«Люди должны захотеть вникать в судьбу своего дома»

N: — Сегодня под управлением группы компаний «Квадро» — 240 многоквартирных домов в Ростове общей площадью 134,7 тыс. кв. м. Как вы пришли к таким объемам? Это оптимальная нагрузка?

И.С.: — У нас никогда не было цели взять какое-то определённое количество домов. Всегда было так: взял дом, привел его в порядок — взял следующий. Ничего нового мы не придумывали, создавали сеть: брали один участок, потом присоединяли к нему другой. Дома располагались рядом — это удобно с точки зрения обслуживания. Нужно отметить, что жители домов приходили к нам не от хорошей жизни. У одних крыша течет, у других лифт не едет, в третьем доме жильцы с председателем разругались. Где-то до 2024 года сформировался нынешний объем — 240 домов. Но после 2024 года перед нами встал вопрос оптимизации. Сегодня мы проводим ротацию многоквартирных домов: берем новые, прощаемся со старыми. Подчеркну: речь идет не о возрасте домов.

N: — Почему потребовалась оптимизация?

И.С.: — Наш прежний подход приходится адаптировать к сегодняшним реалиям. Сегодня главный вопрос — острый дефицит грамотных кадров. Во-первых, много молодых и толковых ребят сегодня задействованы на СВО. Во-вторых, многие ушли работать на заводы, где увеличились госзаказы и потребовалось больше работников. Там, конечно, и условия более привлекательные. Эта работа более чистая — не приходится лазать по подвалам по колено в фекалиях. В-третьих, часть ребят ушла работать в доставку. Как мы можем конкурировать с федеральными корпорациями, если доставщики получают по 100 тыс. рублей в месяц? Это я еще не говорю о подрядчиках, которые уехали на стройку в новые регионы. Для нас увеличение цены рабочей силы, пожалуй, самый яркий пример проявления инфляции. В силу специфики нашей работы у нас не всегда есть возможность оперативно увеличивать расходы, чтобы предлагать конкурентные зарплаты. Поэтому сегодня мы трансформируем количество домов в качество, стремимся к тому, чтобы под нашим управлением были только дома, где все жильцы — осознанные, заинтересованные.

N: — Что значит осознанные?

И.С.: — Говоря об осознанности, я имею в виду ответственное отношение к жилью. В советское время основная идея была такая: работай на благо государства — государство позаботится о твоем жилье. Люди поколениями росли в этой парадигме. За последние лет 20 эта модель трансформировалась. Когда принимался Жилищный кодекс, одной из главных целей было становление сознательного собственника, который сам несет ответственность за свое жилище. Не хватает времени или знаний — нанимай управляющую компанию. Она будет убирать общедомовую территорию, содержать в порядке и ремонтировать имущество, которое принадлежит всем жильцам. Но старшему поколению эту мысль донести сложно. Многие жители еще помнят, как получали эти квартиры от заводов и кооперативов. Наверное, должно пройти еще немало времени — стабильного, спокойного, без потрясений, — чтобы сформировалось ответственное отношение собственника к своему имуществу. Люди должны захотеть вникать в судьбу своего дома.

N: — Большой штат у вас?

И.С.: — Больше 400 человек. Из них порядка 50 — сотрудники в офисе: расчетчики, бухгалтеры, кадровики, инженеры, мастера. Остальные — дворники, уборщики, сантехники, электрики.

N: — Какую долю в выручке УК сегодня составляет тариф, а какую — допуслуги? Какие допуслуги вы оказываете?

И.С.: — Тариф — это у коммунальщиков, он регулируется Региональной службой по тарифам по своим правилам. У нас — плата за содержание и ремонт жилья, которую жители утверждают на общем собрании. Это основной источник выручки. В плату входит все: зарплаты, выплаты штрафов, затраты на текущий ремонт общедомового имущества, в том числе оплата по договорам контрагентам. Плата устанавливается минимум на год.

Особенность нашей работы в том, что, какие бы непредвиденные обстоятельства ни возникли, мы не можем изменить размер платы без согласия общего собрания жильцов. Как вы думаете, много желающих добровольно платить больше?

N: — Подозреваю, что нет.

