г. Ростов-на-Дону
08 мая 2021 19:38:46

На стагнирующем рынке жилья выросло число заявок от крупнейших застройщиков

За последние 12 месяцев число разрешений на строительство крупных жилых комплексов, выданных в Ростове и пригородах, выросло на 28%. Основная часть разрешений выдана во 2-й половине 2016 года, что связано с ужесточением требований к застройщикам в 2017 году. Рынок реагирует на низкий спрос 9-процентной коррекцией цен и увеличением числа задержек с вводом в эксплуатацию.
На стагнирующем рынке жилья выросло число заявок от крупнейших застройщиков На стагнирующем рынке жилья выросло число заявок от крупнейших застройщиков. Фото из архива N.

На стагнирующем рынке жилья выросло число заявок от крупнейших застройщиков. Фото из архива N. За последние 12 месяцев на 28% (с 54 до 69) увеличилось число крупных (более 10 тыс. кв. м) жилых новостроек, которые заявлены или начали возводиться в Ростове, Батайске и Аксае. В обновленном ежегодном рейтинге N представлено 20 новых объектов (см. таблицы 1 и 2). Это 2 микрорайона и 18 жилых комплексов (ЖК) общей площадью около 1 млн 300 тыс. кв. м (в прошлогоднем рейтинге был 1 новый микрорайон и 13 ЖК).

При этом, как утверждает гендиректор компании «Лендлорд-Экс­перт» Игорь Смолев, в 2017 году было выдано 8625 разрешений на строительство квартир, что на 7,3% меньше аналогичного периода прошлого года.

Как пояснил эксперт, в 1-й половине 2017 года вступали в силу изменения в ФЗ № 214, касающиеся требований к застройщикам, привлекающим средства дольщиков. Поэтому многие застройщики постарались получить разрешения по старым правилам. В связи с этим во 2-й половине 2016 года были получены разрешения на строительство 25510 квартир, что г-н Смолев определил как «аномально большое количество».

Эти данные подтверждает собственный мониторинг N. Рейтинг пополнился 20 объектами. На 14 из них (70%) разрешения получены в 2016 году.

Есть и другое объяснение.

— После смены главы Ростова администрация города взялась за ужесточение требований к проектам строительства многоквартирных домов в части обеспечения парковочными местами, — говорит Игорь Смолев. — По данным из различных источников, в 1-й половине 2017 года более чем 60 проектам отказано в выдаче разрешения.

В течение последнего года особую активность проявляли крупные застройщики. Как утверждает Игорь Смолев, в 2016 году доля разрешений, выданных на жилые объекты общей площадью квартир более 10 тыс. кв. м, составляла 44%. В 1-й половине 2017 года таких разрешений было более 77%, причем речь идет преимущественно о комплексной застройке.

— Доля крупных новостроек на больших земельных участках выросла и в давно освоенных районах («Красный Аксай», «Сердце Ростова», Сельмаш), — сообщает аналитик, — и на окраинах (новые очереди Суворовского, Платовского, «Французский квартал» и «Итальянский квартал» в Левенцовке, «Норд»).

Как уточнил Александр Лефель, вице-президент по региональному развитию ГК «ПИК», в ЖК «Норд» введено в эксплуатацию 55 тыс. кв. м жилья. До 2024 года планируется построить еще 190 тыс. кв. м.

В июле ГК «Патриот» сообщила, что вывела на рынок ЖК «Итальянский квартал». Это 3-я очередь 6-го микрорайона в Левенцовке. В рамках проекта будет построено 106 тыс. кв. м. По данным пресс-службы компании, первые корпуса планируется сдать в 2018 году. Срок завершения проекта — 2019 год.

Директор ростовского филиала краснодарской СИК «Девелопмент-Юг» Игорь Мищенко заявил о двукратном увеличении объемов в текущем году:

— С начала года стартовал проект в Левенцовке — ЖК «Западная резиденция», начались продажи очередного дома в ЖК «Южный берег» (Батайск). В ближайшее время планируем начать строительство и реализацию еще двух домов в наших комплексах.

В ближайших пригородах Ростова число крупных ЖК по очевидным причинам меньше. В 2016 году в Аксае введен в эксплуатацию 15-этажный трехсекционный жилой дом общей площадью 11,5 тыс. кв. м.

Заявлены масштабные проекты, которые будут реализованы в Батайске. В сентябре 2016 года N писал о том, что ростовская компания «ЮгТехСтрой» начала работу над проектом строительства микрорайона «Исток» в Батайске общей площадью квартир 310 тыс. кв. м. Строительные работы еще не начались.

До 2019 года в Батайске планируется построить ЖК «Радужный» общей площадью 50 тыс. кв. м.

Продолжает возводиться крупный батайский ЖК «Встреча». Как сообщил N Эмиль Говасари, директор по продажам компании-застройщика «Феникс-Инвест», первая из трех очередей (10,7 тыс. кв. м) уже сдана в эксплуатацию. Сейчас строятся и вводятся секции второй очереди (21,8 тыс. кв. м). Планируемый срок ввода — I кв. 2018 года. Площадь третьей очереди уточняется. Вероятно, ее возведение начнется зимой.

