Ростовскому бизнесу нужны склады на Портовой
Специалисты по коммерческой недвижимости отмечают, что улица Портовая отлично подходит для размещения складских и других логистических объектов. Спрос на уже существующие склады очень высок. Однако в настоящее время потенциал улицы не раскрыт. Причина — дороговизна земельных участков.
Большая часть коммерческих помещений на улице Портовой располагается в перестроенном, переведенном в нежилой фонд частном секторе или на первых этажах и в подвалах многоэтажных жилых домов. Эти площади приобретает или арендует малый бизнес для организации розничной торговли продуктами питания и товарами для дома, запасными частями для автомобилей, автомоек, автосервисов и т. п.
Главным достоинством улицы эксперты рынка недвижимости считают близость к въездам в Ростов и удобные транспортные развязки. Серьезный плюс — улица достаточно широка для проезда и парковки большого количества машин, в том числе грузовых. На большей части Портовой организовано интенсивное движение общественного транспорта, что удобно для клиентов и сотрудников расположенных здесь предприятий.
Часть улицы проходит недалеко от железной дороги. Здесь работают оптовые торговые базы. Большинство из них построены очень давно и нуждаются в серьезной реконструкции и модернизации.
По мнению директора ростовского филиала ЗАО «Желдорипотека» Сергея Романова, на Портовой особенно удобно размещать оптовые базы, поскольку транспортная система улицы позволяет организовать движение крупногабаритного транспорта для погрузки и разгрузки товаров, что невозможно сделать в центре города.
Директор КУН «Время» Алексей Попов уточняет, что из представленной на Портовой деловой недвижимости устойчиво высоким спросом пользуются складские помещения, как правило, советской постройки.
На одном из таких объектов корреспондент N увидел объявление об аренде помещений и позвонил в качестве клиента. Оказалось, что свободных площадей в данный момент нет (притом что всего внаем сдается около 5000 кв. м).
Объявление не снимают, так как склады и офисы время от времени освобождаются. Складские помещения сдаются здесь по 200–230 рублей за кв. м в месяц, офисные — приблизительно по 400 рублей плюс коммунальные платежи.
Ситуация повторилась и с другим зданием. Объявление об аренде висело на сравнительно новом двухэтажном нежилом доме, расположенном на улице Портовой недалеко от выезда на пр. Стачки в районе пл. Дружинников. Оказалось, что площадь (офис 15 кв. м) пока не освободилась. Вопрос о том, будет ли она сдаваться, решается.
Недалеко от этого места сдаются коммерческие площади в новом, почти достроенном здании (ожидается подключение газа, ведутся внутренние работы). Собственник сообщил, что планирует сдавать помещения поэтажно. Минимальная площадь этажа — 300 кв. м. Цена — от 350 до 500 рублей за кв. м в месяц — в зависимости от того, какой ремонт и дополнительные услуги (охрана и пр.) выберет будущий арендатор.
Возможно, именно небольшим количеством предложений объясняется то, что собственники, как правило, отказываются снижать цену. Об этом говорят многие опрошенные N риэлторы.
Еще сложнее, по мнению собеседников N, договориться о цене с продавцами земельных участков на Портовой. Эксперты заявляют, что развитию бизнеса мешает высокая стоимость земельных участков, которая снижает экономическую эффективность размещения объектов, требующих большого количества парковочных мест или наличия территории санитарно-защитной зоны.
Как отмечает специалист по коммерческой недвижимости КУН «Капитал» Константин Поцелуев, нередко собственники земельных участков просят за них почти в два раза больше, чем покупатели готовы платить:
— Сотка земли на Портовой стоит от 700 тыс. до 1 млн рублей. Если речь идет о небольшом участке, цена может составлять 2 млн рублей за сотку. При этом покупатели готовы рассматривать варианты по 500–600 тыс. рублей за сотку. В последнее время на Портовой чаще продаются так называемые «нефасадные» участки. Это неудобно для некоторых видов бизнеса: например, с дороги не будет видно вывеску магазина. Однако этот недостаток может быть обращен в плюс — рядом со зданием на таком участке можно разместить парковку.
В настоящее время крупные бизнес-объекты, в том числе торговые, на Портовой встречаются редко. Высокая цена на землю — не единственная причина. По мнению Алексея Попова, крупноформатной торговле улица не интересна, так как большую ее часть занимает частный сектор.
— Здесь довольно низкие плотность населения и, соответственно, пешеходный трафик, поэтому коммерческой недвижимостью, как правило, интересуются предприниматели, планирующие открыть магазин «у дома» или парикмахерскую, — говорит г-н Попов. — На большей части Портовой, на мой взгляд, нецелесообразно строительство крупных объектов деловой недвижимости с целью сдачи площадей в аренду.
Однако, как отмечает Сергей Романов, сейчас на Портовой наблюдается снос старой застройки и возведение новых многоквартирных домов, поэтому можно предположить, что коммерческая недвижимость здесь будет развиваться вместе с развитием жилого сектора.
