Дорогостоящее жилье концентрируется на набережной

Фото Михаила Мальцева. По данным руководителя отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ Недвижимость» Галины Пивоваровой, в январе 2017 года в Ростове возводилось 1579,5 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах, что на 10% больше, чем годом ранее.

— Основная часть нового жилья (73%) относится к экономклассу, — говорит эксперт. — За год цены на строящиеся квартиры снизились. Квартиры экономкласса стали дешевле на 2,5%, комфорт-класса — на 6,1%. Бизнес-сегмент просел на 4% (до 76,717 тыс. руб. за кв. м). Наибольшее падение (22%) наблюдалось в премиум-сегменте (средняя цена кв. м составила 97,861 тыс. руб.).

Аналогичные цены называет генеральный директор компании «Лендлорд-Эксперт» Игорь Смолев:

— На конец февраля 2017 года средняя стоимость квартир в новостройках премиум-класса составляет чуть больше 100 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе квадратный метр стоит около 68 тыс. руб.

По мнению участников рынка, оценивать динамику рассматриваемого сегмента достаточно сложно. В первую очередь потому, что высококлассных объектов в Ростове не так много. По утверждению Игоря Смолева, в донской столице к новостройкам бизнес-класса можно отнести около 30 домов. Премиальный сегмент еще уже. К этой категории эксперт относит только два объекта: ЖК «Гранд-Панорама» на Береговой и ЖК «Цветочный» на Садовой, появившиеся на рынке в 2016 году. Получается, что при незначительных абсолютных объемах прироста относительные (в процентах) могут быть очень велики. В данном случае, например, в 2016 году на рынке появилось всего 100 квартир премиум-класса. При этом сам сегмент вырос на 100%, т. к. в 2015 году таких объектов не было.

Анализ сегмента затрудняется также тем, что отсутствует единый подход к определению параметров квартир бизнес- и премиум-класса (см. «Мнение оценщика»). В большинстве случаев новостройка определяется как бизнес-класс, если она находится в центре или рядом с рекреационными зонами города. Это главный и общий для ростовского рынка признак бизнес-сегмента. Раньше такие объекты возводились в основном на Пушкинской. Сейчас здесь почти не осталось свободных участков, подходящих для много­этажной застройки. В Ростове дорогостоящие (более 60 тыс. руб./кв. м) жилые объекты активно возводятся в районах, прилегающих к набережной Дона. Этим, кстати, объясняются главные недостатки таких домов. Анализ N показал, что средний размер участка — 0,33 га. На участке более 1 га возводится лишь один жилой комплекс, и он самый масштабный (почти 1000 квартир, см. таблицу). В этом случае невозможно выполнить важнейшие условия с точки зрения комфорта: обеспечить жильцов просторной придомовой территорией и достаточным количеством парковочных мест. В рассмот­ренных N объектах среднее соотношение числа машино-мест к числу квартир — 0,56 (см. таблицу). Из 11 объектов только в одном машино-мест больше, чем квартир.

Проблему признают и сами застройщики.

— В Ростове нет объектов, которые можно было бы классифицировать как «премиум», — заявляет гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов. — В доме премиум-класса должно быть малое количество квартир. При этом каждая такая квартира должна иметь большую площадь и обеспечиваться двумя парковочными местами.

Второй показатель: более обширная, чем в среднем по городу, площадь квартир. Например, в домах бизнес-класса не должно быть весьма востребованных в Ростове студий и малогабаритных «однушек» и «двушек». Однако общеизвестно, что этот принцип далеко не всегда соблюдается. Застройщики согласны и с этим.

— Некоторые дома в центре позиционируются как премиум-класс, но не могут быть отнесены даже к бизнес-классу, — говорит Андрей Смехунов. — Не бывает, например, бизнес-класса со студиями 30 кв. м, с 10 и более квартирами на этаже, недостатком парковок, с двумя лифтами на 150 и более квартир. Наш объект на ул. М. Горького к бизнес-классу относится по расположению и площадям квартир. Он рассчитан на тех, кто хочет жить в центре, в большой комфортной квартире. Помимо полной отделки мы также уделили большое внимание звукоизоляции квартир, высокой обеспеченности парковочными местами на подземной автостоянке и лифтами (на 121 квартиру предусмотрено 96 машино-мест и 3 лифта).

Собеседники N разошлись во мнении, можно ли относить объекты в состоянии стройварианта к высококлассной жилой недвижимости. Андрей Смехунов уверен, что в данной ценовой категории наличие ремонта — обязательное условие:

— Жильцы не должны сталкиваться с неудобствами стройварианта: грязь в подъезде, шум в доме, ломающиеся лифты.

Однако, по словам Галины Пивоваровой, квартиры «под ключ» интересны покупателям жилья эконом- и комфорт-класса. Владельцы помещений бизнес- и премиум-сегмента предпочитают индивидуальный ремонт.

Как отмечают эксперты, спрос на элитное жилье ограничивается главным образом его высокой стоимостью. Сравнительно небольшая квартира стоит около 6 млн руб., но за эти деньги можно купить приличный дом с хорошей локацией.

С другой стороны, можно говорить о дефиците премиальных объектов жилой недвижимости. Корреспонденту N, позвонившему в отдел продаж ЖК «Цветочный» в качестве потенциального клиента, сообщили, что квартиры в данном комплексе не продаются.

Что касается бизнес-класса, то даже в домах высокой степени готовности в настоящее время реализовано менее половины квартир.

Как утверждает Андрей Смехунов, в их доме продано 40% квартир (дом сдан, квартиры будут переданы жильцам в июне 2017 года). Столько же (40% квартир), по данным начальника отдела продаж ООО «ДонИнвестСтрой» Ирины Поповой, реализовано в ЖК бизнес-класса «Дом на Береговой» (срок сдачи — III кв. 2017 года). При этом некоторые крупные застройщики намерены продолжать работу в высоком ценовом сегменте.

— Мы постоянно ведем поиск новых интересных земельных участков, — заявляет маркетолог «СК 10ГПЗ» Ирина Гоготова. — В 2017 году в высоком ценовом сегменте планируем запустить строительство по крайней мере двух объектов площадью около 40 тыс. кв. м.