Застройке правого берега Дона предложили госсопровождение
АО «Ростовский порт» и дочерняя структура федерального Минстроя «РосКапСтрой» будут вместе застраивать территорию порта на правом берегу Дона в Ростове. Впервые в местной практике «РосКапСтрой» выступит как техзаказчик. Проекту фактически пообещали частичное госфинасирование. Эксперты отмечают строительные, финансовые и другие сложности девелопмента на этой площадке.
Директор ФАУ «РосКапСтрой» Юлия Максимова и гендиректор АО «Ростовский порт» Виктор Сулин подписали соглашение о совместной реализации проекта комплексного развития территории старого ростовского порта на Береговой, инфраструктура которого переносится на левый берег. Госкомпания выступит как техзаказчик, то есть будет курировать организацию, планирование и управление строительством, сроки и качество работ, контролировать расходы.
Участники рынка отметили, что ранее «РосКапСтрой» не участвовал в столь крупных ростовских проектах. Это подтверждают данные «СПАРК-Интерфакса». В базе есть сведения о тысяче с лишним госконтрактов, заключенных компанией в 2019-2023 гг. Ни один из них не связан с Ростовом.
На освободившейся территории порта (около 11,5 га) кроме жилья должны появиться парки, зоны для досуга, детские сады и школы. Здесь же будет продленная набережная и новая дорога. Ростовский консультант по недвижимости на условиях анонимности сообщил N, что сочетание этих двух объектов — серьезная проблема с точки зрения проектирования и застройки.
— Дорога пройдет по Береговой, практически по набережной, — сказал собеседник N. — Она будет 4-полосной с шириной полос 3,5 м. Умножим на 4. Получается 14. Добавим ширину двух тротуаров по 3 метра. Это 6. Всего 20 метров. К тому же обочины обещали озеленить. Вроде бы должны добавить велодорожки. Между дорогой и набережной для застройки остается длинная, узкая, неудобная территория.
Не ясно также, какая площадь земли будет застраиваться. Решение о переносе порта с правого берега Дона на левый приняли в 2014 году. Город обещал выделить участок 15,6 га в Заречной промзоне. При этом порт освобождает на Береговой 6,8 га и сохраняет за собой пять участков площадью 4,6 га. На них можно разместить общественные и деловые объекты. По оставшейся части участка должна пройти набережная. Однако в зону девелопмента попадают еще и федеральные земли. Даже если между собственниками идут переговоры, их содержание неизвестно.
Отдельный вопрос — финансирование. По данным «РосКапСтроя», развитие территории поддержат инструментами федерального проекта «Инфраструктурное меню». Деньги выделяют для создания инженерно-коммунальной, социальной, транспортной, дорожной и другой инфраструктуры. Один из инструментов — инфраструктурный льготный бюджетный кредит для региона (ставка — 3% годовых, срок — 15 лет). В Ростове такое финансирование использовали для строительства инфраструктуры на территории старого аэропорта. Регион получил более 7 млрд руб.
Эксперты полагают, что даже если инвестор получит финансирование, ему сложно просчитать конъюнктуру 2025 года (к тому времени должно начаться строительство). В ближайшие 2,5 года участники рынка прогнозируют спад, а затем рост ввода жилья в Ростове. По данным Ростовстата, в 2022 году в Ростове построили 1,2 млн кв. м жилья. Эксперты подсказали N, что по итогам 2023 года, скорее всего, показатель не превысит 980 тыс. кв. м, а в 2024-м возможно падение до 600 тыс. кв. м. А на 2025 год намечен старт крупных проектов на Военведе, территории старого аэропорта, в левобережье и 2-й Левенцовке.
Пока неизвестно, сколько и какого жилья построят на Береговой.
— Эта территория подходит для домов высокой ценовой категории, — говорит руководитель агентства недвижимости «Иммобили» (Immobily) Алексей Олейников. — Предположу, что инвестор сделает ставку на дорогие квартиры с видом на Дон. Здесь, вероятно, построят новую школу и детский сад. У такого объекта, скорее всего, будет закрытая территория со своим выходом к Дону. С точки зрения развития бизнеса многое зависит от того, продлят ли набережную. Если да, то площадка особенно заинтересует предпринимателей, которые работают в сфере общественного питания и досуга.
Что касается цен, Алексей Олейников подчеркнул: говорить об этом рано. Скорее всего, жилье на Береговой будет дороже, чем в среднем по рынку. Насколько дороже, зависит от концепции, главным образом от этажности и плотности застройки.
В ответ на запрос N в «РосКапСтрое» уточнили важные детали сотрудничества.
Об участниках проекта. Инициатор проекта комплексного развития территории — правообладатель АО «Ростовский порт». «РосКапСтрой» будет техническим заказчиком, а также окажет администрации АО «Ростовский порт» консультационную поддержку в правовых, организационных и градостроительных вопросах.
О сроках реализации. Проект находится на стадии разработки концепции. В первую очередь нужно систематизировать взаимоотношения всех правообладателей участков, на территории которых расположен старый порт, а также правообладателей смежных участков, которые потенциально могут войти в состав разрабатываемого проекта комплексного развития территории. Идет подготовка графика работ. Его сформируют в ближайшее время. Сами работы начнутся после того, как будет в полном объеме выполнена вся градостроительная документация и завершен перенос портовой инфраструктуры на новое место — в промышленную зону «Заречная». Речь может идти о периоде до двух лет.
О собственниках земли. Земельно-имущественные отношения смешанные, часть земель находится в федеральной собственности, но основной объем земельных участков принадлежит группе компаний «Ростовский порт».
О финансировании. Проект реализуется преимущественно на основе частного финансирования с привлечением широкого спектра финансовых возможностей, заложенных в федеральный проект «Инфраструктурное меню».
