Оценить и доказать

Многие оценочные компании помогают клиентам добиваться справедливости в имущественных судебных спорах в качестве специалистов или судебных экспертов. Нередко результаты работы разных оценщиков могут не совпадать, поэтому заказчику важно не ошибиться с выбором исполнителя. Участие оценщика в суде может понадобиться при любом имущественном споре. — В структуре заказов практически всех оценочных компаний оценка недвижимости занимает более 90%, — уверен Игорь Резниченко, директор ООО «Системы независимой оценки». — Это объясняется тем, что экономические интересы в данной сфере затрагивают большинство населения и организаций.

По поводу наиболее часто встречающихся случаев мнения экспертов разошлись. Одни говорят об актуальности оценки в разделе имущества при расторжении брака, наследовании, продаже доли в обществе, другие — об оспаривании сделок, изъятии имущества для госнужд. Некоторые отметили растущую популярность оспаривания кадастровой стоимости земли.

— Если говорить о тенденции использования стоимостной оценки, — замечает Роман Бабенко, руководитель проекта «Регистр оценщиков», — то она при объективно большой волатильности не прослеживается. Иногда оценщик помогает разрешить спор до суда.

— Результат внесудебного решения споров — это определенный статус доверия к оценщику как к специалисту, — уверен Олег Журиков, гендиректор ООО «Твой город».

Уже при подаче искового заявления требуется сформулировать сумму претензий.

— Документ, обосновывающий требования истца, может быть выполнен как в виде отчета об оценке, так и в виде заключения, — считает Павел Семенов, замгендиректора ООО ОК «Золотая цифра».

Существует три вида документов, которые готовят для суда специалисты в области оценки: заключение о стоимости объекта недвижимости, отчет об оценке и заключение судебного эксперта. Заключение о стоимости объекта никаким законом не регулируется и, соответственно, для суда имеет наименьший интерес.

— Заключение о стоимости можно назвать консалтинговой услугой только в том случае, если в нем не стоит четко определенная величина стоимости объекта, — считает Игорь Резниченко. — В противном случае это нарушение либо закона «Об оценочной деятельности» и соответствующих стандартов, либо законодательства, регулирующего экспертную деятельность. Вполне возможно, что в нем могут быть представлены некоторые аналитические материалы, свидетельствующие о возможных интервальных значениях стоимости объекта.

Отчет об оценке (регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ») имеет достаточную значимость для суда, если нет оснований сомневаться в стоимости и его не оспаривает какая-либо из сторон. Экспертное заключение (регулируется законом «О государственной судебно-экспертной деятельности») делают по назначению суда, но даже оно может вызвать сомнения у суда или сторон дела, и суд может назначить повторную экспертизу. По словам Валерия Романенко, управляющего партнера ООО «БизнесКонсалт», цена предварительного заключения составляет 10–30% от стоимости отчета об определении рыночной стоимости. Судебная экспертиза еще на 10–30% дороже.

— Как правило, для целей суда готовится экспертное заключение, — поясняет Елена Гунина, первый замгендиректора ООО «ЮРЦО — ВЕАКОН». — На самом деле абсолютно не важно, как называется этот документ, главное — чтобы то мнение, которое высказывает эксперт, было объективным, доказательным.

— Как показывает практика, для судов гораздо важнее не форма, а содержание экспертизы, — соглашается Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг».

Федеральные стандарты оценки предусматривают несколько видов стоимости объекта. В большинстве случаев в судах определяется рыночная стоимость.

При выборе оценщика эксперты советуют обращать внимание не только на возраст компании, деловую репутацию, но и на наличие штатных, а не привлеченных специалистов. О квалификации экспертов судить сложно.

— Один из наших клиентов сказал: «Мы обратились к вам после того, как проанализировали принятые решения суда по Ростовской области за последний квартал и отобрали тех экспертов, с чьим мнением суд согласился», — вспоминает Иван Иваненко, директор ООО «ОК “Квартал-эксперт”». — Если у вас еще нет знакомого оценщика, рекомендую руководствоваться этим правилом.

Большинство экспертов сходится на том, что уровень компетентности оценщика может быть подтвержден различными сертификатами, но, к сожалению, это не гарантия успеха клиента. Например, некоторые компании даже в своем названии заявляют, что специализируются на судебной экспертизе. Однако эксперты считают, что квалификация оценщиков в таких компаниях ничуть не выше, чем в других.

— В области экспертизы, связанной с недвижимостью, не только в Ростове, но и в стране все перевернуто с ног на голову, — поясняет Роман Бабенко. — Инженера готовят 5 лет, а оценщика в рамках профессиональной переподготовки на базе высшего образования учат полгода. Дипломированных судебных экспертов официально готовят за неделю с выдачей соответствующего документа.

Некоторые собеседники N считают большой проблемой то, что сегодня у оценщиков законодательно не существует специализации, потому что, получив диплом, можно оценивать все без исключения.

В процессе судебного спора встречаются ситуации, когда судья получает от сторон два отчета с разными цифрами и принимает решение о назначении экспертизы. Гораздо эффективнее для сторон совместно определиться с кандидатурой оценщика либо заявлять ходатайство о назначении экспертизы.

— Оценщик должен уметь не только определить стоимость, но и защитить результаты своей экспертизы в суде, причем часто — в двух или трех судебных инстанциях, — обращает внимание Александр Кориневский. — Это уже требует эксклюзивных знаний и существенно увеличивает трудоемкость процедуры.

Стоимость и продолжительность оценки некоторых видов имущества для суда