И.С.: — Верно. Есть такие жители, которые говорят: «Вы нам докажите, что достойны повышения, а мы пока подумаем — повышать или нет». Это, знаете, как если бы вы пришли на концерт и сказали: «Я заплачу за билеты, но только в конце, если мне понравится». Когда мы говорим, что надо поднимать плату, жителям это всегда не нравится, многие возмущаются. Мы их прекрасно понимаем: цены выросли, зарплату не подняли, нужны средства на учебу ребенка, на лечение и так далее.

N: — У вас есть инструменты, чтобы с этими возражениями работать? Вы в таком случае уходите?

И.С.: — В этом вся специфика нашей работы: бросить и уйти, если становится невыгодно, нельзя. Это сделано специально — чтобы не было брошенных домов. Раз взялся — должен тянуть. Такие правила игры. Пока жильцы сами от тебя не откажутся. Помогает то, что мы общаемся с жителями, ходим на общие собрания. Жители нас знают: кто-то доверяет, кого-то удается убедить. К сожалению, порой не до всех получается достучаться. Власти, похоже, эту уязвимость увидели. В законе ничего не поменяли, но изменения все-таки произошли. Вся наша работа построена на Жилищном и Гражданском кодексах. Гражданское законодательство говорит: если обе стороны устраивают условия, прописанные в договоре, и это не противоречит закону — исполняйте договор. В Жилищном кодексе есть условие об индексации стоимости услуг только через общее собрание. В последнее время сложилась судебная практика, из которой следует: если жильцы МКД разрешили управляющей компании индексировать стоимость услуг и прописали это в договоре, то можно производить индексацию без ежегодного утверждения общим собранием. Да, при этом есть много оговорок: индексация должна быть привязана к индексу потребительских цен, к официальной инфляции. Но, по крайней мере, это позволяет хоть мало-мальски строить планы, планировать индексацию зарплат сотрудников. Это должно сделать нашу деятельность более предсказуемой. Но опять-таки: кто мог предположить в начале года, что у нас НДС будет 22%? Кто мог подумать, что нам теперь надо администрировать каналы и чаты в Max, для которых тоже нужен отдельный сотрудник — и не один? Сейчас продвигают идею анализа управляющей компанией качества питьевой воды — это тоже потянет дополнительную нагрузку на бюджет. Все эти новации тоже оттягивают на себя часть средств.

N: — А что по поводу допуслуг? Есть возможность расширять их число?

И.С.: — Сегодня это небольшой объем доходов, связанный в основном с исполнением работ, которые не входят в минимальный перечень услуг постановления № 290. Допустим, на стене дома есть рекламная вывеска. За нее коммерсант должен платить аренду всем собственникам дома, но отказывается это делать. Если жильцы не хотят судиться с коммерсантом, вместо них это может сделать управляющая компания. Взамен она может попросить процент от стоимости арендной платы общедомового имущества — это будет ее дополнительный доход. Есть компании, которые стараются расширять возможности дополнительных доходов, мы на этом пока не фокусируемся.

N: — Недавно губернатор сообщил, что рентабельность УК составляет 5-7%. Это верная цифра? Какова рентабельность ГК «Квадро»?

И.С.: — Не уверен, что к нам можно применить эти цифры. Дом дому рознь. На одном доме вы можете спрогнозировать, что у вас может быть рентабельность 5%. Но если в следующем году вам тариф не подняли, а затратная часть выросла, приходится брать деньги из прибыли. Может оказаться, что вы работаете в ноль в надежде, что через год-два вам повысят тариф. Чтобы стабильно зарабатывать, нужно безаварийно, безубыточно проработать на доме продолжительный период времени, регулярно повышая стоимость услуг. Но такого не бывает: либо возникают аварии, и мы направляем из прибыли средства на их устранение, либо жители отказываются индексировать стоимость услуг, и мы теряем часть прибыли, либо люди вдруг внезапно перестают платить — и случается кассовый разрыв.

N: — То есть год на год не приходится?

И.С.: — Это могут быть и более длительные периоды. Например, мы взяли в управление дома в Пролетарском районе. Теперь это уже больше имиджевая история: больше пяти лет работаем там с околонулевой рентабельностью. Люди хотят больше сервиса, но платить за это не хотят.

N: — Какие пути сокращения издержек вы видите?

