Суворовский — стоп!
«ВКБ-Новостройки» сообщили о временном прекращении работы в Суворовском. На неопределенный срок переносится возведение двадцати 17–18-этажных домов. Девелопер объясняет паузу высокими и пока безвозвратными затратами на строительство социальных объектов. Администрации города оказались не по средствам ни выкуп, ни аренда по рыночной цене. Расчеты показывают, что в этой ситуации продолжение застройки выводит из оборота компании почти 7 млрд руб., или более 15% затрат за 14 лет работы «ВКБ» в Суворовском.
Кубанский девелопер «ВКБ-Новостройки» останавливает свои ростовские проекты. В ближайшее время не будет новых домов в микрорайонах Суворовский и Платовский. Генеральный директор «ВКБ» Николай Бритвин пояснил корреспонденту «Города N», что Платовский по масштабу намного меньше Суворовского и он уже достраивается. Здесь введут все, что планировали. Дальнейшее развитие Суворовского пока нецелесообразно из-за финансовых рисков. Дело в том, что жилая застройка требует развития социальной инфраструктуры. Девелопер строит за свой счет детские сады и школы. Муниципалитет должен их выкупать, но на это в бюджете нет денег. По словам собеседника «Города N», администрация Ростова рассчиталась не за все социальные объекты, которые сдал девелопер. Пока «ВКБ» получает за них арендную плату. Не приводя точных цифр, г-н Бритвин назвал цену символической, никак не связанной с рыночной.
Стороны уходят от ответа на вопрос, какую аренду платит Ростов. «Город N» пытался прояснить ситуацию, обращался в администрацию. В ответ на запрос там сообщили, что девелопер Суворовского за свой счет построил школу и три детских сада. В 2017 году город выкупил один детский сад за 96,7 млн руб., в 2024-м — второй, за 462 млн руб. Два объекта Ростов арендует. Это детский сад и новая школа № 32 на 1,6 тыс. учеников. На вопросы об условиях аренды в горадминистрации не ответили.
Рядом со школой № 32 на улице Дмитрия Петрова начали возводить еще один детский сад. Работы идут медленно, иногда останавливаются. На площадке нет крупной техники. Между новыми домами на Дмитрия Петрова и Костенко — замороженная стройка. По данным публичной кадастровой карты, целевое назначение этого участка — просвещение и образование, в том числе дошкольное.
Отметим, что девелопер Суворовского и власти не первый год спорят о строительстве социальных объектов. В 2018 году Николай Бритвин так описывал ситуацию: «Мы сами спроектировали и построили детский сад в Суворовском, а затем город его выкупил по цене ниже себестоимости».
В январе 2025 года донских предпринимателей пригласили познакомиться с врио губернатора Юрием Слюсарем. На той встрече говорили, в частности, о комплексном развитии территорий. Опыт «ВКБ» описал Николай Бритвин:
— Очень правильная идея комплексного развития территории. Строитель возводит социальные объекты и продает их государству. Мы построили два дошкольных учреждения на 190 и 280 мест, они бюджетом выкуплены. Спортивный комплекс стоимостью 210 млн руб. не выкуплен. Пустили в эксплуатацию садик на 320 мест, он не выкуплен. Продолжаем строительство еще двух дошкольных учреждений, заканчиваем этим летом школу на 1600 мест за свои деньги. Еще собираемся строить школу на 750 мест. 4 млрд руб. — наши вложения в социальную инфраструктуру. Хотелось бы оптимизировать процедуру выкупа. При нынешней ставке замораживать миллиарды — это непростая ситуация. Иной раз мы быстрее строим, чем решаем процедурные вопросы.
Уже тогда, более года назад, г-н Бритвин сообщил, что компания пересмотрела объемы работ в Суворовском и строит в пять раз меньше, чем планировала.
По наблюдениям корреспондента «Города N», в 2024 и 2025 годах в Суворовском достроили или возвели с нуля семь 17-этажных домов.
Из разговора с г-ном Бритвиным стало известно, что в ближайшее время здесь не будут строить жилье. Если посмотреть на визуализацию генерального плана, становится ясно, что откладывается ввод двадцати двух— и трехподъездных домов высотой 17–18 этажей. Под один дом около двух лет назад подготовили котлован. На этом работы остановились. По плану, рядом должны быть еще две 17-этажки.
Как отмечалось выше, уже восемь лет назад, в 2018-м, город выкупал не все социальные объекты, построенные «ВКБ». Проблема обсуждалась сравнительно недавно, в 2025-м. Но и тогда речь не шла об остановке проекта.
