«Многие люди, покупая объекты в центре, даже не знают, какие проблемы себе наживают»
По словам главы ростовского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александра Кожина, нынешний регламент объединенной охранной зоны центра Ростова требует корректировки, поскольку под охрану попало немало ничем не примечательных одно- и двухэтажных старых зданий, это ограничивает развитие центра города.
На одном из недавних градостроительных советов под руководством губернатора области Юрия Слюсаря было принято решение о корректировке регламента охранной зоны центра Ростова. Как рассказал N Александр Кожин, который принял участие в заседании, основная цель изменений — убрать избыточное регулирование, которое ограничивает развитие новых коммерческих проектов в центре города, откорректировать список ценных градоформирующих объектов. Корректировка будет происходить поквартально, первым подвергнут правке квартал, в котором расположен Музыкальный театр.
N: — На одном из недавних градостроительных советов с вашим участием обсуждалось предложение изменить правила, действующие для охранной зоны центра Ростова. Вы активный сторонник этих изменений. Расскажите об этом.
А.К.: — Городу надо развиваться. В центре немало старых зданий высотой один-два этажа, которые не являются памятниками культуры и не относятся к выявленным объектам культурного наследия. Казалось бы, можно дать бизнесу их покупать и перестраивать, создавать кафе, рестораны, другие общественные пространства, малоэтажные коммерческие объекты. Но, к сожалению, этому препятствуют ограничения, заложенные в регламент объединенной охранной зоны, которая была принята в 2023 году. Безусловно, наличие такой зоны — это благо для города, потому что она запрещает строительство высотных домов в центре. Однако норма о ценных объектах историко-градоформирующей среды (коротко — ценных градоформирующих объектах, ЦГФО) требует коррекции. В список ЦГФО по непонятным причинам включены множество ничем не примечательных старых зданий центра Ростова. Для них регламент такой же жесткий, как для выявленных объектов культурного наследия — владельца обязывают полностью сохранить внешний вид здания, допускается только перестроить его внутри.
Например, на улице Шаумяна сегодня 20 ЦГФО. На совете речь шла об одном из них, доме номер 15. Собственник выкупил одноэтажное строение конца XIX — начала XX века, от которого остались только фрагменты двух стен, и планировал построить на этом месте двухэтажное здание с подземной парковкой. На первом этаже — офис, на втором — кафе. Проект хороший, мы на этом месте проводили выездное заседание совета РРО ВООПИиК. Объект планируется строить с использованием кирпича исторического здания. Предприниматель занимается проектом с 2018 года. Провел два этапа археологических раскопок, сделал четыре согласования с соседними домами, которые имеют статус объекта культурного наследия. Но ему не дают разрешение на строительство, поскольку здание отнесли к ЦГФО. Отмечу, что он проводил все согласования с комитетом ОКН с 2018 по 2024 год. И вдруг в декабре 2023-го объект оказался в списке ЦГФО.
Вот еще один пример: другой предприниматель, покупая одноэтажный дом на Шаумяна, 16, не знал, что этот дом имеет статус ЦГФО, потому что в документах это нигде не было обозначено. Он выкупил старый флигель в четыре окна — фактически это была заброшка. Сделал ремонт, хотел открыть здесь салон красоты, для этого нужно перевести здание в нежилое. Однако департамент архитектуры ему отказал. Чиновники требуют, чтобы предприниматель восстановил все как было до ремонта — это требование связано с принадлежностью к ЦГФО. Салон красоты мог начать работать еще год назад. Вместо этого — бесконечные согласования, наконец, суд. Который, к слову, встал на сторону предпринимателя, но решение принял половинчатое: он обязал департамент архитектуры еще раз рассмотреть просьбу о переводе здания из жилого в нежилое, но не обязал удовлетворить эту просьбу. Так что, скорее всего, предстоит новый суд.
Многие люди, покупая подобные объекты в центре, даже не знают, какие проблемы себе наживают. Потому что если памятники и выявленные объекты внесены в реестр, то список ЦГФО — это новинка.
N: — Как проверить до сделки, есть ли у здания этот статус?
А.К.: — Надо делать запрос в областной комитет по охране объектов культурного наследия. Я изучал вопрос, каким образом объекты попадали в список ЦГФО применительно к улице Шаумяна. В реестре самого первого проекта охранных зон центра города, созданного в 1993 году на улице Шаумяна, было 26 ценных объектов. Два утрачено, двадцать получили статус памятника или выявленного объекта культурного наследия. Четыре попали в нынешний список ЦГФО. Но откуда появилось в этом списке еще 16 зданий, включая упомянутые, — не ясно. Я сделал вывод, что подрядчик, который разрабатывал проект охранных зон, — нижегородская компания «Аграф» — просто взял все старые дома, которые были на этой улице.
