«Делаем все, чтобы не быть обремененными кредитами»

ООО «Югтехстрой» строит крупный жилой комплекс в Западном жилмассиве Ростова. Компания не использует типовые проекты, а стремится к оригинальности. Например, проектирует детские площадки, вынесенные на эксплуатируемую кровлю. Несмотря на строительный бум, наблюдаемый в Ростове, по мнению Георгия Гвенетадзе, конкуренция среди строителей еще невысокая. N: — Вы строите один из самых крупных жилых комплексов Ростова — «Арго». Как идут продажи и строительство?

Г.Г.: — Дом находится приблизительно в состоянии 70% строительной готовности, выполнены все условия по технологическому присоединению к сетям (электричество, вода, газ для теплоснабжения), при этом реализовано всего 52% квартир, в том числе более 5% — с использованием ипотеки и около 2% — с использованием материнского капитала. Что касается темпов продаж, то в среднем по году они не изменялись. Весной лучше, летом несколько хуже. В последнее время наблюдается повышение спроса. По всей видимости, недвижимость выступает средством сбережения.

N: — По какой цене продаете квартиры и места в подземном паркинге?

Г.Г.: — Текущая цена — от 44,5 тыс. рублей до 47 тыс. рублей за кв. м. Стоимость парковочных мест — 600 тыс. рублей за машино-место. Для комфортного проживания наших жильцов мы предусмотрели ограждение дворовой территории, одностороннее движение во дворе, въезд на территорию жилого комплекса с электронными ключами, также запроектировали максимально возможное количество парковочных карманов во дворе.

N: — Инвестиции в «Арго» составят 900 млн руб.? За счет каких средств осуществляется финансирование?

Г.Г.: — Точно подсчитать стоимость сложно, но конечная цифра будет примерно эта. Преж­де отвечу на ваш вопрос по поводу инвестиций, хочу отметить очень важный момент. Для любой коммерческой организации существует совершенно естественная цель — это извлечение прибыли из своей деятельности. Но, инвестируя в свои девелоперские проекты, мы понимаем, что помимо вложений в создание материальных ценностей мы инвестируем в свою репутацию, что для нас очень важно.

Мы стараемся создать продукт, который удовлетворит, а не разочарует наших покупателей. Для достижения этой цели мы придерживаемся нескольких правил. Во-первых, активную работу по осуществлению нового девелоперского проекта (приобретение участка, начало проектирования, начало строительства), т. е. те действия, которые требуют больших материальных затрат, мы начинаем только тогда, когда предыдущий объект переходит рубеж 70–80% готовности. Это дает нам уверенность и гарантию того, что объект достроится в срок при любой конъюнктуре рынка. Хотя во время строительства нередко возникает большой соблазн отвлечь свободные средства на приобретение участков для будущих проектов. Во-вторых, мы строим объекты только на собственных участках. Предложения об аренде земельного участка, о возмездном/безвозмездном пользовании и другие кооперативные схемы мы не рассматриваем. Наш принцип — участок должен быть куплен за собственные средства без привлечения кредитных средств и средств дольщиков. В-третьих, во время строительства мы следим, чтобы вложенные в объекты средства были на 20–25% больше суммы, полученной от дольщиков. Это позволяет нам чувствовать уверенность в завтрашнем дне даже при каких-либо сбоях в продажах. В-четвертых, мы делаем все, чтобы не быть обремененными кредитами. Например, у нас на сегодняшний день есть кредитная линия в размере 50 млн рублей, которой мы можем пользоваться или нет.

N: — До этого проекта «Югтехстрой», будучи молодой компанией, из крупных объектов строил только 2 дома ДГТУ. Почему прекратили сотрудничество с университетом и взялись за собственные девелоперские проекты?

Г.Г.: — Многоквартирные жилые дома на самом деле были первые, а других крупных объектов у нас было много, поскольку занимаемся мы не только жилищным строительством. Ваше предположение о том, что мы прекратили сотрудничать с университетом, не совсем верно. Нужно понимать, что Донской государственный технический университет — это федеральный вуз, и подбор своих подрядчиков и партнеров он производит на конкурсной основе посредством электронных аукционов, где мы тоже участвуем. Но часто не удается получить контракт, потому что мы не можем позволить себе предложить условия контракта, выполнение которых наша компания не сможет на 100% гарантировать. Проще говоря, где-то мы не помещаемся в цене, где-то — в сроках. Что касается девелоперских проектов, то мы точно знаем, что строить, как делать проекты прибыльными. Рентабельность девелоперской деятельности в несколько раз выше, чем подрядной.

N: — Компания проектирует еще один крупный объект — ЖК «Ковчег» на Каменке. Что он будет собой представлять?

Г.Г.: — Мы буквально недавно приобрели 1 га земли по ул. Иловайской, на котором когда-то были расположены склады. За счет неровного рельефа, который мы рассматриваем как большой плюс, мы сможем сделать три уровня подземного паркинга. Сейчас в нашем городе тяжело передвигаться. Много времени уходит на проезд в транспорте, мало времени на спорт и все остальное. Поэтому в ЖК «Ковчег» мы предложим покупателям полный набор опций премиум-класса.

