г. Ростов-на-Дону
05 марта 2021 19:00:42

Квартира вместо вклада

Этим летом в новые квартиры начали активно инвестировать собственные средства. На первичном рынке жилья Ростова произошел всплеск спроса. Застройщики говорят о росте количества сделок в летние месяцы. На оживление рынка повлияли льготная ипотека и ослабление рубля. Возобновился спрос со стороны инвесторов, которые покупают квартиры под сдачу в аренду.
Квартира вместо вклада

Этим летом на первичном рынке жилья произошло оживление. Росреестр области зарегистрировал в Ростове на 81% больше договоров участия в долевом строительстве в августе 2020 года по сравнению аналогичным периодом прошлого года. В июле рост составил 38%. В целом за 8 месяцев 2020 года по Ростовской области Центробанк отмечает положительную динамику по количеству и объему ипотечных жилищных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. С начала года физическим лицам выдано 8598 таких кредитов (+36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на сумму 17,89 млрд рублей (+46%).

Застройщики подтверждают рост спроса и количества сделок.

— Оживление рынка связано с субсидированием государством ипотечной ставки до 6%, — комментирует руководитель центра продаж «Ростовский» ООО «ВКБ-Новостройки» Каринэ Ганжина. — Это беспрецедентно низкая ставка в истории России, которая стимулирует спрос на покупку недвижимости в новостройках. И понятно почему, ведь только на покупке однокомнатной квартиры класса «стандарт» выгода по ипотечной ставке за 20 лет составляет до 700 тыс. рублей. Увеличение спроса вызвало рост количества сделок. У объединения «ВКБ-Новостройки» в августе по сравнению с июлем рост продаж составил около 20%.

По словам гендиректора ГК «Жилстрой» Андрея Смехунова, на рост спроса и цен помимо льготной программы ипотеки повлияла ситуация на валютном рынке: люди массово побежали вкладывать рубли, в том числе в недвижимость.

— В СМИ муссируется тема деноминации рубля, люди закрывают банковский вклад, берут ипотеку и покупают недвижимость, — добавляет руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-недвижимость» доцент кафедры «Коммерция и логистика» РГЭУ (РИНХ) Галина Пивоварова.

— Также возобновился спрос со стороны инвесторов, которые покупают квартиры под сдачу в аренду, — отмечает аналитик рынка недвижимости Марина Хейгетян. — Если раньше было проще и выгоднее держать эти деньги во вкладах, сейчас покупка для сдачи в аренду снова набирает обороты. Кроме того, вклады будут облагать налогом. С этим и связано увеличение количества сделок за собственные средства в августе на 20% (по сравнению с июлем).

— Несмотря на снижение ставок по ипотеке, мы наблюдаем снижение доли клиентов «ВКБ-Новостройки», покупающих квартиры с привлечением ипотечных средств, с 78% до 70%, — отмечает Каринэ Ганжина. — При этом доля сделок за собственные средства увеличилась на 8%.

Спрос на покупку квартир вырос на фоне роста курсов валют еще до карантинных мер, в марте. В период с марта по июнь цены держались примерно на одном уровне, а после отмены карантинных ограничений, по данным Марины Хейгетян, с середины июня удорожание составило примерно 9,5%.

У «ВКБ-Новостройки», по словам Каринэ Ганжиной, цены на квартиры с начала года выросли на 6-7%, это ниже, чем в среднем по рынку.

Андрей Смехунов отмечает, что для самих застройщиков частичное поднятие цен — это капля в море, поскольку очень долго цены на жилье стояли, а на все остальное росли и продолжают расти.

В целом за год, по данным ЦИАН, цены на первичном рынке Ростова выросли на 16%, средняя цена кв. метра на сентябрь составила 59,1 тыс. руб.

— Рост цен связан не только с повышением спроса, но и с этапом строительства, — говорит Марина Хейгетян. — Опасаясь перехода на эскроу-счета и проектное финансирование, которое стало обязательно с 1 июля 2019 года, многие застройщики старались довести процент готовности домов до 30% и выше, чтобы завершить эти проекты по старым правилам. К пандемии многие дома были близки к сдаче, а покупатели отдавали предпочтение именно таким новостройкам. При этом на вторичном рынке произошла заморозка сделок из-за карантинных ограничений. А затем спрос на новостройки подстегнула льготная ипотека.

По ее словам, сейчас по новым правилам, с использованием эскроу-счетов, возводится 53% строящегося жилья. Пока далеко не все застройщики успели перейти на новую схему работы, пандемия все усложнила, в связи с этим сроки некоторых проектов сдвинулись. А объемы ввода жилья в Ростовской области сократились на 9,6% в сравнении с прошлым годом. Этот фактор и строго ограниченная временными рамками льготная ипотека подстегнули рост цен.

