«Все можно спрогнозировать»
Проработав 10 лет в ГК «ПАТРИОТ», новый управляющий партнер концерна «Единство» Игорь Далаксакуашвили убедился, что в девелоперском бизнесе важен научный подход к управлению и оценке рисков. Игорь Далаксакуашвили занимал ведущие должности в разных компаниях группы «ПАТРИОТ», как в Москве, так и в Петербурге. Получив ценный опыт управления в крупной компании, работающей в сегменте масс-маркета, он решил вернуться в Ростов и испытать себя в другом сегменте рынка вместе с концерном «Единство». По его мнению, строительный рынок Ростова ждут серьезные изменения, связанные с новым законодательством.
N: — Вы много лет проработали в структурах ГК «ПАТРИОТ ». Какой главный опыт вынесли из этой работы?
И.Д.: — Опыт огромный, разнообразный. В первую очередь, это проектный подход к управлению. Это бюджетирование, финансовое моделирование, тщательная оценка приобретаемых земельных участков. Девелоперский бизнес очень инерционный, поскольку участки надо приобрести сегодня, а продавать будешь через несколько лет. Важно правильно посчитать и оценить все риски. Когда я только переходил на работу в «ПАТРИОТ», приходилось учиться этому у московских коллег. Иногда казалось, что принятая у них система не слишком эффективна, что можно оперативнее принимать решения, проще относиться к каким-то оценкам. Но это в том случае, если смотришь из Ростова. Поработав в Москве, я понял, что другого пути просто нет.
N: — Как можно быть уверенным в точности прогнозов, составленных на длительный период?
И.Д.: — Ценность любого прогноза — полученный фактический результат. И если посмотреть на реализованные проекты, видно, что прогноз был правильным, а значит, применяемые методики расчетов и организации процессов достаточно эффективны. Это, в том числе, работа по регламентам, матрицам, лимитам. Именно такой подход позволяет успешно реализовывать проекты в сегменте масс-маркета. В месяц мы перелопачивали десятки предложений по земельным участкам. Практически по каждому проводилась проработка с посадкой здания, расчетом выхода квадратных метров, оценкой прибыли в разных вариантах и стандартными решениями по оптимизации. Все можно оценить и заранее спрогнозировать: какова будет себестоимость, рыночная стоимость квадратного метра, причем в динамике реализации проекта. Любые решения принимаются посредством оценки их экономической эффективности. Конечно, рынок меняется. Но, как правило, если себестоимость растет, то растет и цена продаж. Хотя сейчас мы оказались в рынке, который играет в другую сторону. Но это новая вводная, появившаяся в прошлом году.
N: — Сейчас в Ростове вводится много жилья, в то же время покупательная способность населения не растет. Насколько это длительный тренд?
И.Д.: — Полагаю, в течение двух лет ситуация по спросу и предложению, с учетом реальных доходов, стабилизируется. Однако на рынок будут влиять факторы, связанные не столько с доходами, сколько с волатильностью в части законодательства. Закон еще не вступил в силу, а уже звучат заявления чиновников высокого уровня о том, что предстоят серьезные изменения в новом законодательстве, появляются новые идеи, например о системообразующих застройщиках. Каковы будут кредитные ставки с учетом эскроу-счетов, какими будут условия по залоговому обеспечению, обслуживанию долга? Ответов пока нет.
Поскольку я работаю в строительстве с 1986 года, пришлось пережить разные периоды, но какие-то решения всегда находились. В начале 1990-х никто не знал, как строить: советская власть квартиры уже не дает, а продавать еще не понятно как. Продавали их, например, через суррогатные ценные бумаги. До принятия закона «О долевом участии» в 2005 году только совесть джигита не позволяла застройщику продать в стоквартирном доме 115, а не 100 квартир, а обманутых дольщиков было меньше. Но во все периоды спрос и стройки были. При этом каждый кризис вымывал с рынка различные группы застройщиков.
После кризиса 2008–2009 годов с рынка исчезли компании, снимавшие сливки и не занимавшиеся каким-либо прогнозированием, развитием компаний. Достаточно сказать, что в 2007 году в Ростове строили жилье более 100 застройщиков. После кризиса из действующих осталось 16–18. Сейчас их, наверное, в два раза больше за счет появления новых ростовских, московских компаний, а также южных соседей. Кто сможет встроиться в новые условия, покажет время. Наверное, наиболее комфортно будут чувствовать себя компании, так или иначе аффилированные с банками, либо диверсифицированные компании, имеющие свободные финансовые потоки от других видов деятельности.