Территория будет ограждена, и мы постараемся и, думаю, добьемся того, что на дворовой территории не будет ни одного автомобиля, все будет засажено деревьями, будут скверы. На территории комплекса расположатся детский сад, спортивный клуб, дежурный медицинский пункт, естественно, будут система видеонаблюдения и консьерж. Будут кафе для завтраков, клининговая компания. На уровне 10–11-го этажей (это примерно середина дома) будет эксплуатируемая кровля с озеленением и детскими площадками, где в любое время можно будет отдыхать с детьми и не опасаться проезжающих машин, посторонних людей.

Кстати, внутренние дворики очень распространены в больших городах развитых стран. Такие дворики создают в доме особенную атмосферу, в них легко поддерживать чистоту, и они возвращают людей к традициям добрососедского общения.

N: — ЖК «Ковчег» будет больше, чем ЖК «Арго»?

Г.Г.: — Да, конечно, будет больше. Его общая площадь — около 70 тыс. кв. м, жилая площадь — 40 тыс. кв. м.

N: — Насколько мне известно, ростовские нормативы градостроительного проектирования позволяют строить в спальных районах с плотностью не более 18 тыс. кв. м жилья на гектар.

Г.Г.: — Не будем вдаваться в градостроительные споры. Скажу в двух словах, что к застраиваемой площади по нормативам добавляются площадь подземных этажей, площадь эксплуатируемой кровли с озеленением и местами отдыха. С учетом этого в нашем случае расчет идет исходя не из гектара, а из гораздо большей площади.

N: — Кстати, в последнее время на рынке вдвое увеличилось предложение жилья от застройщиков. Администрация города выдала разрешений на строительство 6 млн кв. м жилья. Есть ли на это спрос?

Г.Г.: — Рост строительства — это прекрасно. Если сегодня кто-то в Ростове хочет честно строить, то теперь это стало проще. Например, получение техусловий стало понятнее. К примеру, работать с Водоканалом стало дороже, но зато процедура прозрачная. Есть тариф, а раньше говорили: «Воды нет, приходи через 20 лет». Также и в других сетевых организациях (Горгаз, электросети) работа наладилась. Пришли руководители, которые ориентированы на партнерские отношения. То же самое могу сказать о городских и областных властях, которые стараются сделать правила проще и понятнее. Другое дело, что мы, строи­тели, хотим от них больше и быстрее. Но, как говорится, важнее динамика, чем результат, а динамика сейчас идет к улучшению. Что касается спроса, то он есть и будет. У нас город с населением практически 1,5 млн человек. В развивающихся городах считается, что в год должен строиться минимум 1 кв. м на одного жителя. Вы со мной согласитесь, что за последние 25 лет строилось гораздо меньше, и этот пробел нужно восполнить. У нас, у строителей, большое поле деятельности для совершенствования своих проектов, для их разно­образия. Наш город, если посмотреть сверху, довольно серый, не хватает красок. А ведь окружающая атмосфера влияет на психологическое состояние человека. Поэтому я считаю, что нам нужно больше индивидуальных проектов, чтобы каждый проект отличался от другого. Лично мы не используем типовые проекты. Каждый проект индивидуален. С архитектурной точки зрения — правильный, технически современный и максимально автономный.

N: — Год назад строители говорили, что для покупателей главное — цена, а все остальное второстепенно.

Г.Г.: — Себестоимость качественно и не очень качественно построенных домов отличается не сильно. Приведу один пример в абсолютных цифрах: экономия 10 млн рублей, например, на фасадных технологиях при общей стоимости строительства 900 млн рублей. Вы сами понимаете, что такая экономия для проекта в целом незначительна. В нашей стране ценообразование поставлено с ног на голову. В развитых странах компания-производитель подсчитывает необходимые затраты, добавляет процент прибыли и получает цену. У нас сначала выясняют, сколько стоит продукт, грубо говоря, почем другие продают, и потом стараются создать продукт с наибольшим процентом прибыли, т. е. ценообразование идет в обратном направлении. И при этом, безусловно, начинает страдать качество.

N: — На рынке еще есть место для новых застройщиков?

Г.Г.: — На рынке все еще невысокая конкуренция. Мне конкуренции не хватает. Мне хочется, чтобы строилось больше красивых, сложных домов, применялись новые архитектурные решения.

N: — Вас хвалят как хорошего подрядчика, выполняющего работы в срок. Например, при строительстве Word­Class на Красноармейской. Как это удается?

Г.Г.: — Здесь причин несколько. Во-первых, мы работаем с заказчиком открыто. В контракте мы полностью раскрываем соотношение стоимости материалов и работ, а также норму прибыли. У заказчика не остается вопросов о справедливости и прозрачности цены. Во-вторых, мы безвозмездно и профессионально участвуем как в создании техзадания на проектирование, так и в самом проектировании. В-третьих, мы оснащены всеми машино-меха­низмами и подъемными сооружениями и не зависим от подрядных организаций. В-чет­вер­тых, в отдельных случаях можем работать без авансов. Большинство же подрядчиков стремятся набрать побольше контрактов, несмотря на то что не смогут их выполнить в срок, т. е. работают по принципу «Получить контракт, а потом куда заказчик денется».

N: — Какова рентабельность подрядных работ?

Г.Г.: — Когда я рассчитываю свои подрядные контракты, закладываю уровень рентабельности 10–12%.