Коммерческое здание в центре Ростова-на-Дону
ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ — 78 млн рублей (68 тыс. рублей за кв. м).
МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ — объект расположен на пересечении пр. Буденновского и ул. Обороны, рядом с Центральным рынком.
ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА — трехэтажное отдельно стоящее здание с цоколем общей площадью 1144 кв. м. Второй и третий этажи требуют капитального ремонта. На первом и цокольном этажах есть арендаторы — магазин «Обновка» и лотерейный клуб Bingo Boom. Объект предлагается под открытие банка, гостиницы или офисного центра.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ. Эксперты, опрошенные N, сошлись во мнении, что стоимость объекта завышена.
По мнению директора АН «Парус» Максима Хмеля, рыночная стоимость данного здания — 50–55 тыс. рублей за кв. м. — Объект продается уже более года и по этой цене не может найти своего покупателя. Здание старое и неизвестно, сколько вложений потребуется, чтобы привести его в порядок, — считает эксперт. — В свое время собственник планировал открыть там гостиницу, которая, на мой взгляд, неплохо вписалась бы в окружение в данном месте. Для открытия банка или представительства локация не совсем удачная, т. к. объект находится в непосредственной близости от Центрального рынка. Вообще, предложений по продаже отдельно стоящих зданий не много. Впрочем, по словам эксперта, запросов о покупке подобных особняков еще меньше, в лучшем случае за год заключаются 1–2 сделки.
По мнению консультанта по коммерческой недвижимости КУН «Капитал» Константина Поцелуева, для быстрой продажи объекта необходим дисконт в 30–40%.
— Это дореволюционный фонд с высокой степенью износа, поэтому запланированный объем инвестиций в ремонт может вырасти в несколько раз, — подчеркивает эксперт. — Конечно, для более точной оценки стоимости объекта нужно понимать, какой денежный доход приносят арендаторы. Для примера: этот объект при заявленной стоимости должен приносить прибыль от аренды не менее 650–700 тыс. рублей в месяц, но здесь задействован только первый этаж. Скорее всего, были предложения по покупке именно первого этажа, но что делать со вторым и третьим этажами? Для строительства нового здания здесь слишком мало земли, и сам демонтаж объекта может обойтись покупателю в серьезную сумму. Также стоит отметить, что особняк состоит в региональном реестре памятников архитектуры (Доходный дом Асмаевых, 1884 г.), а это, в свою очередь, требует при реконструкции особняка согласований с Министерством культуры, оформления охранных обязательств. Возможно, объект будет интересен для открытия торгового центра или гостиницы в экономсегменте.
