«Когда заполним торговый центр на 100%, проведем ротацию арендаторов»

Сегодня, по словам Сергея Князева, его основная задача — достичь 100-процентной заполняемости. После этого, примерно через год-полтора, планируется провести ротацию арендаторов и перевести часть магазинов с первого этажа на второй. Руководство «Золотого Вавилона» предоставляет арендаторам скидки, размер которых в среднем достигает 20%. Однако, по словам Сергея Князева, по мере восстановления рынка их размер постепенно сокращается. N: — Какие основные задачи ставите сегодня перед ТРК?

С.К.: — Основная задача — привлечь интересные бренды и достичь 100-процентной заполняемости. На сегодняшний день она составляет 91%, а к началу прошлого года была на уровне 63%. В этот период мы заполняли второй и цокольный этажи. В этом году у нас открылся крупный свадебный салон, супермаркет хозтоваров «Уютерра», готовятся к открытию отделение Сбербанка, DNS, а также книжный магазин. Первый этаж уже целиком заполнен и в ближайшие год-полтора, думаю, никаких изменений там не произойдет. Сегодня у нас есть свободные помещения только в цоколе и на втором этаже.

Вторая задача — выйти на запланированный уровень арендных ставок. Сейчас нам приходится предоставлять скидки на размещение в ТРК. Это связано с тем, что рынок еще полностью не восстановился после кризиса, а также с изменениями курсов валют и укреплением рубля. Ведь почти все закупки наши арендаторы совершают за рубежом.

За три года работы ТРК ротация арендаторов составила всего 1,5%. Это объясняется политикой предоставления скидок. Когда мы открылись, в ТРК работало всего 17 магазинов и нам нужно было привлекать арендаторов. Кому-то скидки предоставляем уже три года, для кого-то льготный период длится несколько месяцев. Впоследствии мы смотрим на товарооборот магазина и его посещаемость, постепенно уменьшаем размер скидок. В среднем они составляют 20%, для арендаторов второго этажа эта цифра может быть больше. Сейчас многие договоры заключаются с расчетом на то, что ставки постепенно будут меняться.

N: — По каким ставкам сдаете в аренду свободные помещения?

С.К.: — Их размер колеблется от 350 до 600 у. е. в мес. Цена аренды зависит от размера помещения, есть магазины площадью по 100 кв. м, а есть — по 450 кв. м. На первом этаже ставки, как правило, выше на 40%, но сегодня свободных площадей здесь нет. После того как заполним целиком торговый центр, планируем провести ротацию арендаторов. Будем предлагать тем, кто находится на первом этаже и отстает от других по размеру товарооборота, уйти на второй этаж. Мы, кстати, перевели туда уже несколько магазинов, и они не пожалели об этом. Там трафик меньше, но и цена аренды значительно ниже. В итоге эти арендаторы получают больше прибыли.

Некоторые партнеры, к примеру ZARA, выплачивают процент от товарооборота. Около 40% арендаторов работают по таким договорам, там также указаны и минимальные ставки. Пока все работают с их превышением, но мы вынуждены были выдвинуть такое условие в кризис, чтобы подстраховаться.

N: — Много ли у вас работает магазинов, которые вы хотели бы переместить на второй этаж?

С.К.: — Я бы так не сказал. Но после заполнения у всех немного меняется состав арендаторов. Кроме того, со временем мы уйдем от скидочной политики, и, думаю, не все это выдержат. Мы понимаем, что многим ритейлорам сегодня тяжело, и не собираемся пока никого закрывать. Сначала мы заполнимся, составим лист ожидания, а потом начнем ротацию.

N: — Каких арендаторов хотите привлечь в первую очередь?

С.К.: — Нам интересны именно магазины одежды. Обуви у нас, на мой взгляд, достаточно. Хотелось бы, конечно, привлечь крупные европейские бренды, но они пойдут только на первый этаж, а в настоящее время возможности разместить их там нет.

В будущем планируем также привлечь бренды более дорогого сегмента, поскольку среди наших покупателей есть спрос на такие магазины. Недалеко от нашего ТРК располагается своя «рублевка» — здесь немало богатых домов.

N: — Помимо крупных брендов в вашем торговом комплексе представлены и несетевые магазины местных предпринимателей. Вы будете работать с ними и в дальнейшем?

С.К.: — Почти во всех ТРК есть несетевые магазины. Правда, у «Горизонта» немного другая политика. Для нас важно то, чем торгует магазин и насколько успешно. С местными предпринимателями мы работаем на тех же условиях, что и с сетевыми. К нам, к слову, приходит очень много инвесторов, которые хотели бы арендовать площадь, но пока даже не представляют, чем будут торговать. Такой вариант нам не подходит.

N: — На какой срок обычно заключаете договоры?

С.К.: — Большинство договоров заключено на 10–15 лет. По коротким договорам у нас работают только киоски, располагающиеся на островных участках. Условия расторжения договоров у многих арендаторов отличаются. Некоторые не имеют права расторгнуть договор раньше чем через три года. Кого-то мы можем сами отпустить. Сейчас рассматривается вариант закрытия «Перекрестка», который находится в цоколе.

N: — С чем это связано?

