«Рассчитываем увеличить продажи в 3–4 раза за счет реализации квартир экономкласса»

ООО «Строительная компания 10ГПЗ» возводит в Ростове крупный жилой комплекс «Гвардейский», расположенный в районе ж.-д. вокзала, продавая около 15 квартир в месяц. В следующем году компания планирует начать строить дома в сегменте экономкласса, который наиболее востребован рынком. По словам гендиректора компании Александра Данильчука, строительство идет за счет собственных средств, кредитов банков и инвестиций учредителя ЗАО «ЭС Группа». Компания делает ставку на скорость, стремясь сдавать объекты ранее запланированного срока, чтобы уменьшить влияние инфляции на рост затрат.


N: — Ваша компания недавно сдала в эксплуатацию 1-ю очередь ЖК «Гвардейский». Когда планируете достроить остальные?

А.Д.: — Первую очередь жилой площадью около 10 тыс. кв. м мы сдали на 7 месяцев раньше планового срока. Вторую очередь, согласно проектной декларации, должны сдать во II квартале 2014 года. Сегодня мы идем с опережением графика, поэтому рассчитываем сдать ее также немного раньше. Это более крупный пусковой комплекс жилой площадью 35 тыс. кв. м. Чем больше мы сокращаем срок строительства, тем нам выгоднее, потому что строительные материалы дорожают на 10–20% в год.

N: — К какому сегменту относите этот жилой комплекс?

А.Д.: — Скорее, это комфорт-класс. По площади наши квартиры ближе к социальному жилью, поскольку оно сейчас наиболее востребовано: однокомнатные — до 45 кв. м, двухкомнатные — 56–75 кв. м, трехкомнатные — до 100 кв. м. По качеству жилья это более высокий класс, поскольку применены новые технологии. Например, дом энергоэффективный: установлены счетчики тепла, выполнена коллекторная система подачи тепла (в каждую квартиру подведены отдельные трубы и на них стоят счетчики; в квартирах старой постройки общий стояк, поэтому отключить отопление отдельной квартире невозможно), благодаря этому можно регулировать тепло в каждой квартире и на каждом радиаторе. Кроме того, на лоджиях установлены панорамные энергосберегающие стекла фирмы «Гардиан», которые мы поставляли из Люксембурга, — зимой в таком доме теплее, летом — прохладнее. Использованы финские вентилируемые фасады класса А — летом дом как будто в тени, зимой — это дополнительное утепление. Раньше мы использовали московские фасады, но они трескались, их часто приходилось менять. С финским фасадом проблем нет, а цена не намного выше, поскольку договор мы заключали напрямую с финнами. Для установки мультисплит-систем мы уже предусмотрели снаружи дома специальные подставки и проделали отверстия для проводов в вентфасаде.

N: — По какой цене продаете сейчас квартиры?

А.Д.: — От 47 тыс. до 60 тыс. рублей за кв. м. Продаем на всех стадиях строительства, кроме котлована, потому что первую часть строительства мы ведем за счет собственных средств. Это примерно 30% стоимости.

N: — Какая сейчас себестоимость квад­ратного метра? Насколько удается планировать и выполнять бюджет в условиях высокой инфляции?

А.Д.: — С учетом стоимости земли, техприсоединения, т. е. всех затрат, — 35–37 тыс. рублей за кв. м. У нас хорошие экономисты — сразу учитываем инфляцию. Бюджет практически всегда выполняем. Если и есть отклонения, то небольшие.

N: — Многие застройщики говорят, что подключение к инженерным сетям обходится в 10% от себестоимости строительства. Как у вас?

А.Д.: — 10% — это минимум. Где бы застройщик ни собрался строить, нигде нет мощностей.

N: — Какова ситуация с землей?

