Минимущества до конца года изымет недвижимость старого ростовского аэропорта
Региональное министерство имущества до конца года планирует изъять для госнужд Ростовской области всю недвижимость, расположенную на территории старого аэропорта, включая ту, что находится под контролем компании «Аэро-Сити», арендующей значительную часть территории — 265 га.
Планы областного минимущества заставляют по-другому посмотреть на сделку, в результате которой ставропольская группа строительных компаний «ЮгСтройИнвест» (ЮСИ) получила контроль над «Аэро-Сити». Участие ЮСИ в урегулировании взаимоотношений между регионом и предыдущим владельцем «Аэро-Сити» Виктором Вексельбергом указывает на желание ЮСИ застолбить свое участие в комплексном развитии территории и, возможно, расширить площадь застройки, которая пока что ограничивается 60 га. Эксперт оценивает стоимость покупки (или долгосрочной аренды земли) в старом аэропорту в 20 млн рублей за га.
Минимущество Ростовской области планирует в IV квартале текущего года завершить процедуру изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости на территории старого ростовского аэропорта для государственных нужд Ростовской области. Об этом сообщили в министерстве в ответ на запрос N. Имущество изымается по решению правительства области для реализации проекта комплексного развития территории старого аэропорта. Как пояснили в министерстве, распоряжение правительства Ростовской области об изъятии было выпущено в октябре прошлого года.
По данным Единой системы госзакупок, в конце прошлого года минимущество заключило договор об оценке недвижимости на территории аэропорта, из документации можно сделать вывод, что оценщик должен определить размер компенсации для 5 собственников и арендаторов недвижимости.
Крупнейшим из них является ООО «Аэро-Сити». Компания арендует 265 га территории старого аэропорта до 2064 года. Ей принадлежат объекты аэропортовой инфраструктуры на этой территории (взлетно-посадочная полоса, рулежные дорожки, ограждения, перрон, места стоянок и т. п.). Это 72% площади, которую регион предназначил для комплексного развития (всего 367,86 га).
— Законом в качестве основания для расторжения договора аренды прямо предусмотрено решение уполномоченного органа власти об изъятии для госнужд, — отмечает адвокат Станислав Кузлякин. — Прекращение договора аренды и изъятие инфраструктурных объектов у «Аэро-Сити» будет происходить либо добровольно — в рамках соглашения о прекращении договора аренды и прекращении права на объекты инфраструктуры, — либо в судебном порядке — в том случае, если «Аэро-Сити» не согласится с предложенной ему суммой компенсации рыночной стоимости объектов инфраструктуры и/или стоимости неотделимых улучшений арендуемого земельного участка.
Отметим, что в феврале этого года у «Аэро-Сити» сменился собственник. Если ранее компания принадлежала структурам Виктора Вексельберга (основатель ГК «Ренова», 22-е место в рейтинге долларовых миллиардеров «Форбс»), то теперь ее владелец — ставропольская ГК «ЮгСтройИнвест». В ЮСИ и в строительной ГК «Кортрос» Виктора Вексельберга сделку не комментировали.
Казалось, ЮСИ установил контроль над «Аэро-Сити» для того, чтобы застолбить за собой большую часть территории аэропорта, готовящейся к комплексной застройке. Но, как следует из свежей информации, предоставленной минимуществом, это не так. По крайней мере, текущий договор будет расторгнут.
В конце прошлого года областное минимущество сделало первые шаги по изъятию имущества старого аэропорта: через суд расторгло с «Аэро-Сити» договор аренды участка 85 га. На нем располагалась грунтовая взлетно-посадочная полоса, принадлежащая компании, но в суде министерство доказало, что ее больше нет. «Аэро-Сити» и его материнская компания — «Ростоваэроинвест» — настаивали, что грунтовая ВПП существует. Они подали жалобу в апелляционную инстанцию, однако до рассмотрения жалобы не дошло: у «Аэро-Сити» сменился собственник — им стал ЮСИ, после этого и «Аэро-Сити», и «Ростоваэроинвест» отказались от претензий. То, что после смены владельца «Аэро-Сити» потерял интерес к борьбе за признание полосы существующей (и получению компенсации от региона в рамках процедуры изъятия), позволяет предположить, что изъятие оставшегося аэропортового имущества и земельных участков у «Аэро-Сити» тоже пройдет гладко. Лежащее на поверхности объяснение действий ЮСИ — компания оказала региону услугу. Как она будет оплачена — вопрос. Вероятно, ответ на него лежит в плоскости договоренностей между регионом и застройщиком об его участии в комплексном развитии территории старого аэропорта.
В середине декабря на встрече с редакторами СМИ губернатор Василий Голубев называл ЮСИ одним из инвесторов комплексного развития старого аэропорта, по его словам, компания построит объекты на площади 60 га. Он уточнил, что эти 60 га находятся «на той части, где нет взаимных вопросов с “Реновой”».