И.С.: — Мы думаем над этим постоянно. Сейчас появилось много интересных цифровых технологий, которые помогают снижать расходы, например цифровизация сбора заявок. Появились частные сервисы, которые оказывают такие услуги. Но власти ведут политику по централизации всех потоков информации через ГИС ЖКХ или мессенджер Max. Мы ждем окончательного оформления этих решений. Конечно, будет лучше, если цифровизация пойдет путем, при котором нам не придется за нее доплачивать. Есть еще оптимизация затрат для жильцов, например умные счетчики. Они обеспечивают одномоментный съем и передачу показаний, в итоге меньше погрешностей при учете расходов, снижаются затраты.

N: — В чем конкурентное преимущество «Квадро» сегодня?

И.С.: — Клиентоориентированность. Мы общаемся: ходим на собрания, на которые УК уже давно не ходят, порой принимаем на себя весь шквал критики и недовольства. Хотя сейчас это стало привычным и никто из жителей в этом преимущества не видит. Большое внимание уделяем текущему ремонту. В 2017 году, когда я принял от отца компанию, у нас было около 140 домов. Тогда мы делали в год 15-20 ремонтов подъездов — для жильцов это было важное конкурентное преимущество, именно на это все ориентировались, выбирая нас. В 2022 году мы сделали за год 67 ремонтов подъездов. Да, домов прибавилось, но и количество ремонтов выросло. По качеству подъезды стали даже лучше: бригады стали надежнее и стабильнее. Но жильцы уже не воспринимают это как большое конкурентное преимущество — сегодня это в порядке вещей. Когда мы создавали первую аварийную службу, сделали не просто по букве закона, а по нашему разумению: внедрили многоканальные телефоны, поставили ГЛОНАСС на машины. Тогда это была наша фишка, сейчас — тоже в порядке вещей.

N: — А у других такая есть?

И.С.: — Не знаю. То, что у других нет, я не считаю своей заслугой — это скорее их недостаток. Сейчас такая служба должна быть у всех. Просто когда мы это делали, такого еще ни у кого не было. Рынок все догоняет. Наверное, сейчас наше преимущество — это расчетно-кассовый центр, который быстро считает показания и оперативно делает перерасчеты.

N: — Как складываются отношения с другими УК, которые работают по соседству?

И.С.: — Обычно бизнесмены в сфере услуг стараются объединяться, создавать ассоциации — отельеров, рестораторов. Это нужно, чтобы выработать общие взгляды на ведение бизнеса, доносить свою позицию до органов власти и совместно выстраивать отношения с клиентами. Но в нашей сфере так пока не получается. Сложно вступить в ассоциацию с коллегой, от которого вчера к нам перешел дом в управление. У него для этого дома были дворники, инженеры — люди, которые сегодня потеряли объем работы. С этой спецификой сложно сохранить нормальные деловые отношения. Хотя мы понимаем, что нужно договариваться. Когда приходят жители, и мы знаем, что их дом в управлении, условно, Ивана Ивановича, никто не запрещает мне честно ему об этом сказать. А через два месяца, если у него не получится переубедить жителей, мы их берем под свое крыло. Этого не прописано в законе, но иногда это позволяет сохранить деловые взаимоотношения. Есть много проблем, которые управляющие компании могли бы обсуждать и вырабатывать совместные решения. Вот, к примеру, на каждом доме есть дворник, где-то — двое. В течение года его работа распределена неравномерно: летом он просто метет пыль, осенью, когда идет дождь, сидит дома, пьет чай, когда начинает падать листва — работы больше, а зимой, когда несколько часов идет снег — работы очень много. По нашим городским правилам благоустройства № 398, если на дорожке лежит 6 см снега — это уже повод для штрафа. Как один дворник может сохранять дорожки чистыми в день, когда непрерывно идет снег? Где найти бригаду дворников, которая все расчистит? В это время дворники нарасхват: за них конкурируют, платят больше, чтобы двор стал чистым побыстрее. В таких условиях на штраф может нарваться абсолютно любой — особенно тот, кто больше всех любит поспорить. Приходится закладывать бюджет на штрафы. Эту проблему, наверное, можно как-то решить, но только сообща.

N: — Какие еще проблемы затрудняют работу управляющих компаний в сфере ЖКХ?