Сейчас рынок покупателя: цена объективно снижается, а себестоимость — нет. Конечно, по любой цене будут продавать те, кому надо закрыть кредит, закончить объект или распродать то, что было построено раньше, и закрыть это направление. Кроме того, на ценообразование может повлиять удешевление земельных участков. Я уверен, что в ближайшие полгода мы увидим снижение цен на землю. До сих пор владельцы земельных участков почему-то рассчитывали, что экономика сложится по-другому. Например, рынок Ленобласти похож по трендам на ростовский. Там уже пошло резкое снижение цены земельных участков — на 30–40%, поскольку застройщики очень осторожно принимают теперь решения о вхождении в новые проекты, по тем же причинам — как финансировать строительство в новых законодательных условиях, как спрогнозировать спрос в условиях стагнирующих доходов? Денежные сделки по приобретению земельных участков стали редким исключением. В основном рассчитываются обязательствами по передаче квартир в будущих домах.
N: — Повлияет ли на рынок изменение законодательства, регулирующего деятельность застройщиков?
И.Д.: — Безусловно. Создаются сложные финансовые и обеспечительные условия, жесткая ответственность застройщика. Конечно, у многих есть задел, позволяющий работать вплоть до 2019 года по старым правилам, но значительная часть компаний постепенно уйдет с рынка.
Маржинальность ростовского рынка такова, что при существующих кредитных ставках рентабельность будет стремиться к нулю. Проектное финансирование — это хорошо, когда кредитуют под 2–3% годовых, тогда можно работать и с маржинальностью 5–6%. Но если эффективная ставка по кредиту 14–15%? При этом прибыль у застройщика фиксируется один раз, а проценты по кредиту надо платить каждый год. Проектное финансирование предполагает, что закладывается земельный участок и строящийся объект. Но когда банки дополнительно к этому требуют залог в виде иного имущества, личное поручительство владельца компании — это уже называется по-другому. Обслуживание кредитов тоже надо оплачивать. Услуги сюрвейеров стоят денег — банкиры не будут сами бегать по стройке. То есть надо учитывать не только размер ставки, но и общие затраты на обслуживание долга. В этих условиях есть риск монополизации рынка, только покупателю на нем будет не очень уютно.
N: — Почему решили вернуться?
И.Д.: — Это решение было принято мной еще в конце 2016 года. Я сказал руководству, что контракт, который заканчивается в январе 2018 года, я продлевать не буду. Я с самого начала не собирался становиться москвичом или петербуржцем. Вернулся по семейным обстоятельствам.
N: — Как судьба свела вас с «Единством»?
И.Д.: — Собственников этой компании, как и многих других застройщиков Ростова, я знаю десятки лет. Мне поступило несколько разных предложений. Концерн «Единство» серьезно заинтересовал меня, поскольку это старейший девелопер нашего города, реализовавший много успешных проектов. Это абсолютно ростовские люди, со сложившимися традициями работы с объектами, знающие своего покупателя. Это другой сегмент рынка, с которым я в последние 10 лет не работал. Для меня это новый, интересный вызов. С другой стороны, я надеюсь реализовать свой опыт и навыки, о которых мы говорили вначале.
N: — Какими проектами вы займетесь?
И.Д.: — Я занимаюсь всеми жилищными проектами, которые реализует компания. Кстати, чему меня еще научила работа в Петербурге, это бережному отношению к городской среде. Лучше ничего не заработать, чем навредить. У «Единства» всегда был щадящий для городской среды стиль.
N: — К сожалению, в Ростове уже есть намерение строить даже на месте фонтана.
И.Д.: — Ансамбль площади Ленина имеет свою градостроительную ценность. Недаром гостиницу «Турист» не разместили на самой ул. Ленина, а отнесли в балку, хотя это требовало дополнительных затрат на фундаментные работы. Получилась очень гармоничная застройка, где на месте и фонтан, и памятник Ленину, который сам по себе художественной ценности, возможно, не имеет, но вместе с прилегающим сквером является важным градостроительным элементом. И если когда-то в нашем городе начнется программа реновации пятиэтажек, то и тогда формирующие площадь дома нельзя трогать.