Кроме того, г-н Голубев отметил: «Когда отношения с “Реновой” доурегулируются, на ту часть (которая пока под контролем “Реновы”. — N) тоже найдутся покупатели. Среди которых может быть и “ЮгСтройИнвест”».
В тот момент, когда губернатор сделал свое заявление, де-юре свободной от взаимных вопросов с «Реновой» территории площадью 60 га не было, поскольку «Аэро-Сити» подал жалобу на решение первой судебной инстанции о расторжении договора аренды 85 га. Возможно, губернатор высказался так, имея в виду, что скоро спор по поводу 85 га будет прекращен. Пока остается без ответа вопрос, планирует ли ЮСИ добавить к объявленным 60 га дополнительную территорию, после того как минимущество расторгнет с «Аэро-Сити» договоры аренды 265 га.
Светлана Шорина, директор отдела оценки консалтинговой компании на рынке недвижимости CORE.XP, оценила стоимость 1 гектара земли на территории старого аэропорта в сумму около 20 млн рублей.
— Финальная стоимость будет зависеть от возможных обременений, связанных с дальнейшим использованием данного участка, а также наличия подведенных к нему коммуникаций, — добавила она.
В компании уточнили, что цена продажи соответствует стоимости долгосрочной аренды.
Старый аэропорт — в обмен на новый, или Как «Аэро-Сити» стал крупнейшим арендатором старого аэропорта
До 2013 года аэродромное имущество старого ростовского аэропорта принадлежало государству, оно же владело долей в ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону». Вопрос о приватизации решался на самом высоком уровне: президент выпустил указ о передаче из федеральной собственности в собственность Ростовской области пакета акций аэропорта для привлечения в рамках ГЧП частных инвестиций в строительство нового аэропортового комплекса в размере не менее 15 млрд рублей и для ремонта ВПП старого аэропорта в размере не менее 800 млн рублей. Председатель правительства РФ (тогда это был Дмитрий Медведев) во исполнение указа президента утвердил еще и передачу региону имущественного комплекса аэродрома Ростов-на-Дону. Конкурс на участие в ГЧП не проводился. Был реализован другой план: принадлежащее региону ГУ АТП «Ростовавтодортранс» и структура группы «Ренова» Виктора Вексельберга — ОАО «Кольцово-Инвест» — создали новое юрлицо — ОАО Ростоваэроинвест. Затем ЗС утвердило дополнение к областному закону о приватизации на 2013 год, в котором было определено, что аэродромное имущество старого аэропорта, без земли, будет внесено в уставный капитал ОАО «Ростоваэроинвест». Помимо имущества в уставный капитал компании область внесла пакет акций ОАО «Аэропорт Ростов-на-Дону». Взамен регион получил 25% плюс 1 акцию в ОАО «Ростоваэроинвест». Как сообщили N в минимуществе Ростовской области, на сегодня Ростовская область в лице министерства имущественных и земельных отношений владеет 25% акций АО «Ростоваэроинвест». Кроме того, ГУП РО «РостовАвтоДор» владеет 0,00057% акций АО «Ростоваэроинвест». Но как сказано в указе президента, имущество старого аэропорта было приватизировано не только в обмен на акции «Ростоваэроинвеста», но и на инвестиции в новый аэропорт. Они были сделаны: сейчас «Ростоваэроинвест» управляет аэропортом Платов. По данным сайта областного правительства, общий объем вложений в строительство составил 37,05 млрд рублей, из них доля инвестора — 18,3 млрд рублей (из федерального бюджета было выделено 17,84 млрд, из регионального — 907 млн).
В 2013 году, когда объекты аэропортовой инфраструктуры приватизировали, их общая стоимость составляла 1 млн рублей. После приватизации в реконструкцию ВПП «Ростоваэроинвест» инвестировал более 600 млн рублей (данные компании, опубликованные N в период проведения реконструкции).
В 2016 году, за год до введения в эксплуатацию аэропорта Платов, между «Ростоваэроинвестом» и региональным минимуществом был заключен договор аренды всей территории старого аэропорта (350 га) до 2064 года. Как пояснили N в министерстве, договор был заключен без конкурса, т. к. «Ростоваэроинвест» владел аэродромной инфраструктурой, расположенной на этой территории. Арендодатель и арендатор вели споры по поводу условий аренды, благодаря этим спорам мы знаем, что землю арендовали для использования аэродрома на льготных условиях: годовая плата за 350,2 га территории аэродрома исчислялась исходя из стоимости 0,1 рубля за квадратный метр, общая стоимость составляла 393,2 тыс. рублей.
По мнению N, заключение долгосрочного договора могло свидетельствовать о том, что у г-на Вексельберга были планы на освоение территории. И регион их поддерживал. Впоследствии «Ростоваэроинвест» передал и инфраструктуру аэродрома, и права аренды дочерней компании «Аэро-Сити». Но где-то между 2016 и 2022 годом планы поменялись, и областные власти стали развивать территорию без привязки к инвестору Платова.
