«2018 год был для нас годом пополнения земельного банка»

Компания вдвое увеличила ввод жилья за последние три года и намерена довести этот показатель до 100 тыс. кв. м в год. Сейчас «СК 10» считает себя седьмой в рейтинге крупнейших застройщиков Ростова и третьей по объему продаж квартир.

N: — Сколько тыс. кв. м жилья вы построили в 2018 году? Ю.Т.: — В компанию «СК 10» я пришел в 2015 году, на тот момент показатель ввода жилья в эксплуатацию был на уровне 30-40 тыс. кв. м жилья в год, в 2018 году — около 60 тыс. кв. м. В процессе строительства у нас находится 250 тыс. кв. м, или 6173 квартиры.

Наша стратегия — в 2019 году реализовать на рынке 80 тыс. кв. м жилья, а начиная с 2020-го — выйти на стабильные 100 тыс. кв. м. Мы нацелены на расширение районов нашего присутствия, поэтому в нашем портфеле можно найти как объекты в центре города, так и площадки на Западном и Северном, имеющие хорошую локацию. Например, территория бывшего завода «Квант», где мы строим ЖК West Side. Там хорошие продажи — около 50 квартир в месяц. Стараемся удерживать цены в пределах 50 тыс. рублей за кв. м.

N: — На вашем сайте проект ЖК West Side изображен как 26-этажки, выстроенные по трем сторонам прямоугольника. На нижних этажах не будет нехватки солнечного света?

Ю.Т.: — Все дома расположены с учетом соблюдений требований инсоляции, что подтверждается положительным заключением государственной экспертизы проекта ЖК West Side, поэтому проблем с нехваткой солнечного света не будет. Без соблюдения этого требования строительство объекта исключено.

N: — В проектной декларации первого литера у вас указаны лишь 100 машино-мест на 840 квартир. Этого количества будет достаточно?

Ю.Т.: — C западной стороны дома на втором этапе строительства будет построена отдельно стоящая автостоянка вместимостью 268 м/м. Кроме того, на придомовой территории с северной, западной и южной сторон от жилого комплекса дополнительно запроектированы 224 парковочных места.

N: — Согласно проектным декларациям ваших комплексов, там будут жить в среднем от 1,19 до 1,31 человека на одну квартиру. Соответственно, в проекты закладывается меньше, чем надо в реальности парковок, соцобъектов, озеленения?

Ю.Т.: — Проектная декларация не содержит и не должна содержать данных о среднем количестве жильцов. В проекте строительства достаточная обеспеченность парковками, озеленением и иной необходимой инфраструктурой подтверждена положительным заключением экспертизы этого проекта.

N: — Может быть, в нормах стоит прописать реальную жилищную обеспеченность, а не 30-40 кв. м на человека?

Ю.Т.: — «СК 10» не определяет, что прописывать в строительных нормах. Наша обязанность — соблюсти все действующие нормы, а не устанавливать новые.

N: — Вы недавно купили на ул. Лермонтовской участок военного завода почти за полмиллиарда рублей. Что там планируете строить?

Ю.Т.: — Да, это было в декабре 2018 года. Для нас это знаковое место. С подобным расположением в Ростове не осталось свободных земельных участков. Мы будем там строить достаточно дорогой комплекс бизнес-класса переменной этажности — от 5 до 20. Возможно, будет стилобат с фудкортами и прочими помещениями. Цены — от 65 тыс. рублей за кв. м.

Также в декабре приобрели и участок на пр. Ленина, в районе пер. Ашхабадского. Мы выкупили на торгах уже неэксплуатирующиеся общежития на 1 га земли. Это тоже интересное место. В планах — построить там жилье комфорт-класса.

N: — Еще в 2018 году вы купили землю на Доломановском?

Ю.Т.: — Да, чуть выше Гвардейской площади, около 30 соток. Вообще, весь 2018 год был для нас годом активного развития и пополнения земельного банка: весной мы приобрели участок на ул. Мечникова, затем участок в Левенцовском районе. В Северном жилом массиве мы помогаем городу достроить объект на б-ре Комарова, это 2 дома на 410 квартир.

N: — Вы инвестировали в приобретение участков немалые деньги, к тому же ужесточились как местные нормы, так и федеральное законодательство. Как сможете получать прибыль в таких условиях?

Ю.Т.: — Мы приходим к цивилизованной форме отношений между застройщиком, потребителем и банком. Сильные компании, которые умеют строить и продавать, будут только в плюсе. Рынок будет очищаться от компаний, не соответствующих требованиям, которые потенциально могут привести к обманутым дольщикам.

Мы по объему строительства где-то седьмые в городе, а по объему продаж — третьи. Клиент, что ему ни говори, все равно покупает лучший по расположению объект, который его привлекает визуально и функционально. Например, когда наш клиент приходит за квартирой в ЖК «Гвардейский-2», он видит детскую площадку, современный вентилируемый фасад здания, энергосберегающие технологии для него и его семьи. Кроме того, компания «СК 10» на рынке с 1955 года, люди доверяют нам и привыкли покупать у нас.

N: — Вы говорите, что у вас хорошие продажи. В 2018 году они изменились по сравнению с 2017-м?

Ю.Т.: — Они выросли на 30%.

