Ритейлу неудобно в новостройках
Коммерческие помещения на первых этажах ростовских новостроек далеко не всегда соответствуют требованиям арендаторов. Зачастую нет возможности организовать удобный торговый зал и ритейлорам приходится отказываться от мест, интересных с точки зрения покупательского трафика. Строителям не удается договориться о сотрудничестве с сетями на этапе проектирования, поэтому в проект закладываются помещения, не увеличивающие значительно себестоимость строительства.
При выборе коммерческого помещения ритейл в первую очередь обращает внимание на наличие максимально возможного свободного пространства, витрин, нескольких входов (желательно трех) и отсутствие перегородок. — Ни на одном жилом объекте в Ростове я не встречал подходящих помещений с нормальной нарезкой, — вспоминает директор АН «Парус» Максим Хмель. — Площадь подсобных помещений может быть пропорциональна торговой, посреди зала может стоять электрощитовая установка. Цель застройщика — соответствие здания строительным нормативам.
Типичный пример больших жилых комплексов, неудобных для бизнеса, — Левенцовка, отмечают риэлторы. Дома там — панельные, поэтому пространство строго ограничено.
— Новый развивающийся микрорайон, безусловно, интересует арендаторов, — рассказывает директор КУН «Время» Алексей Попов. — Однако первые этажи домов там имеют неудобную кабинетную планировку, подходящую больше для офисов, нежели для магазинов или кафе. Продуктовой сети либо заведению общепита нужны площадки по 250–350 кв. м с большим объемом свободного пространства, а в Левенцовке предлагаются помещения площадью от 70 кв. м, состоящие из 2 комнат.
С этим наблюдением соглашается и Максим Хмель.
— Если бы там была большая площадка размером 500–1000 кв. м, на ней сразу же открылся бы магазин «Магнита» или «Пятерочки», — уточняет он. — При наличии такого якорного арендатора в микрорайон сразу же потянулись бы другие торговцы.
— Имеющиеся там форматы — от 70 до 145 кв. м — могут быть использованы с некоторыми переделками под аптеки, отделения банков или небольшие продуктовые магазины шаговой доступности, — добавляет специалист компании «Хабнер & Kо: коммерческая недвижимость» Светлана Гимуранова. — Все равно иных предложений в этом микрорайоне нет.
По словам представителя X5 Retail Group N.V. Владимира Русанова, для дискаунтеров «Пятерочки» требуется торговый зал площадью от 300 кв. м, для супермаркетов «Перекрестка» — от 800 кв. м.
— Плотность застройки и планировка помещений на ростовском рынке не позволяют единым пространством формировать торговые залы наших магазинов, — говорит он. — Застройщики не закладывают в проекты решение вопросов размещения продуктовых магазинов. Помещения не соответствуют цивилизованным критериям продуктового магазина «у дома» или супермаркета. Парковки либо отсутствуют, либо маленькие, нет условий для обустройства зоны разгрузки товара, не предусмотрены условия для выхода покупателей с тележками, не говоря уже о том, что для работы супермаркета просто не хватает мощностей коммунальных ресурсов в данном месте локации.
Светлана Гимуранова пояснила, что застройщик должен закладывать в проект магазина возможность электрической мощности из расчета 0,1–0,14 кВт на кв. м общей площади. Офисные помещения не предполагают использования дополнительных мощностей, поэтому их себестоимость ниже («Мнение застройщика» см. справа). Как говорил в ноябре 2010 г. в интервью N Алексей Бондарев, замруководителя ГАУ РО «Госэкспертиза проектов и документов терпланирования и проектной документации», в зависимости от того, какой объект будет располагаться в здании, следуют расчетные показатели (количество машино-мест, мощности коммунальных ресурсов, многочисленные параметры санитарных требований и т. д.). На тот момент в Госэкспертизу не было подано ни одного проекта жилого объекта с супермаркетом на первом этаже.
— Застройщик должен стремиться к монообъемности планировок и допускать возможность трансформации помещений площадью от 200 до 500 кв. м в помещения от 50 до 100 кв. м, — считает г-жа Гимуранова. — Для этого требуется наличие в большом помещении нескольких витрин, входных узлов, а также автономных точек подключения инженерных сетей. При продаже помещения застройщику желательно решить вопрос места размещения рекламных вывесок, относящихся к помещению, на фасаде здания. Если не обговорить это заранее, функции размещения рекламных мест на фасаде перейдут к ТСЖ, а, как показывает практика, с ними решать эти вопросы бывает непросто.
Из-за всех этих недостатков некоторые сети самостоятельно строят себе магазины. Например, так давно работает «Солнечный круг», появляются и другие сторонники такого подхода.
— В последние 1,5 года мы не ищем коммерческие помещения, а строим их сами, — делится опытом директор сети магазинов «Апекс» Дмитрий Минин. — В большинстве помещений, которые мы арендовали в старом и новом фондах, приходилось делать реконструкцию. На это уходило много средств и времени — от 3 до 6 месяцев. Для того чтобы изменить планировку помещения на нижних этажах жилого здания, в некоторых случаях требовалось получить согласие всех собственников, затем сделать проект и утвердить его в Департаменте архитектуры.
По его словам, за 1,5 года компания построила в Ростове 2 магазина.
— Строить свои помещения гораздо выгоднее, чем арендовать или покупать, — уверен Дмитрий Минин. — Во-первых, это обходится намного дешевле. Во-вторых, договор аренды обычно заключается на 3–5 лет и всегда есть риск потерять помещение по истечении этого срока.
Однако в Ростове очень плотная застройка — найти свободные участки земли в удачных местах достаточно сложно. По словам риэлторов, торговые помещения в зданиях старого жилого фонда пользуются все меньшим спросом. Сказывается сложная процедура перевода помещений в категорию нежилых. В случае получения кредита для банка предпочтительнее, чтобы в залог предоставлялось помещение в новостройке. В целом же ставки аренды в старой застройке на 10–20% ниже, чем в новой. Качественное помещение в новостройке с широким фасадом и удобной внутренней планировкой может стоить на 20–30% дороже, чем менее удобное помещение в этом же доме.
