г. Ростов-на-Дону
17 октября 2021 21:07:01

«Наибольший рост объема жилья — в экономклассе»

По словам учредителя и гендиректора консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт» Игоря Смолева, цены на квартиры на первичном рынке Ростова за год выросли на 35%. По его прогнозам, в ближайшее время существенного снижения цен не предвидится, но темпы их роста замедлятся.
«Наибольший рост объема жилья — в экономклассе»

В первом полугодии этого года общая площадь строящегося жилья в Ростове увеличилась на 16,5%, объем предложения на первичном рынке — на 19,9%. Наибольший рост предложения наблюдается в экономклассе — именно в этом сегменте произошло наибольшее вымывание в прошлом году. По мнению Игоря Смолева, после поднятия цен и повышения ставки по льготной ипотеке с 6,5% до 7% основной спрос будет сосредоточен опять в малогабаритном жилье.

N: — По данным Единого реестра застройщиков, в Ростовской области с 2019 года наблюдается снижение объемов жилищного строительства, причем в 2020 году темпы падения ускорились. Но по итогам первого полугодия этого года падение замедлилось. Строительство восстанавливается?

И.С.: — Если говорить об объектах многоквартирного жилищного строительства, то причины падения объемов в Ростове-на-Дону и городах области немного различаются. Население Ростова составляет лишь 27% от населения области, но областной центр аккумулирует 90% объемов многоквартирного жилищного строительства. Слабое развитие многоквартирного жилья на периферии области связано с низкими ценами на жилье, требованиями банков к финансовой устойчивости проектов, что в силу возросшей себестоимости строительства и слабого роста цен в большинстве региональных городов практически невозможно обеспечить. Данную проблему могла бы решить программа поддержки низкомаржинальных проектов, но Ростовская область не входит в перечень областей, где она работает.

В Ростове ситуация несколько иная. По нашим данным, с начала года общая площадь строящегося жилья в Ростове увеличилась на 16,5%, количество строящихся домов — на 8,7%. Максимальный объем строительства — 2,311 млн кв. метров — был в середине 2019 года как раз перед окончательным переходом на проектное финансирование. Максимальное падение было до 1,783 млн кв. метров, или 23% от пика. Сейчас объем строительства составляет 2,077 млн кв. метров — всего на 10% меньше от максимальных значений. В принципе, объем строительства все это время оставался относительно стабильным, в то время как объем предложения снижался намного сильнее. Из-за этого ощущался недостаток квартир на рынке, что провоцировало рост цен. Стройка не успевала за спросом, который возник в прошлом году на фоне дешевеющей ипотеки, в том числе со стороны инвесторов. Если объем строительства сейчас составляет 90% от пиковых значений, то объем предложения — 56%. Мы отслеживаем такой показатель, как процент квартир в строящихся домах, которые находятся в продаже. Когда была нормальная рыночная ситуация, в продаже было около 45% квартир, то есть часть уже была продана, часть не продавалась до момента сдачи. Сейчас этот показатель составляет 31%. Это говорит о вымывании и провоцирует дальнейший рост цен.

N: — За счет чего восстанавливаются объемы строительства?

И.С.: — За счет того, что произошла адаптация к условиям проектного финансирования. Строительная отрасль была одной из самых малокредитуемых, потому что застройщики финансировались за счет дольщиков и в банки обращались очень редко. Два года назад к проектному финансированию было декларативно подключено 93 банка, но реально кредитовали застройщиков три банка, а активно только два. Сейчас уже гораздо большее количество банков участвует в проектном финансировании. И сами застройщики адаптировались, поняли, как с этим работать и что это не так страшно, как показалось на первый взгляд. Для банков это доходная отрасль, поскольку цены на квартиры в Ростове выросли, и образовался пул застройщиков, которые показывают достаточно хорошие финансовые и производственные результаты, их с удовольствием кредитуют. Застройщикам переход на эскроу-счета дает главное преимущество — стабильность в финансировании. Если раньше скорость стройки зависела от притока денег от дольщиков, то сейчас финансирование идет в соответствии с первоначально утвержденной сметой и фактически не зависит от темпов продаж. Поэтому застройщики стали более быстро и качественно стоить, быстрее выводить проекты в продажу и сдавать в эксплуатацию. На сегодняшний день уже около 69% проектов на ростовском рынке строится с привлечением банковского финансирования, кроме того, эти проекты формируют около 86% объема предложения.

Конечно, есть и негативные факторы. Это требования к финансовой устойчивости и к собственному капиталу, а также то, что счета раскрываются только в момент сдачи дома. Они ограничивают застройщиков, потому что денег все равно не хватает. Поэтому, если бы решили эти вопросы, строек стало бы намного больше.