Что изменилось в 2026-м? Во-первых, власти официально сообщили, что будут работать в условиях ограниченного бюджета. Во-вторых, федеральный центр инициирует новый подход к комплексной застройке. Девелоперов обяжут платить так называемый инфраструктурный взнос. Как писал «Город N», минстрой Ростовской области разработал и согласовывает новый региональный закон. Инвесторы будут платить за социальные объекты или строить их за свой счет. В проекте постановления одно место в детском саду оценивается в 2,4 млн руб., в школе — 2 млн руб., в поликлинике — 4268 тыс. руб.
Недавно новацию комментировал министр строительства Ростовской области Сергей Куц:
— Если мы переведем нагрузку на 1 квадратный метр, то в среднем нагрузка застройщика составит: 11 тыс. рублей в Ростове-на-Дону, 10 тыс. рублей в Батайске и Аксайском районе, 8 тыс. рублей в Мясниковском районе.
«Город N» рассмотрел несколько проектных деклараций домов, которые вводились в Суворовском в 2024–2025 гг. Если округлить до целых чисел, средняя площадь такого дома — около 16 тыс. кв. м. Умножение 16 тыс. на 11 тыс. руб. дает 176 млн руб. Столько должен будет городу девелопер за один 17-этажный дом. В Суворовском отложили возведение примерно 20 домов. Умножим на 176 млн руб. Получается 3,5 млрд руб. При этом компании не вернули и неизвестно когда вернут деньги за введенный детский сад и за школу № 32. Она обошлась «ВКБ» в почти в 2,8 млрд руб. Это цифра из поста на странице в социальной сети Юрия Слюсаря. Неоплаченный садик построили примерно за 450-500 млн руб. То есть из оборота «ВКБ» уже выпали 3,3 млрд руб. С продолжением развития Суворовского к ним добавились бы еще около 3,5 млрд руб. Всего 6,8 млрд руб.
Согласно информации, опубликованной на сайте правительства Ростовской области, в 2026 году «ВКБ» завершает ввод в эксплуатацию I, II, III, IV этапов застройки Суворовского. Как сказано в документе, проект стартовал в 2012 году. Инвестиции — 46 млрд руб. То есть 6,8 млрд руб. за социальные объекты двух последних лет и ближайшей перспективы (если бы застройку не остановили) — это около 15% затрат за 14 лет. За это время на территории более 600 га построили около 90 домов, сдали от 900 тыс. до 1 млн кв. м жилья.
По сложившейся многолетней практике за рост себестоимости жилья по любым причинам расплачивался покупатель. Застройщики и посредники просто продавали объекты дороже.
Сейчас, например, новая 1-комнатная квартира в Суворовском площадью 37 кв. м стоит 4,8 млн руб. Умножим 37 на 11 тыс. руб. Это 407 тыс. То есть объект должен стоить на 9% дороже — 5,2 млн руб. Ясно, что для 2- и 3-комнатных разница будет больше. При этом в последнее время разные источники относят Ростов к числу крупных городов с наибольшей массой нераспроданных новостроек. По некоторым данным, в моменте объем нереализованной первички достигает 70%.
По данным правительства Ростовской области, девелопмент Суворовского создал 200 рабочих мест. «Городу N» не удалось получить ответ на вопрос, планирует ли «ВКБ» сокращения в связи с завершением Платовского и приостановкой застройки Суворовского. Неизвестно также, будет ли инвестор через суд добиваться оплаты школы и детского сада.
По словам Николая Бритвина, к проекту вернутся, когда улучшится экономическая ситуация.
— Все кризисы когда-то заканчиваются, — сказал г-н Бритвин. — Приостановка работы в Суворовском поможет в целом сберечь бизнес, сохранить ресурсы.
«Город N» обращался с запросом в министерство строительства Ростовской области и выяснил, что еще один девелопер планировал выйти в Суворовский. В сентябре 2023 года «Дом.РФ» и специализированный застройщик «Монолит групп» заключили договор о комплексном развитии пустого участка 33 га в начале Суворовского, напротив кладбища. Соглашение предусматривает строительство квартир общей площадью 150–206 тыс. кв. м. По данным на 10 апреля, потенциальный инвестор даже не утвердил документы по планировке территории.
Судя по всему, проблема касается не только «ВКБ». «Город N» писал о финансовых сложностях других девелоперов. Крупнейший федеральный игрок «Самолет» приступил к работе на левом берегу Дона, затем попросил господдержки 50 млрд руб., не получил и ушел из Ростова.
