«Суды откладывают дела о земле»

В настоящее время в Ростовской области на разных этапах рассматривается около 200 судебных дел предпринимателей, считающих, что кадастровая стоимость их земельных участков существенно завышена. От ее величины зависит сумма земельного налога, а также размер арендной платы за муниципальную землю. Несмотря на сопротивление правительства области, большинству предпринимателей удалось добиться положительного решения суда, вступившего в силу. Однако недавно возникла новая коллизия в кассационной инстанции. Сейчас большинство дел откладывается до поступления разъяснений из Высшего арбитражного суда (ВАС).


N: — Полгода назад после активного вмешательства правительства области в судебные дела по пересмотру кадастровой стоимости появились первые проигранные истцами дела, все эти истцы были вашими клиентами. Какова их судьба? Как развивается судебная практика по подобным делам?

Е.С.: — Все решения, вынесенные не в пользу моих клиентов, были отменены судами апелляционной и кассационной инстанций. Удалось доказать, что экспертные заключения судебного эксперта ТМТПП Анны Романовой соответствуют требованиям действующего законодательства РФ о судебной экспертизе, хотя Арбитражный суд (АС) РО по вышеуказанным решениям не принимал ее экспертизу в качестве надлежащего доказательства. В 15-м Арбитражном апелляционном суде (15-й ААС) отменено одно решение суда и вынесено новое без назначения повторной экспертизы. По тем делам, где были назначены повторные экспертизы, а судебным экспертом выступал Приазовский центр смет и оценки, получены выводы, тождественные выводам эксперта Анны Романовой. В итоге претензии правительства области и администрации Таганрога к экспертным заключениям не нашли своего подтверждения.

Еще один новый момент, касающийся оценки: процесс назначения экспертов из Ростова, о которых ходатайствовало правительство области, для проведения экспертиз по участкам в Таганроге практически завершился. В базах ростовских оценщиков нет данных о сделках по Таганрогу на 01.01.2007.

N: — Правительство Ростовской области продолжает бороться за каждое дело?

Е.С.: — Да. Ответчик — ФГБУ «Федеральный кадастровый центр кадастра и картографии» — хотя и возражает против исковых требований, но только формально. Правительству же не хватает юристов, чтобы охватить присутствием все дела, поэтому они посылают на слушания юристов экологических служб, водоканалов, муниципальных предприятий. Кроме того, правительство ходатайствовало о привлечении администраций городов, в которых расположены спорные земельные участки, в качестве третьих лиц. Однако недавно мне и другим юристам во всех трех инстанциях удалось доказать тот факт, что права администраций городов Таганрога и Ростова-на-Дону в случае, если участки находятся у истцов в собственности, никак не затронуты. Высший арбитражный суд сказал, что в данном случае хозяйствующие субъекты должны платить законно установленные налоги и сборы, поэтому права администраций городов не нарушены. Та же самая ситуация произошла и с правительством Ростовской области. Теперь с новыми исками я прикладываю судебные акты кассации и ВАС, которые подтверждают, что администрация и правительство не могут быть привлечены в качестве третьих лиц, поскольку их субъективные права не затронуты. Первое такое дело уже назначено, туда пока не привлекли ни правительство, ни администрацию. По делам двух коллег из Таганрога — привлечены. Не знаю, какие они прикладывали документы (из судебной практики) к исковому заявлению, но в любом случае судья решает, кого следует привлекать в качестве третьих лиц, и такие определения не обжалуются.

N: — Какие-либо донские дела дошли до кассационной инстанции?

Е.С.: — Первые дела, по которым кассационные жалобы подало правительство, рас­смотрены. Самое неприятное, что 9 и 11 апреля 2013 года по двум делам отменено решение первой и апелляционной инстанций, они направлены на новое рассмотрение в первую инстанцию. Единственное основание для отмены — позиция правительства, считающего, что рыночная стоимость определена на неправильную дату — 01.01.2007. Ранее эта дата не подлежала сомнению. В 2011 году было вынесено постановление Президиума ВАС № 913/11, регламентирующее основные позиции рассмотрения данной категории споров. Там не было четко сказано, на какую дату надо определять рыночную стоимость земельного участка. После выхода постановления одна из судей Президиума написала разъяснительное письмо, которое носит лишь рекомендательный характер. Там было высказано мнение, что рыночная стоимость может быть определена на момент формирования удельных показателей кадастровой стоимости (у нас их начали собирать с 2007 года), в связи с чем в АС РО и 15-м ААС сложилась такая практика.