N: — Я понимаю, что вы стали строить больше. А на момент ввода дома количество непроданных квартир меняется?

Ю.Т.: — В конце лета мы сдали ЖК «Вдохновение» на набережной. Там осталось 5% непроданных квартир. В большом ЖК «Гвардейский-2» (50 тыс. кв. м), который мы сдали в ноябре, осталось около 8% непроданных квартир, мы их даже не рекламируем. Мы достроили большой ЖК «Военвед-Сити», состоящий из 5 домов, где были высокие цены, но на момент сдачи все квартиры и парковки проданы. Конечно, мы проводили маркетинговые акции — скидки на парковку при покупке квартиры, покупателям больших «трешек» даже давали машино-место бесплатно.

Кризиса в продажах мы не заметили. Но изменился сам продукт, мы стараемся следить за изменением покупательских предпочтений.

N: — Чему равна ваша рентабельность?

Ю.Т.: — Рентабельность у всех строителей в Ростове примерно одинаковая. В целом рентабельность до уплаты налогов по разным проектам составляет 15–20%.

N: — Сейчас опять меняется законодательство, причем задним числом, обязывая строителей, получивших разрешения на строительство про запас до 1 июля 2018 года, работать с эскроу-счетами. Как это скажется на рынке?

Ю.Т.: — Мы не получали разрешений про запас. Увеличатся себестоимость строительства и, как следствие, цены на жилье. Например, мы приняли решение поднять цены на 2–7% на квартиры в сданных комплексах.

У рынка первичной недвижимости Ростова-на-Дону большой потенциал за счет того, что еще много людей не имеют качественного жилья.

N: — А вы снижали цены в 2018 году?

Ю.Т.: — Нет. Мы их поднимали, в зависимости от продаж в конкретном жилом комплексе. В рамках маркетинговых акций выгода клиентов могла быть существенной, но наш темп роста цен всегда выше уровня инфляции, а также ставок по депозитам. Иногда рост цен от старта продаж до момента сдачи в эксплуатацию доходит до 25%.

N: — Это значит, что вашей компании очень важно привлечь дольщиков на начальном этапе?

Ю.Т.: — Нет. У нас нет кредитов, мы используем собственные средства. Кроме того, к нам приходят инвесторы, готовые купить на начальном этапе много квартир. Мы им даже иногда отказываем. Сейчас невыгодно привлекать много денег потребителей, потому что они приходят на спецсчета. Зачем нам финансировать банк?

Наша задача — сокращать сроки строительства, сдавать 20-этажный дом за 2 года, а продавать квартиры в течение двух кварталов после сдачи. Мы используем новые технологии в опалубке, бетонах, наши архитекторы проектируют, используя 3D-технологии, что ускоряет срок подготовки проектной документации.

N: — Какие квартиры у вас самые востребованные?

Ю.Т.: — Двухкомнатные студии, то есть студии с двумя окнами. Обычные студии уходят в прошлое. Также востребованы двухкомнатные квартиры — у покупателей стало больше денег, даже стали покупать «трешки», которые три года назад многие даже боялись строить. Раньше площадь наших квартир составляла 26–70 кв. м, в новых проектах увеличиваем их размер. Покупатели понимают, что лучше приобрести сразу ту квартиру, которая их устраивает, взяв недостающие средства в ипотеку.

N: — Какой процент ваших покупателей использует ипотеку?

Ю.Т.: — Примерно 30%. Их доля немного увеличилась. Хотя в целом на рынке показатель ипотеки, наоборот, равен 70%. То есть у нас немного другой потребитель. Инвесторы до сих пор следят за нашими проектами, в частности последним. Мы получили разрешение на строительство на ул. Мечникова, недалеко от НИИАПа. Там будет семейный комплекс (1359 квартир) с огороженной территорией. Помимо подземного паркинга там будет 8-этажная парковка. Хотим, чтобы это был «умный дом», везде поставим камеры, сделаем автоматически открывающийся шлагбаум, звукоизолированные беседки, где родители смогут сидеть с колясками и т. д. По цене этот ЖК будет, как «Гвардейский-2», а по характеристикам — выше.

N: — Эта идея появилась, глядя на соседний комплекс конкурента, где также заявлена закрытая территория и многое другое?

Ю.Т.: — Как и любой другой бизнес, мы следим за нашими конкурентами, нам интересно, чем в городе занимаются уважаемые компании, но путь у нас свой. Из последнего: в ЖК «Соборный» мы заказали архитектурные проработки холлов и входных групп у профессиональных архитекторов в Санкт-Петербурге. Для этого мы провели тендер на самое качественное решение. В Ростове такое встречается редко. Мы переходим для потребителя на другой качественный уровень. Сейчас наступает конкуренция за качество продукта. Без достаточного количества парковок, детских площадок, озеленения, хороших входных групп квартиры можно продать только очень дешево. Когда мы сдавали «Гвардейский-2», мы сверх бюджета потратили 15 млн рублей на дополнительные детские площадки и озеленение.

N: — На какие финансовые итоги рассчитываете в 2018 году? Планы на 2019-й?

Ю.Т.: — Рассчитываем, что объем продаж недвижимости в «СК 10» в 2018 году составит 3 млрд рублей. В 2019 году прогнозируем рост на 50%.