В прошлогоднем обзоре N отмечалось, что крупные ЖК вводятся в основном без значительных задержек. Из рейтинга-2016 исключались в связи с завершением строительства 16 ЖК. Из нового рейтинга исключены 4 объекта. Видимо, сроки реализации проектов увеличиваются. !12

!9 Застройщики некоторых ЖК, не меняя их названия, вводят запланированные объемы и получают новые разрешения на строительство аналогичных площадей. Эти строки в рейтинге не меняются (не считаются ни новыми объектами, ни объектами с продленным сроком реализации).

Так, в ЖК «Манхэттен» коррес­понденту N, позвонившему в качестве потенциального покупателя, сообщили, что в конце 2016 года введены в эксплуатацию три 10-этажных дома (это подтверждают официальные данные, размещенные на сайте администрации Ростова). В отделе продаж заявили, что в сданных домах реализовано более 90% квартир. Сейчас здесь начали возводиться еще три примерно таких же дома. Ввод в эксплуатацию намечен на 2019 год. В сентябре должны начаться продажи. Но такие случаи единичны.

В прошлогоднем списке был один проект с очевидными проблемами в сроках реализации — ЖК «Европейский» (заявлялось более 50 тыс. кв. м). Сейчас к нему добавились менее масштабные объекты. На ресурсе защита-дольщиков.рф участники долевого строительства ЖК «Благодатный» (14,8 тыс. кв. м, первоначальный срок сдачи III кв. 2016 года) обсуждают иски к застройщику и возможность банкротства. Задерживается возведение ЖК RemsResidence (14,5 тыс. кв. м, первоначальный срок сдачи IV кв. 2016 года). Срок ввода в эксплуатацию ЖК «Аист» (12,3 тыс. кв. м) перенесен с IV кв. 2016 года на II кв. 2018 года.

Александр Лефель утверждает, что возведение ЖК на Доломановском группой компаний «ПИК» пришлось отложить на несколько лет по техническим причинам.

— Первоначальный проект претерпел ряд изменений, в частности из-за сложного рельефа местности, — говорит Александр Лефель. — После проведения дополнительных геологических работ приняли решение о внесении корректировок. Потребовалось время, чтобы разработать оптимальное инженерное решение. Кроме того, ограниченная территория потребовала максимально эффективного ее использования. В результате проект практически полностью изменился.

Отмеченных задержек, конечно, недостаточно, чтобы создать дефицит нового жилья. В условиях снижения спроса конкуренция обостряется (см. «Эксперт о конкуренции» на с. 10). Строители обращают внимание потенциальных покупателей на преи­мущества своих объектов: локация, инфраструктура и пр. (см. «Застройщики о спросе»). Однако в первую очередь приходится корректировать цены.

— За прошедший год средняя цена предложения квартир в новостройках упала на 9% и составляет на начало июля 50,8 руб./кв. м, — говорит Игорь Смолев. — Сильнее всего просели в цене 1-комнатные и многокомнатные квартиры (–11,6% и –14% соответственно). Меньше всего в цене потеряли студии, упав за год лишь на 0,4%.

Просмотров: 2913

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Недвижимость
image
В I квартале в Ростовской области, по данным Ростовстата, было введено 140 тыс. кв. метров жилья в многоквартирных домах. Это на 46% меньше, чем в I квартале 2020 года. Ростов попал в число городов с самой высокой динамикой роста цен на жилье.
Недвижимость
В 2020 году спрос на склады в Ростовской области в основном наблюдался со стороны ретейлеров. По оценкам аналитиков компании Colliers International, на региональных рынках выросло число сделок аренды складов классов А и В. Однако, по подсчетам N, в Ростовской области вакантны более 13% качественных площадей. Плохая заполняемость наблюдается у новых комплексов. Участник рынка отмечает, что формат заявок стал скромнее. Раньше бизнес интересовали площади складов размером 1-2 тыс. кв. метров, сейчас — 200-300 кв. метров.
Недвижимость
image
Ростовская область сенсационно стала вторым после Москвы регионом по портфелю выданных разрешений на строительство многоквартирных домов. По итогам I кв. 2021 года в Ростовской области разрешено построить небывало крупный объем жилья — 497,3 тыс. кв. м. Более 83% от этого объема приходится на два жилых комплекса, которые планируют возводить компании, аффилированные с концерном «Покровский» и ГК «Югспецстрой». По мнению эксперта, вывод на рынок большого количества жилья в будущем обернется падением цен.
Недвижимость
image
Ставки предложения аренды ростовских офисов выросли, хотя их заполняемость падает. Наибольшим спросом пользуются офисы в зданиях высокого класса по цене менее 900-1000 рублей за кв. м в месяц. При этом многие арендаторы настроены на более низкие ставки аренды. Теперь в центре можно найти офисы дешевле, чем в спальных районах.