В то же время в сентябре цены начали немного снижаться. Так, по данным ЦИАН, средняя цена кв. метра в Ростове в сентябре на 1% ниже, чем в августе.

— В сентябре на фоне снижения доходов населения рост уже замедлился, — поясняет Марина Хейгетян. — Застройщики стали активнее конкурировать между собой, делать скидки. — Я думаю, предварительные заявления о продлении льготной ипотеки были связаны с тем, чтобы немного ослабить давление на цены, так как многие пытались успеть запрыгнуть в уходящий поезд. В некоторых регионах РФ квартиры в новостройках подорожали значительно — до 30% (Астраханская, Иркутская, Томская области). Ведь ипотеку под 6,5% изначально презентовали как беспрецедентную акцию, повторения которой, скорее всего, не будет. С этим и связан рост объемов выдачи ипотеки в июле и августе. Эти месяцы стали рекордными.

Льготная ипотека действует до 1 ноября. По словам Андрея Смехунова, сохранится ли спрос на таком же уровне, зависит от того, продлит ли государство программу льготной ипотеки, а также ситуации на валютном рынке.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ
Недвижимость
image
На ростовском первичном рынке вырос спрос на квартиры экономкласса за счет льготной ипотеки, снижения доходов населения и сокращения объема предложения. Цены предложения строящегося жилья растут в основном в премиум- и экономсегменте. В целом число сделок во II квартале уменьшилось на 16% по сравнению с предыдущим. По мнению эксперта, после окончания действия льготной ипотеки рыночные ставки будут снижаться, а спрос между классами будет распределяться более равномерно по мере восстановления экономики.
Недвижимость
image
В условиях кризиса, когда застройщикам важно сэкономить, многие компании стараются выделиться за счет качественного благоустройства прилегающей территории. К этому их подтолкнул пример сильных иногородних конкурентов. За счет комфортности проживания проекты в спальных районах перетягивают покупателей из центра.
Недвижимость
Игорь Смолев, гендиректор компании «Лендлорд-Эксперт»:
— Прошедшие кризисы 2008 г. и 2014 г. приводили к разным темпам снижения цен на недвижимость.
Недвижимость
image
В июле в Ростовской области строится 271 многоквартирный дом общей площадью 2,8 млн кв. м, что, по подсчетам N, примерно на 20% меньше, чем годом ранее.
Просмотров: 5065

Справка

О предпочтениях покупателей первичного жилья

По словам Галины Пивоваровой, наибольшим спросом пользуются небольшие однокомнатные и двухкомнатные компактные квартиры в престижных районах с развитой инфраструктурой. На такие квартиры цены растут сильнее всего. — Почти 50% спроса приходится на однокомнатные квартиры, а также небольшие двушки и евродвушки площадью от 35 до 45 кв. м стоимостью от 2 до 2,8 млн руб., — говорит Марина Хейгетян. — Есть спрос также на студии до 35 кв. м стоимостью до 1,8 млн, но объем их предложения ограничен. Студии в домах с высокой готовностью с марта 2020 г. подорожали более значительно — на 15–17%. Когда речь идет о покупке под сдачу, в некоторых районах студии выгоднее, так как цены на аренду однокомнатных квартир отличаются незначительно.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
В январе цены предложения и число сделок на ростовском первичном рынке недвижимости росли, но более низкими темпами, чем в прошлом году. По мнению экспертов, в этом году цены могут вырасти, но сегмент людей, готовых покупать квартиры, сузится. Застройщики усиливают программы лояльности, что говорит о снижении потока клиентов.
Недвижимость
image
Крупнейшим коммерческим объектом, построенным в Ростове в 2020 году, стал отель Marriott Courtyard площадью 15,5 тыс. кв. метров на левом берегу Дона. На втором и третьем местах с существенным отрывом по площади — автосалон и административное здание. Площадь всех остальных крупнейших коммерческих объектов, сданных в 2020 году в Ростове, менее 3 тыс. кв. метров. Их совокупная площадь самая низкая за пять лет.
Недвижимость
image
Донское жилищное строительство падает в объемах, но растет в высоту. Совокупная площадь квартир в строящихся многоквартирных домах в Ростовской области на январь этого года составила почти 2,5 млн кв. метров, что на 17,2% меньше, чем годом ранее. Проекты укрупняются и сосредотачиваются в донской столице. Вклад остальных городов в строительство все больше нивелируется. По мнению эксперта, сокращение объемов текущего строительства связано с введением эскроу-счетов, что заставило многие мелкие компании уйти с рынка, а также с тем, что процесс выдачи разрешений на строительство усложнился.
Недвижимость
В прошлом году спрос на покупку коммерческой недвижимости в Ростове увеличился на 4%, на аренду, напротив, снизился на 9%. Наиболее востребованы были помещения свободного назначения за счет их мультифункциональности и высокой степени адаптивности для различных видов бизнеса.