Суды внимательно изучают отчеты оценщиков
Чтобы оспорить кадастровую стоимость (КС) земли в суде, надо представить качественный отчет об оценке с тщательно подобранными объектами-аналогами. Теперь судьи внимательно к ним присматриваются, а в случае сомнений назначают повторную экспертизу. Оценщики признают, что главная проблема — найти достоверную информацию об объектах-аналогах. Для ее решения необходимо использовать опыт сотрудничества оценщиков с властями, а также риелторами.
Участники рынка отмечают, что в течение 2014 года накал споров по поводу КС земли существенно спал.
— Уже делалась новая кадастровая оценка, и административные органы знали, что те, кто судится, фактически не получат экономии за счет снижения земельных платежей, — рассказал Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — Много решений было принято без сопротивления. Представители администраций не являлись на заседания, не подавали апелляционных жалоб. В результате сегодня предприятия в массовом порядке сталкиваются с предложениями со стороны оценщиков и юристов, компетенция которых неясна, но которые обещают золотые горы — «порешать» все вопросы с заинтересованными органами, оценить участки подешевле. В ряде случаев клиентов откровенно вводят в заблуждение.
В то же время сейчас переформировывается судебная практика, поскольку споры о КС перешли в компетенцию судов общей юрисдикции. Оспорить КС земли стало сложно не только в комиссии, но и в суде, поскольку судьи стали внимательнее вчитываться в аргументацию оценщиков, изложенную в отчетах, и меньше доверять положительным заключениям СРО.
— СРО может провести 2 вида экспертизы: на соблюдение стандартов оценки и на достоверность оценки, — сообщил Олег Козьменко, руководитель секретариата председателя 15-го Арбитражного апелляционного суда, на круглом столе «Процессуально-правовые и организационные вопросы взаимодействия суда, участников процесса и экспертных организаций при назначении и проведении судебных экспертиз». — Очень часто СРО, если их прямо не попросишь, проводят экспертизу на соблюдение стандартов оценки, потому что тогда не надо проверять объекты-аналоги. Суд начинает рассматривать использованные объекты-аналоги, и выясняется, что при оценке участка на периферии в качестве аналогов взяли участки в центре города, освобожденные от претензий третьих лиц. Суд видит очевидные пороки экспертизы. У суда возникает проблема: назначить экспертизу в СРО или назначить повторную экспертизу.
Оценщики подтверждают, что опыт арбитражных судей перенимают и суды общей юрисдикции.
— Я рада, что суды перестали смотреть на заключения СРО, которые говорят о том, что отчет выполнен правильно по формальным признакам, — заявила на круглом столе вице-президент Некоммерческого партнерства финансово-экономических судебных экспертов Алена Верхозина. — Сейчас суд въедается в конкретный объект-аналог: существует ли он. Главное в суде — доказать, что полученная стоимость существует на рынке.
Оценщик Татьяна Бачалдина, присутствовавшая на мероприятии, приводит слова судьи Ростовского областного суда Дмитрия Абрамова, который сообщил, что дела по новой оценке есть на рассмотрении, но по первым рассмотренным делам вынесены отказы по причине замечаний к отчету об оценке. Пока по новой оценке дел мало, но суд ожидает увеличения их числа.
Случается, что суды не доверяют представленному отчету об оценке и назначают уже судебную экспертизу. В таком случае Алена Верхозина рекомендует экспертам предоставлять экспертное заключение с приложением отчета об оценке, чтобы суд смог проанализировать оба отчета, т. е. сравнимые документы.
Участники рынка сходятся во мнении, что главная проблема оценщиков, в том числе и судебных экспертов, в подобных спорах — где найти объекты-аналоги. По словам гендиректора ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» Елены Гуниной, часто в качестве аналогов используются не реализованные объекты с реальными ценами сделок, а лишь цены предложения:
— Сейчас сделок очень мало, есть только высокие цены предложения.
— Бывает, что оценщик пишет объявление в газету, а потом берет указанный там объект за аналог, — приводит пример г-жа Верхозина. — В ряде стран если оценщик назначен судом выполнять экспертизу, ему дается информация о реальных ценах сделок из государственных источников.
Впрочем, в нашей стране уже тоже встречается подобная практика. По словам г-жи Верхозиной, оценщики и риелторы Калининграда договорились обмениваться данными. В результате оценщики приносят в суды материалы, заверенные печатями риелторских компаний.
— Оценочное сообщество должно объединиться и создать механизм накопления сведений о совершенных сделках. Возможно, в создании базы данных поучаствует правительство области, — считает Елена Гунина. — Например, для «Олимпстроя» (оценка объектов при изъятии. — N) была создана верифицированная база, которая принималась всеми. Наши отчеты проверяли чиновники Краснодарского края, которые работали с изъятием участков для «Олимпстроя», ни у кого не было вопросов к отчетам.