N: — Насколько я помню, раньше были дела, проигранные истцами, поскольку они заказывали отчет оценщика не на 01.01.2007.

Е.С.: — Да, но они не дошли до кассационной инстанции. Новые веяния начались два месяца назад — рассматривалось дело по маленькому участку в Краснодаре, принадлежащему ЗАО «Тандер». Истцу отказали в первой инстанции, поскольку он определил рыночную стоимость на 2012 год. Апелляционный суд оставил решение в силе, написав на 10 листах, что надо определять рыночную стоимость на 01.01.2011. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа (ФАС СКО) указал на то, что определение рыночной стоимости должно быть дано на момент вынесения решения суда.

Сейчас по всей Ростовской области рассматривается более 200 дел, из которых примерно 150 вступили в законную силу. Данными постановлениями кассационной инстанции будут сформированы дополнительные затраты для предпринимателей и затяжка по времени. Если 26 июня 2013 г. Президиум ВАС РФ «согласится с позицией» ФАС СКО, то все 200 дел по Ростовской области вернутся опять в первую инстанцию. На сегодняшний день все суды начинают откладывать дела на месяц-два, пока не выйдет судебный акт Президиума ВАС РФ по делу № ВАС-10761/11. Последняя информация — до 26 июня (скорее всего) приостанавливаются все дела в кассационной инстанции, поскольку ВАС РФ передал вышеуказанное дело в Президиум, который и определит, на какую же дату должна быть определена рыночная стоимость земельных участков (по аналогии) в Ростовской области. Если Президиум укажет, что надо определять рыночную стоимость на момент судебного решения, то все заявители будут вынуждены ходатайствовать о проведении повторных или дополнительных экспертиз в первой инстанции во втором круге разбирательств. Это самый длинный вариант — к сентябрю первые дела пройдут апелляцию. Если Президиум скажет, что определение рыночной стоимости должно осуществляться на момент формирования удельных показателей кадастровой стоимости, то в таком случае кассационная инстанция будет вынуждена изменить свое мнение и оставлять решение первой инстанции и постановления апелляционной без изменения.

N: — Получается, что предприниматели рискуют не успеть снизить налоги и за 2013 год, а с 2014 года уже будет действовать новая кадастровая стоимость?

Е.С.: — Решение суда применяется с момента его вступления в законную силу. С этой даты может быть пересчитан налог на землю или арендная плата. Новые удельные показатели кадастровой стоимости должны быть утверждены в 2013 году, а применяться будут с 01.01.2014, но у истцов будет на руках решение суда от 2013 года, которое не имеет срока давности (пока оно не будет отменено или изменено) и имеет большую юридическую силу, чем любой нормативный акт. На мой взгляд, им надо будет направлять решение суда в правительство Ростовской области и Росреестр с просьбой учесть это решение при формировании новых удельных показателей кадастровой стоимости. Если они будут все-таки завышены, придется опять подавать в суд, но это дело уже проще и быстрее. Владельцы участков в первые полгода после утверждения новой кадастровой стоимости могут оспаривать ее и в комиссии, но она может снизить ка­даст­ровую стоимость (если не внесут изменения) не более чем на 30%.

N: — Насколько обычно завышена кадаст­ровая стоимость по сравнению с рыночной?

Е.С.: — По этой теме я провел и веду около 50 дел. Обычно в промзонах Таганрога кадастровая стоимость завышена в 4–5 раз. Рекорд в моей практике — в 18 раз, это дело уже прошло апелляционную инстанцию. Я знаю людей, не являющихся индивидуальными предпринимателями, которые с 3 га (заросших бурьяном и находящихся у черта на куличках) платят земельный налог в размере 700 тыс. рублей в год (и это, к сожалению, далеко не предел), хотя в 2008 г. платили 100 тыс. руб.

N: — Какие типичные ошибки допускают истцы в подобных делах?

Е.С.: — Вначале неправильно формировались исковые требования, но сейчас этого уже практически нет. Из моих клиентов около 5% предоставляли «неправильные» документы (например, старый кадастровый паспорт) или делили земельный участок на несколько в период судебных тяжб, поэтому в удовлетворении их требований было отказано, а на апелляцию они уже не стали подавать. Насколько я знаю, некоторые истцы заходили в суд только с отчетом о рыночной стоимости без подтверждения его правильности со стороны экспертов СРО. Это затягивало процесс, потому что некоторые судьи даже при наличии одобрения СРО назначали еще и судебную экспертизу. Были ошибки, связанные с датой оценки, как мы считали на тот период.