Хорошие соседи — половина мебели
Наличие мебели увеличивает цену «двушки» на 184 тыс. рублей, а хорошие соседи — на 89 тысяч. ООО «НПО “ЛЭИ”» исследовало предложения продажи двухкомнатных ростовских квартир в домах этажностью 4-5 этажей. Средняя цена предложения равна 51,35 тыс. рублей за кв. м. Однако эксперты предлагают довольно точный вариант расчета рыночной цены квартиры в зависимости от нескольких факторов.
На 21 октября текущего года ООО «НПО “ЛЭИ”» проанализировало 1,5 тыс. объектов. Площади предлагаемых квартир находятся в диапазоне 26-90 кв. м.
Если отбросить крайние случаи, то двухкомнатные квартиры в домах этажностью 4-5 этажей сейчас предлагаются по цене от 1,6 млн до 4,25 млн рублей (см. инфографику).
Половина всех вариантов находится в интервале от 2,15 млн до 2,6 млн рублей. Это квартиры площадью 44-48 кв. м, удельная цена их предложения равна 46,5-56,2 тыс. рублей за кв. м, то есть в среднем такие квартиры стоят 51,35 тыс. рублей за кв. м.
Как заметили аналитики, 22% объектов на ростовском рынке — это квартиры, продаваемые с мебелью. Такую опцию можно найти в предложениях недвижимости практически любой площади.
Квартиры на 1-2-м этажах преимущественно стоят на 1,2% дороже квартир на верхних этажах, при этом предложений на верхних этажах в 1,66 раза больше. Однако если сравнивать последний этаж с остальными, то сдвига в удельной стоимости 1 кв. м практически не ощущается.
Примечательно, что 8% продавцов положительно отзываются о соседях. Упоминания соседей, как и другие опции, сказываются на цене.
В четверти предложений присутствует описание состояния подъезда, но сдвига по стоимости относительно предложений без упоминания подъезда практически нет.
В 1% предложений продавцы упоминают о нежелании разговаривать с агентами по недвижимости.
На основе этих данных аналитики построили модель формирования стоимости по двухкомнатным квартирам в 4-5-этажных домах Ростова-на-Дону, по которой укрупненно можно сложить «кирпичики стоимости». Итак, стартовая стоимость объекта, к которой добавляется вклад других составляющих, — 350,9 тыс. рублей. Приличные соседи дают дополнительный вклад в цену предложения в размере 89,1 тыс. рублей. Расположение квартиры в центре города добавляет 488,6 тыс. рублей, а в Нахичевани — 243,1 тыс. рублей.
Наличие мебели в квартире добавляет в среднем 183,6 тыс. рублей. При этом, как отмечают аналитики, банки исключают мебель из ипотечной стоимости в сделке.
— К полученной величине осталось добавить 41,5 тыс. рублей за каждый квадратный метр площади квартиры, — пояснил гендиректор оценочной компании «ЛЭИ» Роман Бабенко. — Так, обычная, «неубитая» и недизайнерская двушка площадью 46,5 кв. м с
приличными соседями в центре, продаваемая с мебелью, будет
выставлена за 2,7 млн рублей. Если при должной рекламе квартира с разумным торгом не продана через 72 дня, значит, есть фактор, который не был учтен. Расчет не подходит для квартир с отклонениями, к которым можно отнести, например, квартиры в цокольных этажах, «убитые», а также двухуровневые, с дизайнерским ремонтом.
Кроме того, по словам эксперта, существует множество часто не учитываемых в описании факторов, вызывающих погрешность расчетов — состояние подъезда, практическая возможность парковки автомобиля, детская площадка, консьерж, состояние коммуникаций,
расстояние до транспорта и школы, шум от дорог и другие. Увеличение количества ценообразующих факторов повышает точность расчетов.