И.С.: — Когда мы берем дом в управление, обязательное условие — чтобы был совет дома. Нужны инициативные, неравнодушные люди, актив, с которым мы будем общаться. Договориться с пятью людьми легче, чем с пятьюдесятью на общем собрании. Пускай эти пятеро будут в оппозиции к УК. Когда они к нам приходят, мы сажаем их за стол, объясняем, расписываем, приводим примеры. За одну или несколько встреч мы приходим к согласию — и тогда идем на общее собрание. В таком случае обычно даже самое непопулярное предложение принимается — коммуникация удается. Но сегодня все сложнее найти таких людей: люди устают, выдыхаются, родные просят их не проявлять активность, беречь нервы и здоровье. Это, наверное, самая большая проблема.

Еще хочу сказать, что наш бизнес — это не бизнес в привычном понимании, это еще и общественная деятельность. Есть много сопутствующих вопросов, решение которых мы берем на себя. Приведу пример. По-хорошему (и так предписано в законе), все УК должны инвентаризировать все деревья на своей территории каждый год. Нам надлежит вызвать районного дендролога, который даст заключение и рекомендации по необходимой опиловке каждого дерева. Мы все исполняем. Но если вдруг дерево упадет — из-за любых причин: снега, льда, ветра — и, не дай бог, кто-то пострадает, то дендролога обвинят в том, что он неверно определил состояние дерева, сделал неверное заключение. Это одна из причин, почему дендрологов у нас в районах не хватает. Зарплата невысокая, ответственность колоссальная. Из-за нехватки специалистов порой разрешения на опиловку приходится ждать месяцами. А если спилить дерево без разрешения — получишь штраф в 70 тыс. рублей. Получается вилка: либо риск нарваться на штраф, либо убрать аварийные ветки или опасное дерево. Как вы понимаете, никакие деньги или штрафы не стоят безопасности жителей.

Главы районов всегда приглашают нас на совещания и планерки, потому что УК снимает львиную долю напряжения в обществе. Многие бытовые вопросы могут решаться на уровне УК, не поднимаясь выше. Если отношения с администрацией правильно выстроены и УК понимают, что они не какие-то там «управляйки» (как нас пренебрежительно иногда называют), а помощники властей, тогда и работать хочется, и быть сопричастным хочется. А когда тебя заклеймили — «ты бабки зарабатываешь, иди тяни свою лямку», — руки опускаются. Но если мы будем только деньги зарабатывать, разница будет ощутима.

N: — Налоговые новации, связанные с изменением условий попадания компании под упрощенную систему налогообложения, отразятся на работе вашей управляющей компании?

И.С.: — Мы перешли на общую систему налогообложения еще в 2020 году. Понятно, что рост налогов тогда повлиял на стоимость наших услуг. Но жителям я тогда объяснял так: за счет большого оборота мы можем свободнее планировать, выполнять работы, когда нам удобно. Не ждать, когда соберем в конце года на ремонт крыши, а сделать ремонт уже сегодня — и затем собирать на ремонт. С большой компанией дороже, но она дает большой запас прочности. Люди тогда согласились. Но маленькие предприятия — поставщики услуг, которые работают с нами, — уже все пришли ко мне и пожаловались, что будут платить больше налогов и хотят поднимать цены. Затраты снова возрастут.

N: — Каков уровень платежной дисциплины в МКД под вашим управлением? Меняется ли он?

И.С.: — Власти недавно объявили, что задолженность в сфере ЖКХ у нас 22 млрд рублей. Это астрономическая сумма. Сложно представить, сколько полезного можно было бы сделать, если собрать эти деньги для отрасли в регионе. Говоря о задолженности у нас на предприятии, мы ее стараемся диверсифицировать: где текущая, где просроченная, где вообще безвозвратная. Но в среднем, если смотреть за год, собираемость у нас — 92-95%. Универсального метода борьбы за собираемость платежей не существует. Для каждого должника — свой инструмент: с кем-то работает общественное порицание — мы размещаем на досках объявлений списки неплательщиков. Для кого-то стимул — досудебные претензии, судебные приказы (иски), многие переживают, чтобы о коммунальных долгах не узнало начальство на работе. Самый эффективный аргумент, наверное, отключение света. Поскольку УК «Квадро» является исполнителем коммунальной услуги, наша квитанция включает оплату света, тепла, воды и газа. Если квитанция не оплачена, мы можем при соблюдении порядка отключать свет. Еще мы используем обзвон и push-уведомления. Наши сотрудники мотивированы на количество прошедших платежей.