N: — Насколько выросли цены на новостройки в этом году?

И.С.: — Средняя стоимость 1 кв. метра в новостройках с начала года выросла на 16,3% и составила 76 949 руб. за кв. м.

Программа льготной ипотеки продлится еще как минимум до 1 июля 2022 года. И хотя объемы строительства и предложения постепенно восстанавливаются, пока они не могут справиться с давлением на цены со стороны спроса. На рост цен также будет влиять недостаток рабочей силы на стройках и увеличение стоимости стройматериалов.

В свою очередь, резкий рост ключевой ставки ЦБ в июле — до 6,5% — больно ударит прежде всего по покупателям, приходящим со вторичного рынка. Сделок там станет меньше, что также снизит приток желающих обменять свое жилье на новостройку. Это станет рычагом сдерживания для роста цен.

Таким образом, перспективное влияние этих факторов не предполагает существенного снижения цен, но будет способствовать их сдерживанию.

N: — Сильно ли увеличился объем предложения на первичном рынке и в каком классе оно растет больше всего?

И.С.: — Общий объем предложения на первичном рынке жилья Ростова увеличился за полгода на 19,9%. Наибольший рост объема предложения продемонстрировал экономкласс — на 34,4%. Средняя площадь квартир по выданным разрешениям на строительство во II квартале этого года составляет 43,09 кв. м, что на 4,3 кв. м меньше, чем в I квартале. В этом сегменте произошло наибольшее вымывание — в прошлом году основной спрос переместился туда. Поэтому и восполнение сейчас идет за счет проектов в экономклассе. После поднятия цен и повышения ставки по льготной ипотеке с 6,5% до 7% основной спрос будет сосредоточен опять в малогабаритном жилье, поэтому и мельчают проекты в части средней площади квартир в домах.

N: — Как себя чувствует вторичный рынок жилой недвижимости?

И.С.: — На вторичном рынке годовой рост цен на квартиры был не столь внушительный — 10% против 35% на первичном. Это было связано с тем, что льготная программа ипотеки охватывала только первичное жилье. Фактором сдерживания выступал и достаточно большой объем предложения, пополняемый сдающимися новостройками. Основным драйвером развития выступала рыночная ипотека, ставки на которую опускались до 7% годовых. Столь низкая ставка была вызвана исторически низкой ключевой ставкой ЦБ, которая еще 4 месяца назад была на отметке 4,25%. Однако рост инфляции спровоцировал рост ключевой ставки до 6,5%, что, несомненно, негативно скажется на удорожании ипотеки. Так как рост денежных доходов населения не наблюдается, этот фактор будет сдерживающим для роста рынка. При этом при отсутствии макроэкономических шоков и спад на рынке вряд ли будет. Скорее всего, для этого года будут характерны стагнационные процессы.

N: — По данным Ростовстата, в Ростове по темпам ввода в первом полугодии лидирует сектор индивидуального строительства, объемы которого увеличились на 56,4%. С чем это связано?

И.С.: — Рост цен на квартиры спровоцировал и рост цен на дома, люди стали активно в них вкладываться. Ростовчане любят и умеют жить в домах, у нас третья часть жилищного фонда — частные дома. Кроме того, дом — продукт гораздо менее длительного цикла строительства, его можно построить и ввести в эксплуатацию за три месяца. Плюс не уделялось индивидуальному жилищному строительству столько внимания, сколько сейчас, это притом что по объему ввода частные дома занимают достаточно весомую долю как в России, так и в Ростовской области.