С.К.: — Его открытие нам ничего не дало. Мы рассчитывали, что получим хоть какой-то дополнительный трафик. Но у супермаркета сейчас пустые прилавки. У нас уже есть желающие разместиться на его месте. Это не продуктовые операторы. С «О’Кеем» очень сложно соревноваться, но, думаю, это можно было бы сделать, предложив другой ассортимент. Изначально X5 планировала открыть «Зеленый Перекресток» с расширенным ассортиментом. На мой взгляд, это было бы лучше. Но планы компании изменились. По словам представителей X5, первую неделю и выручка была хорошей, и средний чек. Но потом они сами признали, что им тяжело реагировать на изменения спроса. На то, чтобы согласовать расширенный ассортимент, уходит месяц. К примеру, в День города, когда мы проводили на своей территории концерт со звездами эстрады, все напитки, не только спиртные, в «О’Кее» закончились уже в 9 часов вечера. В этот день к нам пришло 68 тыс. человек. Мы предупредили «Перекресток», что народу будет много. А они нам говорят: «Нам нужно месяца полтора, чтобы согласовать ассортимент».

N: — Не так давно открылся ТРК «РИО». Вы ощущаете сейчас рост конкуренции?

С.К.: — Открытие «РИО» на нас никак не отразилось, поскольку он находится в другом районе. Мы никак не конкурируем с торговыми центрами, располагающимися в центре города, больше конкурируем с «Талером». Не по брендам, конечно, поскольку к ним не пойдут наши покупатели. Просто он находится в густонаселенном микрорайоне и в какой-то степени забирает у нас посетителей. «Талер» планирует строительство второй очереди, но не думаю, что после ее ввода в эксплуатацию что-то существенно изменится. Может быть, нам будет даже лучше. Покупатель войдет там, а выйдет у нас. Через три года завершается строительство Левенцовского микрорайона — там будет проживать 110 тыс. жителей, сегодня он заполнен только на 20%. Советский район станет самым большим с населением 250 тыс. человек. Так что наш ТРК находится в хорошем месте. Правда, к сожалению, у нас нет возможности расширить площади.

N: — Девелоперы стараются развивать развлекательную составляющую своих торговых центров. «Горизонт», к примеру, строит океанариум и аквапарк. Вы работаете в этом направлении?

С.К.: — Вся развлекательная зона у нас сосредоточена на четвертом уровне, где располагаются «Люксор», фуд-корт и детский развлекательный центр. Также у нас есть картодром. Но, к сожалению, у нас нет возможности расширить зону развлечений. Периодически на своей территории проводим различные мероприятия и приглашаем артистов. Во время таких праздников, как правило, даются скидки, поэтому выручка магазинов значительно увеличивается.

N: — Что касается близлежащих гипермаркетов «О´Кей» и Castorama, у которых есть своя торговая галерея, а также ТЦ «Луч», вы не сотрудничаете с ними по подбору арендаторов? Ведь они создают определенный эффект синергии?

С.К.: — Нет. Но мы ощущаем у себя большой поток посетителей из «О’Кея». Через вход, который находится со стороны гипермаркета, к нам приходит 48% покупателей. Некоторые сразу ставят автомобиль у гипермаркета, идут в кинотеатр, а потом — за продуктами.

N: — Как сегодня изменяются товарообороты ваших арендаторов?

С.К.: — Многие говорят о втором витке кризиса, но обороты сегодня растут. В процентах мы подсчеты пока не вели. Посещаемость торгового центра увеличивается.

N: — То, что «Золотой Вавилон» — сетевой проект, упрощает вам работу по поиску арендаторов?

С.К.: — Сейчас нет, хотя до кризиса все было замечательно. Наши клиенты, как правило, раньше заходили сразу в несколько ТРК. Когда мы строили в Москве «Золотой Вавилон», который на тот момент был крупнейшим ТРК в черте города (240 тыс. кв. м), то говорили некоторым клиентам: «Хотите разместить свой магазин в проходном месте в Москве — открывайтесь тогда и в Ростове». В итоге кризис грянул, многие отказались даже от обеспечительных депозитов. Хотя у якорей они были довольно значительными. Сейчас эти сети начинают потихоньку проситься обратно. Правда, никакого активного движения со стороны крупных сетевиков пока не видно. В «Горизонт» они идут, поскольку у него сформировавшийся трафик. Но «Горизонт» тоже не бездонный. Те сетевики, которые уже вышли на ростовский рынок, постепенно развиваются, открывают новые магазины. Так что перспективы хорошие.

N: — «Золотой Вавилон» строился при помощи кредитов Сбербанка. Когда планируете выйти на точку окупаемости?

С.К.: — Думаю, это произойдет примерно через 2 года.

N: — А Сбербанк вмешивается в политику арендных ставок?

С.К.: — Нет, мы оговорили лишь минимальный порог ставок. В среднем это не меньше 300 у. е.

N: — Вы приехали управлять ростовским ТРК из Москвы. Сетевые компании часто применяют такую практику, но потом эти специалисты возвращаются обратно в столицу.

С.К.: — Я приехал в Ростов, когда ТРК только начали строить, после завершения строительства должен был вернуться обратно, но сейчас не хочу возвращаться. Год назад приобрел дом в Западном жилом массиве. В Москве я прожил 17 лет, но сейчас мне там некомфортно, в том числе и из-за пробок, а в Ростове мне очень нравится.