на однокомнатные квартиры, а также небольшие двушки и евродвушки площадью от 35 до 45 кв. м стоимостью от 2 до 2,8 млн руб., — говорит Марина Хейгетян. — Есть спрос также на студии до 35 кв. м стоимостью до 1,8 млн, но объем их предложения ограничен. Студии в домах с высокой готовностью с марта 2020 г. подорожали более значительно — на 15–17%. Когда речь идет о покупке под сдачу, в некоторых районах студии выгоднее, так как цены на аренду однокомнатных квартир отличаются незначительно.
