Арендаторы офисов просят о каникулах и снижении ставок аренды
Арендаторы бизнес-центров ведут переговоры с арендодателями о новых договорных условиях. Многие пока просто не платят. Но некоторые владельцы не собираются давать даже каникул по аренде.
С окончанием карантина, по словам экспертов, станет понятно, сколько офисов освободится и на сколько процентов снизятся ставки аренды.
— Сейчас переговоры по поводу каникул и снижения ставок аренды представляют собой «игры разума» — ни у кого нет аргументов, — считает управляющий партнер АН «Парус» Максим Хмель. — Арендаторы хотят снижения 50%, потому что им плохо, но и собственники помещений еще не знают, насколько они пострадают, и в основном приходят к выводу: «Давайте подождем».
— С началом режима самоизоляции арендаторы начали писать письма собственникам помещений о предоставлении арендных каникул, меньшая часть — о снижении ставки аренды, — рассказал эксперт по коммерческой недвижимости АН «Титул» Владимир Литвинов. — В большинстве случаев речь шла о каникулах на 3 месяца, скидку просили от 30% до 70% — везде все по-разному. Некоторые московские компании просили о каникулах до 6 месяцев. Я посоветовал собственникам не терять этих платежеспособных клиентов. Владельцы офисов, с которыми я работаю, прислушиваются к моему мнению, но есть и те, кто звонит в офис нашей компании за консультацией, что им делать. Я им объясняю, что выход из карантина будет длинный и тяжелый, никто за прежние деньги офисы уже снимать не будет, если потеряете существующих арендаторов, новых можете и не найти.
В итоге стороны договариваются на разных условиях, многие арендаторы пока просто не платят ничего.
— Собственники нескольких небольших офисных зданий в центре Ростова договорились со своими арендаторами, что пока действует карантин, им ничего платить не надо. Когда изоляцию снимут, тогда и будут продлевать отношения, возможно, с другой ценой, — сообщил Владимир Литвинов. — Лишь 2–3 собственника из тех многих, с кем я общался, категорически отказались идти на уступки.
УК «Хорошие офисы» (БЦ «Центральный», «Купеческий двор», «5 морей», «Кристалл») в переговорах опираются на новые законы.
— Есть отрасли, которые не могут работать по причине прямого запрета властей. В отношениях с ними мы руководствуемся законом № 98-ФЗ, — говорит управляющий УК «Хорошие офисы» Олег Пилипенко. — В течение 30 дней мы должны подписать допсоглашение к договору. По нему арендатору предоставляется рассрочка, а не скидка по аренде. До октября с арендатора взимается только 50% платы. Возникающая задолженность оплачивается в 2021–2022 годах. Я считаю, это наиболее правильная позиция.
По его словам, с теми арендаторами, которые не попали в список ОКВЭД, но тоже пострадали, идут переговоры.
— Если мы говорим про офисные здания, которые открыты, и про арендаторов, деятельность которых не запрещена, считаю, что вопросы скидок тут неуместны, — говорит собеседник N. — Очень хочется, чтобы арендаторы не злоупотребляли этим трендом, когда собственники в каких-то случаях идут навстречу. У арендатора есть право одностороннего расторжения договора, которым некоторые пользуются, если утрачивают интерес к аренде помещения. Я абсолютно уверен, что то, что происходит сейчас, является не чем иным, как предпринимательскими рисками. Да, ситуация тяжелая, продажи и доходы снизились, но это временное явление, и завтра отложенный спрос непременно позволит заработать больший доход арендатору.
Роман Бабенко, гендиректор оценочной компании «ЛЭИ», арендующей офисы на Сельмаше, сообщил N, что переговоры с собственником о новых условиях аренды еще не закончены, но заметил, что арендаторов по соседству стало меньше.
— Арендаторы съезжали скорее не из-за изоляции, а по экономическим причинам до ее начала, — рассказал Роман Бабенко. — Сейчас офисы стоят просто закрытыми — я вижу, что накапливается неполученная арендаторами почта. Активных сделок нет, и, как известно, если нет сделок, то увеличивается процент непонимания рынка и растет разброс цен от нуля до бесконечности.
По мнению Олега Пилипенко, крупный и средний бизнес продолжит работу, но ротация произойдет, арендаторы будут искать более выгодные условия.
После прекращения режима самоизоляции, по мнению Владимира Литвинова, будет сильное падение ставок аренды.
— Сейчас многие потренировались и поняли, что работать можно и на удаленке, наладили интернет, zoom и т. д., — считает эксперт. — Не все вернутся назад в те же самые офисы. Многие компании, занимавшие ранее площадь 200 кв. м, согласятся снимать только 50 кв. м. Вторая проблема — из тех компаний, которые были вынуждены прекратить работу, вернется к жизни около половины. Хотя бы одна из этих проблем, на мой взгляд, затронет примерно 50% офисных помещений. Это скажется на ценах, которые начнут падать на 10 и более процентов.
Малый бизнес уже освоился с работой сотрудников из дома.
— Аудиторская компания, с которой мы сотрудничаем много лет, предложила нам забрать свои документы — они решили продолжать работать на удаленке и не платить за офис. Когда потребуется, аудитор приедет и поработает с документами в нашем офисе, — привел пример Максим Хмель. — Сколько таких компаний, станет понятно с отменой карантина. Крупные федеральные и иностранные компании локацию не поменяют, им по бренд-буку положено занимать офисы класса А, но сократить размер офисов могут. В бизнес-центрах ниже классом ситуация будет более тяжелая.
По словам Владимира Литвинова, поиск помещений в аренду сейчас ведут единицы, и то с условием очень низкой цены при хорошем качестве. Например, офис 30 кв. м в здании класса В согласны арендовать по 350-400 рублей за кв. м в месяц, помещение 500 кв. м на 1-м этаже с отдельным входом — по 500 рублей за кв. м в месяц.
— Даже в условиях такой сложной ситуации к нам поступила заявка на аренду целого этажа в «Лиге Наций», — рассказал Максим Хмель. — Мы делали предложение по старым ценам, но переговоры приостановлены до наступления нормального режима работы.