Отмечу, что если должник является участником или родственником участника СВО, мы его, конечно, не беспокоим. Разобраться в этом нам помогают органы местного самоуправления, районные отделения партии «Единая Россия» и ТОСы. Они подсказывают, на кого нужно обратить особое внимание, кому нужна помощь и поддержка. Ребята-герои заслуживают особого отношения. Не очень понятно с другими — есть физлица в процессе банкротства. Это могут быть люди, которые ездят на новом «Мерседесе», все имущество переписали на родню, живут со всеми удобствами и очень довольны тем, как устроились. К счастью, это не массовое явление, но такие есть — и они разлагают платежную дисциплину. По закону нельзя принудить такого должника к платежам (например, отключив свет), потому что он находится в процедуре банкротства. Такое решение было принято на федеральном уровне, чтобы снять социальную напряженность. Но потери несем мы. И это еще один пример того, что УК — это не бизнес в чистом виде.

N: — Заемные средства вы используете для пополнения оборотных средств?

И.С.: — Нет. Привыкли работать только на свои. Один раз пришлось — нужда заставила. Это было весной 2020 года, когда случилась пандемия и самоизоляция. Наш расчетный счет просто «лег», а за ресурсы надо было платить. Но нам тогда давали рассрочки — сработали долгосрочные партнерские отношения с поставщиками ресурсов. С нынешними процентными ставками брать кредиты нереально.

N: — Есть у вас долгосрочный план развития?

И.С.: — Сейчас стало сложно прогнозировать. Раньше, беря новый дом в обслуживание, мы могли смело говорить, что через три-пять лет дом будет «конфеткой». Сейчас так сказать язык не поворачивается — не знаю, сколько это будет стоить. Раньше мы могли повышать раз в три года стоимость нашей услуги на условно три рубля и планировать на средний срок. Сейчас — нет. Приведу пример: 8 февраля весь город дрогнул, когда случился прилет беспилотника по дому на улице Веры Пановой, 37. Это наш дом, причем единственная наша маленькая пятиэтажка на всем Сельмаше. Нужно отдать должное стойкости и силе духа жителей этого дома. Но как можно планировать, когда происходят такие события? На улице Тельмана наш дом был в 200 метрах от места, где взорвался беспилотник в августе. Люди все это видят, они понимают: строить планы в таких условиях трудно. Это грустно, но, к сожалению это сегодняшние реалии. Я бы сказал так: главный план развития — стойко пережить эти страшные события и вернуться к спокойной, безопасной жизни.

N: — Если бы вы составляли рейтинг качества сервиса ресурсоснабжающих организаций, как бы он выглядел?

И.С.: — Вопрос с подвохом. Я не могу на него ответить, потому что, во-первых, если кого-то понижу в этом рейтинге, то могу нажить себе врагов. Во-вторых, если к кому-то есть вопросы, то, скорее всего, на это есть свои причины. У ресурсников могут быть такие задачи и сложности, о которых мы с вами даже не догадываемся. Заклеймить сегодня очень легко, а объясниться порой очень сложно.

N: — В последнее время губернатор уделяет особое внимание сфере ЖКХ, в том числе работе управляющих компаний. Готовитесь к переменам?

И.С.: — Объем вопросов, накопившихся в нашей отрасли, без участия губернатора решить будет непросто. Сегодня, в это трудное время, люди как никогда видят в новом губернаторе поддержку и опору. Многие наши жители, с которыми мы ежедневно общаемся, прежде всего отмечают личную заинтересованность Юрия Борисовича в решении даже частных жилищно-коммунальных вопросов. Люди видят его открытость и желание разобраться в специфике нашей сферы. Это не может не вселять оптимизм. Мы надеемся, что пристальное внимание к управляющим компаниям будет выражаться не только в конструктивной критике, но также и в поддержке, которая сейчас необходима, в том числе и ответственным управляющим компаниям.