Мы запрашивали «Аграф», нам ответили, что при выборе объектов они опирались на «широкое общественное обсуждение», мол поступило более 60 обращений с разнообразными предложениями. А также, по их данным, прошла серия совещаний с участием государственных и общественных организаций под эгидой комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области. Но дело в том, что мы как раз и были той общественной организацией, которая была под эгидой комитета. И я не видел этих 60 обращений и не видел документов, где обсуждалась ценность домов по улице Шаумяна.
Напомню, первую версию нынешнего проекта охранных зон разрабатывало ГАУК РО «Донское наследие» — бюджетное учреждение, по заданию областного комитета по охране объектов культурного наследия. Стоимость этой работы оценили в 8,2 млн рублей. Проект долго обсуждался, к нему было много претензий. И в Москве его не утвердили. После этого «Донское наследие» привлекло через тендер нижегородскую компанию, которая занялась доработкой. Эту версию проекта никто не успел толком изучить, ее не обсуждали как первый вариант, при этом утвердили стремительно. На градостроительном совете губернатор Слюсарь удивился, почему этим занималась компания из Нижнего Новгорода, спросил, сколько стоил проект. Глава комитета Коробова сказала, что разработчика выбирали через тендер, точную сумму она не смогла вспомнить. Я ответил — 4 млн рублей. Сама эта сумма навевает грустные мысли. Для сравнения: проект реконструкции четырех подземных переходов в Ростове стоит 26 млн рублей — я эту цифру тоже назвал.
N: — К каким выводам пришли на градостроительном совете?
А.К.: — Я высказывался по поводу дома на Шаумяна, 15 — что этот дом мог бы стать примером и сохранения, и развития исторического центра. На эту же тему высказались министр строительства Сергей Викторович Куц, его заместитель Григорий Анатольевич Алексеев-Малахов, председатель РРО Союза реставраторов России Григорий Ефимович Шапиро, председатель правления ростовского отделения Союза архитекторов России Алексей Эдуардович Полянский, член общественной палаты Сергей Валентинович Гайдук. Общий лейтмотив выступлений был такой, что плохо все получилось с объединенной охранной зоной. Нужно вносить изменения в ее регламент, убрать избыточное регулирование (например, запрет на плоские крыши в охранной зоне), откорректировать список ЦГФО. И губернатор спросил: «А как мы будем выходить из положения? Сколько нужно денег и времени, чтобы сделать корректировку?» Минстроевцы сказали, что это потребует не меньше трех лет. Это большой срок. Получается, до тридцатого года мы будем это терпеть. Тогда появилось предложение со стороны специалистов минстроя решать вопрос поэтапно, вносить изменения поквартально.
Следующий вопрос, который обсуждался на этом совете, — пристройка для музыкального театра. Чтобы этот проект реализовать, нужна корректировка охранной зоны. И на совещании предложили, что первый квартал, по поводу которого будет внесена корректировка в проект охранной зоны, будет, скорее всего, тот, в котором расположен музтеатр.
N: — Кто будет финансировать строительство новых помещений театра?
А.К.: — На совете губернатор спросил, на чьи деньги будут вести строительство. С места прозвучало: «Наверное, у вас будут просить деньги, потому что это же областной объект».
N: — Можете привести примеры удачных новых объектов, построенных в историческом центре Ростова?
А.К.: — Например, гостиничный комплекс «Арка» (на Большой Садовой, 114а), ресторан «Пить кофе» на углу Пушкинской и Соколова, здание бывшего ресторана «Матадор» на Красноармейской, 90. Безликое строение на Шаумяна превратилось в ресторан «Раки и гады». Хорошо получилась барная миля, которая проходит по Шаумяна, Газетному и Суворова, конечной точкой ее является бар «Довлатов» на углу Соколова и Суворова.
N: — Как вы пришли к тому, чтобы добиваться смягчения требований для собственников старых зданий в центре Ростова?
А.К.: — Я свидетель всех начинаний, связанных с сохранением исторического центра Ростова, которые предпринимались с начала 1990-х годов. Еще в 1993 году была выполнена работа под названием «Проект зон охраны исторического центра города Ростова-на-Дону». Материалы натурного обследования к этому проекту состояли из 17 книг формата А3. Авторский коллектив — сотрудники ростовского института «Спецпроектреставрация» под руководством Владлена Петровича Грудева и Юрия Николаевича Солнышкина зафиксировал все наиболее значимые объекты в Ростове, включая все ценные элементы фоновой застройки. В 1994 году был создан госорган — областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры. В 1998 году многие из объектов, которые выявила «Спецпроектреставрация», вошли в перечень объектов культурного наследия на территории Ростовской области, который утвердил своим постановлением губернатор Владимир Чуб.