В этом году в России наконец утвердили дорожную карту развития индивидуального жилищного строительства. Теперь условия проектного финансирования распространяются и на сегмент ИЖС. Первый пилотный проект в России, который был профинансирован, находится у нас в Ростовской области, это коттеджный поселок Донской. В рамках дорожной карты банки начали уделять внимание развитию ипотечных программ для этого сегмента. К примеру, если с участием ипотеки в России приобретается 50% квартир, то частных домов — только 1%. Также большую роль в развитии сегмента ИЖС сыграла программа социальной газификации. Сейчас, если дом находится в черте города, подведение газа к участку может быть осуществлено за счет государства. А затраты на проведение газа одни из самых больших при подключении коммуникаций. Поэтому эти факторы послужили толчком к развитию сегмента ИЖС, и это только начало. Я думаю, что в рамках дорожной карты к концу года должны быть разработаны более серьезные программы развития, и индивидуальное жилищное строительство составит достойную конкуренцию многоквартирному. Сейчас государство поворачивается лицом к этому сегменту, понимая, что только за счет многоэтажек достичь объема ввода жилья в размере 120 млн кв. метров в год невозможно, если не развивать ИЖС. Стратегическая цель — повысить объем ввода ИЖС, привлечь банковское финансирование и профессиональных девелоперов на этот рынок. Тогда начнется комплексное развитие территорий и строительство коттеджных поселков. Сейчас в большинстве коттеджных поселков в окрестностях Ростова плачевная ситуация. В основном это продажа участков без подряда, многие заявленные проекты не развиваются. Бич многих поселков — проблемы с социальной инфраструктурой, удаленность от школ, детских садов, поликлиник, мест приложения труда.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ
Недвижимость
image
Цены на ростовские новостройки продолжают расти, хотя и более низкими темпами. За год отмечен троекратно опережающий рост цен на первичном рынке квартир по сравнению со вторичным. В то же время спрос на новое жилье снижается, а объем заявленных проектов растет. По мнению эксперта, стабилизация цен может наступить осенью.
Бизнес и власть
image
Глава администрации Ростова Алексей Логвиненко заявил, что город конфликтует с объединением застройщиков «ВКБ-Новостройки» и не дает новых разрешений на строительство, пока не будет построена альтернативная дорога в Суворовский микрорайон. В «ВКБ» отмечают, что компания не сможет строить новые социальные объекты и дороги, если разрешений на строительство жилья выдавать не будут. Эксперт отмечает, что подобные споры ведутся во многих регионах, сегодня определяются новые правила игры: так как муниципальные бюджеты не растут так быстро, как темпы строительства, застройщикам приходится брать «социалку» на себя и включать эти затраты в стоимость квартир.
Недвижимость
image
На ростовском первичном рынке вырос спрос на квартиры экономкласса за счет льготной ипотеки, снижения доходов населения и сокращения объема предложения. Цены предложения строящегося жилья растут в основном в премиум- и экономсегменте. В целом число сделок во II квартале уменьшилось на 16% по сравнению с предыдущим. По мнению эксперта, после окончания действия льготной ипотеки рыночные ставки будут снижаться, а спрос между классами будет распределяться более равномерно по мере восстановления экономики.
Недвижимость
image
В условиях кризиса, когда застройщикам важно сэкономить, многие компании стараются выделиться за счет качественного благоустройства прилегающей территории. К этому их подтолкнул пример сильных иногородних конкурентов. За счет комфортности проживания проекты в спальных районах перетягивают покупателей из центра.
Недвижимость
Игорь Смолев, гендиректор компании «Лендлорд-Эксперт»:
— Прошедшие кризисы 2008 г. и 2014 г. приводили к разным темпам снижения цен на недвижимость.
Просмотров: 4326

Справка

Игорь Смолев

Игорь Геннадьевич Смолев родился 24 ноября 1969 года в Карачаевске Ставропольского края. В 1992 году окончил Ростовский инженерно-строительный институт по специальности «Промышленное и гражданское строительство». В 2001 году получил дополнительное образование в Плехановской академии по специальности «Оценка бизнеса». А в 2008 году защитил на английском языке диплом Американского института инвестиций в недвижимость (ССIM). С 1994 по 2000 год — директор АН «Лендлорд», с 2001 года — учредитель и гендиректор консалтинговой компании «Лендлорд-Эксперт».

«Лендлорд-Эксперт»

ООО «Лендлорд-Эксперт» основано в 2001 году. Сейчас в компании постоянно работают 10-12 человек. Примерно 75% выручки компании приносит оценка, 25% — консалтинг. Оказывает консалтинговые услуги девелоперам и банкам. Компания аккредитована при ЕБРР в качестве профессионального консультанта по недвижимости.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
Как известно, власти Ростовской области планируют подать заявку на проведение Олимпиады в 2036 году.
Недвижимость
image
Правительство Ростовской области утвердило изменения в проект планировки и межевания территории на Левом берегу Дона в зоне спортивного кластера. Документ определил границы участков рядом с «Ростов Ареной», на которых будут построены ледовая арена с плавательным бассейном, дворец спорта и комплекс образовательных учреждений на 4000 мест.
Недвижимость
image
Здесь может появиться парк аттракционов, бассейн, ледовый дворец, а также деловой центр и жилая застройка.
Недвижимость
image
За год спрос на аренду коммерческой недвижимости в Ростове вырос на 44%, на покупку — на 34% (II квартал 2021 года ко II кварталу 2020 года), подсчитали аналитики «Авито Недвижимости». Во втором квартале по сравнению с первым спрос на аренду не изменился, на покупку снизился на 7%.