Кредиты на дорожающее жилье

В I кв. 2012 года жителям Ростовской области выдано жилищных кредитов на 3,2 млрд руб., что на 55% больше, чем в I кв. 2011 года. Цены на вводимое жилье в спальных районах Ростова за прошлый год выросли более чем на четверть. Как видно из статистики ГУ ЦБ РФ по Ростовской области, региональный рынок жилищных кредитов пребывает в состоянии стабильного роста (см. таблицу). При этом объем выдаваемых кредитов увеличивается намного динамичнее, чем совокупный портфель жилкредитов. С 1 апреля 2011 года по апрель нынешнего его рост составил 28%. Видимо, погашение кредитов идет не менее интенсивно, чем выдача новых.

Один из лидеров рынка, Юго-Западный банк Сбербанка России (ЮЗБ), за январь — март 2012 года выдал в Ростовской области 1103 жилищных кредита на сумму 1,165 млрд руб. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года выдача жилищных кредитов ЮЗБ увеличилась в 1,3 раза.

— Несмотря на прогнозы аналитиков о снижении спроса на ипотечные кредиты в I кв. 2012 года, мы не заметили падения спроса, — сообщает пресс-служба ЮЗБ. — Во II кв. мы ожидаем увеличения спроса на новое жилье в области.

Банк «Центр-инвест» в 2011 году выдал 1596 кредитов на покупку жилья на сумму 3,24 млрд руб., а в 2012-м планирует выдать на сумму 3,5–3,7 млрд руб.

По наблюдениям риэлторов, в прошлом году в связи с реализацией госпрограмм на рынке существенно увеличилась доля военной ипотеки.

По мнению начальника управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Сергея Есенского, в Ростовской области «достаточное количество строящегося и вводимого в эксплуатацию жилья».

— Тем не менее, учитывая рост цен на жилье, можно говорить, что платежеспособный спрос превышает предложение, — констатирует Сергей Есенский. — Прошлый год отмечен началом роста цен на недвижимость.

По собственным наблюдениям N, цены на квартиры в новостройках в спальных районах Ростова в сравнении с маем прошлого года выросли на 20–30%. В Северном жилом массиве в строящихся домах цены в рассматриваемый период выросли с 36–40 тыс. до 50–55 тыс. руб. за кв. м. В банках, активно работающих на рынке жилищного кредитования, ставки по ипотечным кредитам укладываются в диапазон 9–15%. По данным ГУ ЦБ РФ по Ростовской области, средневзвешенная ставка в первом квартале составила 12,1% (см. таблицу).

По словам собеседников N, стоимость кредита будет несколько ниже, если заемщик является участником одной из госпрограмм или направляет на первоначальный взнос средства материнского капитала (ставка в таких случаях уменьшается на 0,25–0,5 п.п.). В случае если заемщик удовлетворяет сразу нескольким требованиям, положенные ему вычеты суммируются.

Во многих банках предусмотрено некоторое снижение ставки для постоянных клиентов, обслуживающихся по зарплатным проектам. Некоторые снижают ставку при условии обращения заемщика к партнерам банка при оформлении кредита (подробнее см. рубрику «Круглый стол»).

Кредит можно удешевить, предоставив дополнительные гарантии платежеспособности или увеличив первоначальный взнос.

В ЮЗБ действует программа «Рефинансирование жилищных кредитов», в рамках которой возможно погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство жилого помещения. Как сообщает пресс-служба банка, «кредит, оформленный несколько лет назад под 15–18% годовых, может быть рефинансирован под ставку от 11,7% до 13,5%».

— Для получения кредита в 500–600 тыс. руб. уровень дохода заемщика после налогообложения должен составлять не менее 20 тыс. руб. при отсутствии других кредитов, — говорит заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса операционного офиса «Ростовский» ОАО «Промсвязьбанк» Нина Бутенко. — При расчете суммы ипотечного кредита дополнительно могут учитываться доходы созаемщика и поручителя. Для учета доходов с целью увеличения суммы кредита в качестве поручителей могут быть привлечены супруг/супруга заемщика, родители, совершеннолетние дети, братья и сестры. Максимально — до 4 человек.

Наиболее существенной статьей расходов при оформлении ипотечного кредита остаются различные виды страхования, например страхование ответственности.

— Страхование ответственности обязательно, если первоначальный взнос менее 30% от стоимости жилья, — рассказала управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая. — Клиенты соглашаются оформить эту страховку, поскольку это единственная возможность получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Это единовременная выплата, и составляет она приблизительно 3% от суммы кредита.

Другие виды страхования и расходов приведены в рубрике «Дополнительные расходы при получении жилищного кредита».

— Получить ипотечный кредит по базовой ставке в нашем банке можно только при условии согласия заемщика оформить комплексное ипотечное страхование, которое включает обязательное по закону страхование предмета ипотеки от риска гибели, утраты или повреждения и личное страхование, и страхование титула, — отмечает Нина Бутенко. — Титульное страхование не является обязательным в случае, если недвижимость находилась в собственности продавца более трех лет. В случае выбора заемщиком условий кредитования без осуществления предусмотренных видов страхования банк вынужден страховать риски, поэтому базовая ставка увеличивается на 2 п.п.

Земельная ипотека по-прежнему представлена далеко не всеми участниками рынка. Такие кредиты — на приобретение земельных участков и финансирование строительства под залог участков — предоставляют ЮЗБ и «Центр-инвест».

Для банков, работающих по стандартам АИЖК, подтверждение доходов справкой 2-НДФЛ является обязательным условием. Но на рынке широко представлены программы, предусматривающие возможность подтверждения доходов заемщика справкой по форме банка. На размер процентной ставки форма подтверждения доходов, как правило, не влияет.