Эти же специалисты разрабатывали охранную зону исторического центра в рамках принятого в 2008 году генплана города. Чуть позже «Донское наследие» подготовило регламент по сохранению центра Ростова. Однако документ остался не подписан ни заказчиком (мэром города Михаилом Чернышевым), ни исполнителем (минкультуры области), то есть он так и не был внедрен. Отсутствие этого документа и привело к точечной застройке города высотками: мы получили ЖК «Белый ангел» на набережной Дона, ЖК «Державинский», была построена высотка в парке Строителей и так далее. Без охранной зоны департамент архитектуры и градостроительства, как правило, проигрывал суды и вынужден был выдавать разрешения на эту застройку. Постановление о защитных зонах (100 метров вокруг памятника), подписанное президентом в 2016 году, инвесторам удалось обойти уже в 2017 году при помощи т. н. локальных зон. Если локальная зона введена — значит, защитная зона отменяется. А локальные зоны имели один общий изъян — защищали здание только со стороны фасада, а с трех сторон оставляли зону регулирования застройки. Застройка центра высотками продолжилась. С 2018 года принятие локальных зон охраны стало массовым. Эту работу выполняли ГАУК РО «Донское наследие» и архитекторы, имевшие соответствующую лицензию. Тогда же — в 2018 году — был создан комитет по ОКН при правительстве ростовской области, и уже комитет возглавил работу по подготовке объединенной охранной зоны, которая должна была отменить все локальные зоны. Наконец, в 2023 году объединенную охранную зону приняли. Спустя 30 лет была решена главная задача — чтобы в центре города не строили новые высотные дома. Иронично, что теперь, через 30 лет и три года, на заседании обсуждался вопрос, сколько еще времени потребуется на корректировку этого документа. Теперь выходим еще на три года.
Я считаю, что нельзя девальвировать понятие «памятник». Я выступаю против бессмыслицы, когда человек, который хочет построить в центре малоэтажный объект в хорошем обрамлении, не может этого сделать.
N: — Вы говорите, что ЦГФО должно быть меньше, а вот ростовское общественное объединение «Мой фасад» считает, что, наоборот, их должно быть больше. Например, в статусе ценной застройки отказали дому советского актера Александра Кайдановского, писательницы Веры Пановой, архитектора Льва Эберга и жены первого президента Израиля Веры Вейцман.
А.К.: — Дом Кайдановского — это добротный жилой дом пятидесятых годов постройки. Его строили газовики. На нем висит памятная доска Кайдановскому — это действительно большая ценность. Этот дом никто не собирается сносить, зачем же там статус объекта? Что касается дома, где жила Вера Вейцман, — благодаря тому, что он не был объектом культурного наследия, его отремонтировали волонтеры Том Сойер феста. Статус памятника или ЦГФО в большинстве случаев — это серьезное обременение, а в каких-то случаях просто обуза для собственников объекта.
Вот свежий пример того, что происходит со зданием, когда оно становится памятником: в 2005 году здание областного краеведческого музея на Большой Садовой признали объектом культурного наследия. Хотя, справедливости ради, надо сказать, что от облика здания постройки начала XX века ничего не осталось — его полностью перестраивали и открыли в 1957 году. Недавно в здании завершился капремонт, который обошелся бюджету значительно дороже, чем если бы это был ремонт обычного здания.
В музее сохранились подвалы еще дореволюционного периода, там интересные своды. По-хорошему, их надо было очистить и сохранить в том виде, в котором они существовали до революции. Однако проектировщик, который выиграл тендер, — москвич, но с лицензией, то есть имеющий право проектировать для памятников, — принял решение покрыть все штукатуркой. И подрядчик — тоже специальная фирма с лицензией — эту работу обязан был выполнить. И переломить эту ситуацию не удалось. В то же время, если бы здание было всего лишь ценным элементом фоновой застройки, этот подвал был бы сохранен в первоначальном виде и стал бы изюминкой музея.
N: — Тем не менее в большинстве случаев статус ЦГФО или памятника защищают здания от сноса или ремонта, который меняет облик здания до неузнаваемости. Разве не так?
