Инвестору выгодны 40-метровые однушки
С точки зрения инвестирования в ЗЖМ Ростова на вторичном рынке выгоднее всего приобретать однокомнатные квартиры площадью 40 кв. м или трехкомнатные площадью 70–130 кв. м. При сдаче внаем их средний срок окупаемости составляет 12 лет. Дольше всего — 18 лет — окупаются самые маленькие и большие двухкомнатные квартиры. К таким выводам пришли исследователи из оценочной компании «ЛЭИ». В КУН «Титул» советуют присмотреться к однушкам в Левенцовке.
НПО «ЛЭИ» проанализировала цены предложения продающихся квартир и ставки аренды в августе и июле 2013 года. — Август — месяц, когда в Ростов приезжают студенты, и родители начинают снимать им жилье, — поясняет Роман Бабенко, гендиректор НПО «ЛЭИ». — Те, кто закончил обучение в июне, съезжают, июль получается провальным, а в августе можно приподнять цены, чтобы компенсировать ажиотажный спрос.
Окупаемость жилой недвижимости рассчитывалась как частное цены продажи и месячной арендной платы, умноженной на 12.
С увеличением площади квартир растет их цена продажи, а ставка аренды — не всегда. Например, самые маленькие 1-комнатные квартиры (27–32 кв. м) сдаются в аренду по 13 тыс. рублей в месяц, как и однушки площадью 33–39 кв. м (см. таблицу).
— Рынок не тянет большой величины аренды на самых маленьких площадях. Да и в целом на предпочтения покупателей главным образом влияет цена, — считает Роман Бабенко. — Но если мы переходим на формат 40 кв. м, а это один из самых больших сегментов по однушкам на Западном, то различие в 1 кв. м увеличивает арендную ставку. Однокомнатная квартира площадью 50–70 кв. м стоит дороже двухкомнатной подобной площади на 125 тыс. рублей — сказывается переход в другой сегмент по использованию. В однушке большой площади коэффициент соотношения жилой и общей площади меньше, чем в маленькой 2-комнатной. Предложение по трешкам на Западном маленькое, поэтому его разбили всего на 2 сегмента. У больших трешек — специфический арендатор, специфический покупатель, поэтому по ним идет резкий отрыв в ценах.
В августе за месяц больше всего подорожала аренда двушек средней площади — на 14,51%. В НПО «ЛЭИ» считают, что это, скорее, связано со спросом со стороны семей с 1–2 детьми. Больше всего цены аренды упали на большие 1-комнатные квартиры — на 5,78%.
Практически стоят на месте двушки и трешки больших размеров, а также самые маленькие однушки, у которых изначально была высокая планка. Большие однокомнатные квартиры арендуются для проживания двух студентов, поэтому там рост.
Если брать продажу, то видно, что в цене больше всего просели крупные двушки. Обычно большие квартиры содержатся в хорошем состоянии и стоят дороже. А вот однушки площадью 50–70 кв. м, особенно те, в которых комнату можно разделить перегородкой, показывают огромный рост — 11,11%. По мнению Романа Бабенко, рынок в этом сегменте уже перегрет: получается выгоднее покупать двушку примерно такой же площади.
Однако в другой компании, занимающейся анализом рынка недвижимости, такой динамики не заметили.
— Повышения цен на квартиры в Западном районе, особенно в соотношении «август-июль», я не наблюдаю, — говорит Ирина Титоренко, руководитель отдела продаж «Западный» КУН «Титул». — В последнее время на рынке произошел достаточно большой выплеск объектов недвижимости, и, в принципе, ценовой диапазон у некоторых даже ниже, чем в ноябре — декабре прошлого года. Естественно, цены могут быть несколько выше на новые квартиры площадью больше 40 кв. м. Однако при этом в некоторых районах ЗЖМ, в Левенцовке и на улице Извилистой цены даже упали, потому что инвесторы выбросили очень большое количество квартир. Те студии, которые стоили в Левенцовке еще 3–4 месяца назад 2,1–2,2 млн рублей с ремонтом, сейчас можно купить за 1,9–2 млн рублей.
Изучив цены продажи и аренды, можно выяснить, за сколько лет окупится квартира с точки зрения инвестирования. Самый быстрый средний срок окупаемости — 12 лет — у больших трехкомнатных квартир и однушек площадью 40 кв. м. Самый длительный средний срок окупаемости — 18 лет — у самых маленьких и самых больших двухкомнатных квартир (см. таблицу).
— При инвестиционной покупке необходимо выяснять возможность сдачи квартиры в аренду, — добавляет Роман Бабенко. — Для инвестора выгодно покупать дешевый объект, который можно сдавать с высокой степенью загрузки по высокой цене. Например, напротив ЮФУ и пешеходного перехода к нему стоят дома, которые выгодно сдавать студентам.
— Здесь, конечно же, все определяет соотношение «цена-качество», — считает Ирина Титоренко. — И наибольшей окупаемостью будут пользоваться однокомнатные квартиры. К примеру, в той же Левенцовке ежемесячная арендная плата за однокомнатную квартиру будет равняться 12–14 тыс. рублей.
