Конкуренция в роще

На состоявшихся публичных слушаниях по проекту планировки и межевания территории в Александровке, на которой строительная компания «Фрунзе Парк» (холдинг «Авгур Эстейт») собирается построить 220 тыс. кв. м жилья, серьезной оппозиции планы застройщика не встретили.


Один из крупнейших проектов комплексной застройки в Ростове, который реализует в Александровке компания «Фрунзе Парк», входящая в строительный холдинг «Авгур Эстейт» сенатора от Белгородской области Вадима Мошковича, похоже, сдвигается с мертвой точки.

Как сообщил корреспонденту N источник в мэрии, город поддержит планы компании построить в Александровке 220 тыс. кв. м жилья с учетом замечаний, высказанных в ходе состоявшихся общественных слушаний.

«Фрунзе Парк» получил право аренды участка площадью 36,8 га, расположенного в границах проспекта 40-летия Победы и улицы Вересаева сроком на 42 года еще в 2010 году.

Как уже писал N (см. N, № 918), инвестор должен был определиться с концепцией застройки к февралю 2011 года. Однако не все, видимо, шло гладко. ДИЗО Ростова и компания даже спорили в суде по поводу арендной платы, годовой размер которой составляет, согласно материалам суда, 6,43 млн рублей.

Тем не менее заинтересованность мэрии в развитии этой территории более чем налицо. Городские власти решили окружить участок инвестора парком (14 га), который также затрагивает Александровскую рощу. В декабре прошлого года в роще застучали топоры и завизжали пилы. Началась подготовка к закладке парка. А в прессе зазвучали голоса противников.

Городское управление коммунального хозяйства и благоустройства вынуждено было дать пояснения, что основанием для создания парка вдоль улицы Вересаева явились наказы избирателей перед выборами мэра города в 2010 году, а также требования избирателей округа № 28, поступившие в период проведения избирательной кампании в адрес депутата гордумы Валерия Левченко.

Темпы строительства многоквартирного жилья в последнее время снижаются. В Ростове в I полугодии строительство многоэтажек, по данным Ростовстата, сократилось вдвое (до 90 тыс. кв. м). Участники строительного рынка со страниц N не раз критиковали город за то, что в оборот вводится недостаточно земли. При этом областные власти неоднократно пеняли мэру на так называемую точечную застройку, которая уродует город и создает транспортные проблемы. Вот почему этот проект комплексной застройки, несмотря на критику горожан, скорее всего, будет поддержан мэрией.

На слушаниях жительница района критиковала проект за необходимость уничтожать 5 га рощи. Однако проектировщик заверил, что на территории ЖК будет создано 6,3 га зеленых насаждений.

— В начале 2014 года мы приступим к проектированию и последующему строительству жилого комплекса, — отмечает региональный представитель ООО «Фрунзе Парк» Никита Пендюрин. — В настоящее время в проект вносятся незначительные корректировки, связанные с организацией проезда и озеленением территории. Все необходимые согласования с техническими службами города проведены. О точной стоимости жилья говорить рано, но можно отметить, что оно будет позиционироваться в среднем ценовом сегменте. Технология строительства еще не определена. Возможно, это будет блочная застройка или каркасно-монолитная технология. Это первый проект, который мы планируем реализовать на территории Ростовской области.

В связи с тем что участок входит в зону полетов аэропорта, этажность домов на территории комплекса составит от 7 до 11 этажей.

Объем инвестиций в строительство комплекса в компании не называют, но отмечают, что застройка будет проводиться как за собственные средства, так и с привлечением инвесторов.

По словам гендиректора ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрея Шумеева, себестоимость строительства таких домов по каркасно-монолитной технологии может составить 25–27 тыс. рублей за кв. м. Обычно строители говорят, что стоимость подключения к коммуникациям составляет минимум 10% от стоимости строительства. Таким образом, сложив все вышеназванные цифры, без учета стоимости аренды земли получим объем инвестиций более 6 млрд руб­лей.

Комплексное освоение территории набирает популярность. Несколько лет назад строительство велось лишь в первой очереди Левенцовки на площади более 30 га (Западные Ворота). Сейчас к застройке готовятся еще два крупных земельных пятна в Левенцовке (37,7 га и 33,9 га), идут работы в микрорайоне Суворовский (466 га), началась застройка Декоративных Культур.

На минувшей неделе заммэра по строительству Владимир Иванов сказал на пресс-конференции, что на данный момент все пятна в городской черте, пригодные для комплексной застройки, уже заняты.

Однако перспективы крупных жилищных проектов все еще вызывают вопросы.

Рядом с будущим комплексом достраивают свои объекты местные строительные компании «Кристина» (ЖК «Голубые ели» — 45 тыс. кв. м на 6,5 га) и Soft (ЖК «Александровский» — более 50 тыс. кв. м на 3,6 га). Первый проект реализован уже процентов на 80, второй — на 40%.

В марте 2011 года директор СК «Кристина» Валерий Левченко сомневался в успехе сенаторского проекта жилого района.

— Как они планируют заселить его? — недоумевал г-н Левченко. — Например, микрорайон Северный строился для работников «Ростсельмаша», а возводимый сейчас на границе Северного комплекс «Норд» уже вряд ли может рассчитывать на высокий спрос. Западные Ворота получают клиентов за счет федерального бюджета — квартиры в комплексе предоставляются в основном военным и сотрудникам МВД.

На минувшей неделе не удалось узнать у директора «Кристины», изменилось ли его мнение.

По словам эксперта по коммерческой недвижимости КУН «Капитал» Константина Поцелуева, по заявленным масштабам этот проект может стать вторым ЖК «Левенцовский».

— Локация для строительства жилого комп­лекса выбрана удачно, в том числе и в плане транспортных развязок, — отмечает эксперт. — На мой взгляд, для этого района более интересен ценовой диапазон на квартиры от 37 тыс. рублей за кв. м. В плане коммерческой недвижимости район довольно специфичен. Основная торговая линия сформирована на пр. 40-летия Победы, который находится на большом удалении от нового ЖК. Возникает также вопрос: а будет ли комплекс обеспечен необходимыми объектами инфраструктуры при такой плотности застройки (школы, детские сады, районные торговые центры, поликлиники)? По соседству с этим комплексом строят свои дома «Кристина» и Soft. Вполне вероятно, что «Авгур Эстейт» может создать мощнейшую конкуренцию этим застройщикам за счет более низкой стоимости квартир. И стоит отметить, что земельный участок у «Авгур Эстейт» гораздо больше, чем у вышеназванных компаний. Также в долгосрочной перспективе не стоит забывать про земельный участок рос­товского аэропорта. Большой минус этого девелоперского проекта в том, что для его реализации будут вырубаться прекрасная роща и питомник «Александровский», а это удар по экологии района.

— Вероятно, новым застройщикам этого участка придется постоянно играть в ценовые игры с корпорацией Soft, которая продает квартиры по цене от 46 до 53 тыс. рублей за кв. м, — считает директор АН «Парус» Максим Хмель. — Ситуация будет довольно непростой. Жилому комплексу компании «Авгур Эстейт» нужно иметь определенные архитектурные отличия или более низкие цены на квартиры, чтобы привлечь туда покупателей. Спрос на квартиры сейчас достаточно высок, но не все же хотят жить в Александровке. Что касается ЖК «Голубые ели», то мои знакомые, живущие там, в целом всем довольны, особенно архитектурным решением и отгороженностью территории комплекса. Стоимость квартир в ЖК «Голубые ели» сейчас — около 58 тыс. рублей за кв. м. Егор Грицуков,