Участок для крупнейшей стройки выставлен на торги
Фонд имущества Ростова объявил торги по продаже права аренды земельного участка в Левенцовке площадью 37,67 га. Он на 5 га больше соседнего района Западные ворота, до настоящего времени бывшего самым крупным по площади застройки и объему возводимого жилья. Только обустройство инфраструктуры нового района может обойтись инвестору в 2,5 млрд рублей. Позволить себе масштабные инвестиции могут несколько девелоперов, представленных на местном рынке. Все они федерального или международного масштаба.
Торги состоятся 8 июня. По словам участников рынка, в новом районе можно будет построить около 414,37 тыс. кв. м жилья, что существенно больше, чем в Западных воротах, где будет возведено 370 тыс. кв. м. Только обустройство инфраструктуры нового района может обойтись инвестору в 2,5 млрд руб. Позволить себе масштабные инвестиции могут несколько девелоперов, представленных на местном рынке. Все они федерального или международного масштаба. В ЗАО «ЮИТ ДОН» и федеральном ЗАО «ПАТРИОТ» заявили, что изучают возможность участия в торгах.
Директор по развитию ЗАО «ПАТРИОТ» Игорь Далаксакуашвили (слева) и Гендиректор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев (в центре) заявили N, что их компаниям интересен участок рядом с западными воротами. Среди возможных претендентов специалисты называют компании из Краснодарского края — СУ-2007 и агропромышленный строительный комбинат «Гулькевичский». Возможно появление компании, ранее не работавшей в Ростове. коллаж Владимира Подколзина.
Победитель аукциона получает право десятилетней аренды 6-го Микрорайона Левенцовки площадью 37,67 га для комплексной застройки. Начальная цена аукциона (право заключения договора аренды на 10 лет) — 43,1 млн рублей без НДС. Победитель должен будет доплатить и НДС. Арендная плата в первый год составит 28,8 млн рублей за весь участок, за второй год — 86,4 млн рублей, а далее будет постепенно снижаться — до 60,9 млн рублей за десятый год (подробнее об условиях аукциона см. врез).
По оценкам специалистов, эту территорию можно будет застраивать с плотностью до 11 тыс. кв. м жилья на 1 га, т. е. в новом районе будет построено около 414,37 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: район Западные ворота (1-й и 3-й Микрорайоны Левенцовки) располагается на 32,7 га. К концу 2014 года там планируется построить в общей сложности 370 тыс. кв. м.
Новый район — 37,67 га,414 тыс. кв. м жилья. Западные ворота — 32,7 га, 370 тыс. кв. м жилья.
Данные Фонда имущества Ростова-на-Дону, ЗАО «Патриот».
— Ростовские компании вряд ли будут участвовать в этом аукционе, — считает директор по продажам ГК «СИГМА» Михаил Белов. — В настоящих условиях довольно высоки инвестиционные риски: для реализации проекта понадобятся большие собственные и кредитные ресурсы, которые недоступны даже для крупных местных компаний. В то же время из-за нестабильности российской экономики нет гарантии сохранения покупательского спроса на нынешнем уровне.
По наблюдениям участников рынка, выполнить условия аукциона, теоретически, смогут 5 компаний, представленных на строительном рынке Ростовской области: московские ЗАО «ПАТРИОТ» и ГК «ПИК», «дочка» финского концерна ЗАО «ЮИТ ДОН», две кубанские компании — комбинат «Гулькевичский» и СУ-2007. Впрочем, не всем интересен этот участок.
— Группа компаний «ПИК» в Ростове имеет достаточный земельный банк для реализации планов развития в регионе, — сообщила Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК «ПИК». — В настоящее время группа не приобретает новых земельных участков, не обеспеченных коммуникациями по указанной стоимости.
В компании «ПАТРИОТ» N сообщили, что рассматривают возможность участия в объявленном аукционе.
— ЗАО «ЮИТ ДОН» планирует наращивать свое присутствие на рынке строительства жилья в регионе, и аукцион по реализации прав на земельный участок для жилищного строительства, впервые проводимый в Ростове за последние 3,5 года, несомненно, нам интересен, — заявил N гендиректор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. — Специалисты нашей компании уже начали анализировать конкурсную документацию. Если расчеты подтвердят требуемый результат экономической эффективности проекта, ЗАО «ЮИТ ДОН» примет участие в аукционе.
По мнению г-на Шумеева, окончательная цена будет зависеть от количества участников аукциона, но на привлекательность участка она практически не влияет, поскольку предположительно составляет 4–5% от стоимости работ по строительству объектов транспортной и инженерной инфраструктуры.
— Условие проводимых торгов — строительство коммуникаций за счет инвестора. Это основная цель, поэтому так низка начальная цена аукциона. Все застройщики это знают и понимают, какие понадобятся затраты на инфраструктуру, — пояснил заместитель мэра Ростова по градостроительной деятельности Геннадий Ананьев.
Он добавил, что до конца 2012 года на торги будет выставлено право аренды 5-го Микрорайона Левенцовки.
— В отличие от 1-го и 3-го Микрорайонов, которые были практически полностью обеспечены необходимой инфраструктурой, 6-й Микрорайон на сегодняшний день представляет собой просто поле, — отмечает директор по развитию ЗАО «ПАТРИОТ» Игорь Далаксакуашвили. — Микрорайон № 6 на данном этапе не подготовлен с точки зрения инфраструктуры, поэтому пока сложно оценить затраты потенциального инвестора.
По словам г-на Шумеева, затраты на сети и дороги могут составить от 4 до 6 тысяч рублей на кв. м продаваемой площади жилья (т. е. до 2,5 млрд руб. на весь участок). Внутри города инфраструктура обходится в 2–3 тыс. руб. на кв. м жилья, соответственно, квартиры в новом районе Левенцовки должны быть на несколько тысяч рублей дороже жилья аналогичного класса при точечной застройке. Согласно условиям аукциона участие бюджета в финансировании обустройства территории не предусматривается. Кстати, для создания инженерных коммуникаций в Западных воротах (это пример государственно-частного партнерства) мэрия Ростова брала трехлетний кредит на сумму 708,6 млн рублей в Международном московском банке.
В такой ситуации выглядит странным размер обеспечения выполнения всех обязательств по комплексному освоению земельного участка, т. е. создания дорогостоящей инфраструктуры, — 2,155 млн рублей (см. врез).
— По-видимому, здесь допущена ошибка, — полагает Андрей Шумеев. — Цифра должна быть увеличена в тысячу раз и может составлять 2,155 млрд рублей. Это реальная стоимость выполнения всех обязательств по комплексному освоению земельного участка. К сожалению будущих участников аукциона, данная ошибка может стать основанием для отмены его результатов.
По мнению Михаила Белова, в Левенцовке можно строить только жилье экономкласса, разве что несколько улучшив его по сравнению с домами Западных ворот.
— Построить там дома более высокого класса не получится минимум по двум причинам — там не будет однородной социальной среды и выгодного местоположения, — уверен эксперт.
— Ростовчане достойны жилья более высокого класса и готовы его покупать, — утверждает Андрей Шумеев. — Тем более что других свободных территорий для строительства в городе нет. А создание благоприятной среды обитания для ростовчан — это задача городских властей.