А.Д.: — Земля очень дорогая, потому что мало предложений. Приходится покупать бывшие предприятия, демонтировать здания, платить за вывоз мусора. Участки есть, но не все они подходят под многоэтажную застройку. Сказывается необходимость учитывать санитарные зоны, вид использования земли — зачастую приходится вносить изменения в Правила землепользования и застройки. Мы покупаем участки, с которыми надо меньше всего возиться. Есть хорошие ровные участки, рядом школы, детсады, но строить там нельзя из-за требований по инсоляции: затенится частный сектор. Можно было бы выкупить весь частный сектор, но предлагаемые цены просто непостижимы.

N: — Ваша компания ранее заявляла, что находится в активном поиске земельных участков. Удалось ли что-либо приобрести?

А.Д.: — Мы сейчас прорабатываем возможность покупки трех земельных участков, на каждом из которых можно построить около 60 тыс. кв. м жилья. Мы давно не занимаемся точечным строительством. Перед компанией стоит задача сдавать в год 25 тыс. кв. м жилья, т. е. 100 тыс. кв. м должно быть в работе. Мы к этому стремимся. Думаю, к 2014–2015 годам выйдем на эти показатели, если не будет никаких катаклизмов.

N: — По данным Росреестра, у вас идут стабильные продажи — около 15 квартир в месяц. Каково сейчас соотношение квартир, купленных в ипотеку и без нее?

А.Д.: — Примерно 45% квартир продается в ипотеку. Всего в первой очереди ЖК «Гвардейский» продано 75% квартир.

N: — В этом году продажи лучше, чем в прошлом?

А.Д.: — Лучше, потому что на начальной стадии строительства всегда покупают хуже, хотя мы ни разу никого не подводили, а всегда сдавали жилье раньше срока.

N: — Как изменилась покупательная способность населения? Какую долю в продажах квартир составляют инвестиционные сделки?

А.Д.: — В структуре наших продаж доля инвестиционных сделок около 10%, остальные заключаются с целью увеличить метраж жилья или его первичного приобретения.

Есть категория покупателей, которые приобретают недвижимость с целью перепродажи и получения конечной прибыли в денежном эквиваленте. Однако в последнее время наметилась другая категория инвесторов, поэтапно осуществляющих цепочку сделок, конечной целью которых является улучшение собственных жилищных условий.

По моим подсчетам, инвестируя в недвижимость на этапе строительства, к моменту готовности жилого дома можно получить прибыль размером до 50%. Денег, вырученных от продажи готовой однокомнатной квартиры, оказывается достаточно для покупки двухкомнатной квартиры на этапе котлована. В то же время рыночная стоимость готовой двухкомнатной квартиры покрывает стоимость трехкомнатной квартиры в доме на старте строительства. При этом сделки такого рода заключаются без привлечения ипотечных кредитов.

N: — Что будете делать, если по каким-либо причинам приток дольщиков сократится?

А.Д.: — Политика наших акционеров такова, что компания берется строить дом, если для этого есть собственные средства. На дольщиков мы не надеемся. В крайнем случае компания берет деньги у своих учре­дителей-инвесторов. Согласно условиям Федерального закона № 214-ФЗ лучше сдавать дом вовремя, в крайнем случае — понести какие-то убытки, но не иметь обманутых дольщиков.

N: — Судя по названию компании, учредителем предприятия является ОАО «10-ГПЗ». Могли бы вы уточнить, кто владельцы компании?

А.Д.: — Компания когда-то была в структуре ОАО «10-ГПЗ», в 2005 году доля завода была выкуплена другими собственниками. Сейчас предприятием владеют одно юридичес­кое лицо и два физических.

N: — Год назад вы говорили о наличии инвестора ЗАО «ЭС Группа». Каково учас­тие этой компании в ваших проектах?

А.Д.: — Это и есть один из наших учредителей. Структура финансирования у нас выглядит следующим образом: 30–40% стоимости строительства — собственные средства, заемные средства инвестора и кредиты банка в равной пропорции и в остаточной степени — средства дольщиков. При возведении первой очереди ЖК «Гвардейский» собственные средства составляли до 50%, кредит банка — около 20%. Деньги дольщиков можно использовать только на строительство той же очереди объекта, а деньги покупателей квартир — для строительства нового объекта, а также на выплату кредита. По этой причине выгоднее продавать готовое жилье.