А.К.: — Сам по себе статус как раз в большинстве случаев не спасает от безобразного ремонта фасадов. По факту мы сегодня видим, что отселенные здания, которые имеют статус объекта культурного наследия, постепенно дряхлеют и скоро превратятся в «кленовые дворики», как здание на Социалистической, 129 (сквер Кленовый дворик осенью планируют открыть на месте снесенного аварийного здания. — N). Да, их не могут снести, но им никто не мешает превратиться в заброшку, загореться, разрушиться. В любом старом доме, в котором живут люди, важно вовремя делать капремонт, и ничего страшного с ним не произойдет. А вот отселенный дом, который имеет статус выявленного объекта, не ремонтируют, а ждут денег на качественную консервацию, а в дальнейшем реставрацию, но все это не имеет перспектив. Например, судьба памятника истории — дома Ивановского (Социалистическая, 87). На сегодня литера А этого дома выгорела. Литера Б вполне пригодна для ремонта, в литере В живут люди, и благодаря этому он еще цел и тоже пригоден для ремонта.
К сожалению, сегодня, когда дело доходит до капремонта, исполнителям всегда проще заняться оштукатуриванием фасада. Когда это касается старых зданий в историческом центре, это приводит к тому, что здания обезличиваются. Мы как раз добиваемся того, чтобы по программе капремонта не трогали фасады старых домов, а укрепляли балконы, чинили кровлю, занимались подвалами, ремонтировали коммуникации.
N: — На ваш взгляд, идея властей продать здания-памятники, чтобы их отремонтировал инвестор, имеет какие-то перспективы? Если смотреть на последний опыт, то он негативный. Я о доме Емельянова на Большой Садовой (бывшая библиотека им. М. Горького), который продавали, но в итоге здание продолжает разрушаться на наших глазах.
А.К.: — Нет, перспектив эта практика не имеет никаких. Можно продать, только исключив из списка выявленных объектов культурного наследия — так продали дом Парамонова на Социалистической. Это единственный разумное решение. А с обременением в виде статуса памятника никто объект брать не будет, никому это не интересно. Практика продажи за 1 рубль или долгосрочной аренды за 1 рубль за кв. м с целью реконструкции не получила у нас развития.
На совете я привел в пример здания общественного собрания на Пушкинской, 114. В свое время губернатор Владимир Чуб обратился в экспертный совет при областной инспекции по охране памятников с просьбой исключить это красивейшее здание из списка объектов культурного наследия. В Москве это решение поддержали. Это было сделано для того, чтобы провести его реконструкцию, не тратя избыточные средства из бюджета. И теперь это прекрасный объект, ни у кого нет к нему претензий. Но это был исключительный пример, который стал возможен только при участии первого лица области.
N: — Но есть же примеры, когда инвесторы восстанавливают здания со статусом памятника.
А.К.: — Таких примеров, когда что-то восстановили за хорошие деньги, можно пересчитать по пальцам одной, ну максимум двух рук. В большинстве случаев это проекты, в которых участвовало государство — здание Ростовского академического молодежного театра, здание где расположена администрация города, колокольня кафедрального собора Рождества Пресвятой Богородицы. Если говорить о частных инвестициях, то это Доходный дом С. И. Шендерова на Ворошиловском, 33, особняк Черновой на пересечении Большой Садовой и переулка Халтуринского, бизнес-центр «Аристократ» в районе пересечения Большой Садовой и переулка Крепостного. А вот с домом Ботвинникова на Серафимовича пока никак не получается. Вложены большие деньги, идут бесконечные согласования, но до реализации дела все никак не доходит.
N: — Выходит, мы обречены ждать, когда такие памятники, как дом с ангелами на Московской, разрушатся?
А.К.: — Надеюсь, до этого не дойдет. Дом на Московской, 72 все-таки, наверное, смогут сохранить, законсервировав фасад. К сожалению, внутри уже ничего не осталось.
Вот по причине того, что мы не можем сохранить те памятники, которые уже есть, не надо плодить новых и полностью закрывать работу бизнеса в центре.
Уточню, я выступаю против бездумного сноса зданий в центре Ростова. Но для этого нужно принимать какие-то меры. Когда у здания появляется хозяин — это спасение. Я привел в пример дом Парамонова на Социалистической. Оно горело трижды. И это благо, что двухэтажный дореволюционный дом, который после войны был надстроен еще двумя этажами, наконец-таки получил хозяина, который им занимается, планирует восстановить частично его облик и организовать гостиницу. Я думаю, у него хорошие перспективы. (N писал, что трижды горевший за год аварийный дом в конце 2023 года продали ООО «Трансагентство»).
Справка
Александр Олегович Кожин, глава Ростовского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры. Родился в 1957 году. Учился на историческом факультете РГУ. С 1989 года — сотрудник ВООПИиК, с 1994 года — заместитель председателя совета Ростовского регионального отделения ВООПИиК, с 2000 года — председатель совета. Член межведомственной комиссии городской администрации по капитальному ремонту и сохранению исторического центра Ростова.