N: — Процентные ставки банков в этом году поднялись, и некоторые застройщики говорили, что появилось негласное правило: денег строителям не давать. Вы на себе это ощущаете?

А.Д.: — Нет. Мы работаем со Сбербанком, никто нам пока не отказывает. Они видят, что стройка идет. Проблемы у застройщика могут возникнуть, если у банка появятся подозрения в его слабости, неспособности завершить строительство.

N: — Некоторые эксперты говорят, что отечественное строительство существенно отстает от зарубежного по производительности труда. У вас есть резервы ее повышения?

А.Д.: — Конечно, есть. Хотя я считаю, что у нас высокая производительность труда. Бетонщики, каменщики у нас получают 50–100 тыс. рублей в месяц, и это притом, что мы никогда не платим зарплату в конвертах. Преж­де всего надо наводить порядок в технике безопасности, давать задания и требовать их выполнения. Должна быть отлажена организация труда. А все новые технологии — это хорошо забытые старые. Например, мы применяем прогрев бетона во все времена года, хотя многие летом на этом экономят. Мы добиваемся 80% прочности за 2–3 суток, после этого можно делать следующий этаж. За счет этого мы строим два этажа в месяц. Зимой, чтобы не было потерь, мы укрываем бетон. Центр качества строительства постоянно проверяет прочность бетона неразрушающим методом. Зимой и летом строим одинаково быстро. Все кадры у нас квалифицированные. Большое внимание уделяем порядку на стройке. У нас все рабочие местные: из Ростова или Ростовской области.

N: — Почему продаете квартиры в стройварианте? Не планируете ли продавать их с отделкой?

А.Д.: — Пока не планируем. Мы как-то наняли хороших отделочников, сделали идеальную стяжку. Только в трех квартирах она осталась, остальные владельцы ее вырубили, потому что захотели увеличить объем квартиры или изменить планировку. Нужно, конечно, стремиться к тому, чтобы сдавать квартиры с отделкой. Однако сейчас в сданной очереди жилого комплекса покупатели делают ремонт самостоятельно, сталкиваясь со всевозможными проблемами.

N: — Управляющую компанию создавали сами или наняли стороннюю?

А.Д.: — Это сторонняя компания. Мы с ними заранее договорились, потому что нам понравилась их работа на других объектах. В нашем доме много технических новаций, с которыми следует работать подготовленным специалистам. Они принимали участие в сдаче дома, обследовали оборудование, технические этажи. Потом с ними поработали строители-пусконаладчики. Сейчас дом полностью готов к эксплуатации: работают лифты, подключены все коммуникации.

N: — Проблемой многих ростовских новостроек является недостаточное количество парковок. У вас не наблюдается скопление машин около дома?

А.Д.: — В первой очереди комплекса 153 квартиры. Все покупатели сейчас делают ремонт, у некоторых работают по 5 человек и больше, в день сюда могут приехать до 600 машин. Мы их не пускаем на территорию комплекса. Въехать по временному пропуску может только собственник квартиры. У нас даже больше парковочных мест, чем требуют нормы. По нормам — 300 машино-мест на 1000 человек, у нас жилой комплекс строится из расчета 450 машино-мест на 1000 жителей. Подземная трехэтажная парковка будет введена вместе со второй очередью. В первой очереди ее нельзя было делать из-за сложных гидрологических условий.

N: — Каковы показатели работы компании в этом году?

А.Д.: — В этом году мы продали более 5 тыс. кв. м жилья. В следующем году рассчитываем увеличить продажи в 3–4 раза за счет реализации квартир в новых объектах экономкласса, которые на сегодняшний день пользуются наибольшим спросом.