Недвижимость оценивают по-новому
Оценка недвижимости совершенствуется благодаря законодательным новациям. Однако на работу оценщиков по-прежнему пытаются влиять банкиры и чиновники.
Наиболее востребованный сегмент оценки недвижимости — это оценка для целей кредитования под залог. Часто залог объектов, неразрывно связанных с землей, в экономически успешных местах представляет интерес для банков.
— За последнее время более пятидесяти банков создали собственные залоговые службы, в которые рублем перетягиваются перспективные оценщики, — рассказывает Роман Бабенко, гендиректор ООО «НПО “Лаборатория экономического инжиниринга”», председатель правления ростовского реготделения Российского общества оценщиков. — На аутсорсинг (непосредственно оценочным компаниям) зачастую передаются только объекты с независимой оценкой, обусловленной законом «Об ипотеке».
— Банки стремятся влиять на процесс оценки имущества, использующегося в качестве залогов, — убежден Владимир Горбунов, руководитель ГК WEAKON PROPERTY GROUP. — При принятии решения о выдаче кредита они сами оценивают залог, оставляя независимым оценщикам самую сложную и неблагодарную работу. В случае же оценки залога при невыплаченном кредите (а таких случаев сейчас очень много) они нанимают оценщиков.
В процессе роста банковской конкуренции и снижения доходности коммерческих проектов, под которые формируются кредитные продукты, банки ищут способы снижения рисков и пытаются кредитовать более стабильных клиентов.
— Для этого некоторые банки стали более серьезно рассматривать оценщиков в качестве людей, приводящих стабильно работающих клиентов, — поясняет Роман Бабенко. — Идет расслоение оценщиков по способности увидеть и показать положительные и отрицательные моменты залогов. В залоговой оценке главенствующую роль играет способность быстро обратить недвижимость в деньги. Нужны оценщики, производящие первоначальную обработку информации и представляющие объект залога в формате, интересующем банк. Желанный оценщик вводит клиента в банк.
Стоимость услуг компаний, осуществляющих оценку с надлежащим качеством, находится примерно на одинаковом уровне, сообщили в ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор». Например, стоимость услуг по оценке квартиры составляет 3600 рублей.
— К сожалению, остается неразрешенным вопрос демпинга в оценочной деятельности, — считает Ирина Лагунова, гендиректор ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор». — Компании, имеющие в штате слабо подготовленных специалистов, без опыта работы берутся оказывать услуги по стоимости даже ниже затрат на подготовку отчета об оценке (см. сайт zakupki.gov.ru). Выборочный анализ представленной там информации показывает, что некоторые оценщики готовы оказывать услуги за цену, составляющую 2–40% от начальной цены контракта. При этом остается открытым вопрос о качестве этих услуг.
— Я жалею, что мы победили в конкурсе на оценку областного имущества, — рассуждает Владимир Горбунов. — Например, мы оцениваем для целей продажи или сдачи в аренду транспорт, землю предприятия областного подчинения, а чиновник требует от нас подогнать стоимость под кадастровую и повлиять на подходы и методы оценки. Чиновник ни в одном документе не подписывается, а диктует условия, поскольку чувствует свою безнаказанность. Например, когда мы оценивали участки в Сочи для целей изъятия по заказу «Олимпстроя», ни один чиновник не вмешивался в нашу работу.
По словам экспертов, достоверность оценки недвижимости повышается в т. ч. благодаря принятию в этом году федерального стандарта оценки недвижимости.
— При формировании стандарта учтены положения международных стандартов оценки, которые и ранее использовались ответственными оценщиками, — заявил Роман Бабенко. — Стандарт может удалить с рынка «временщиков», которые привыкли работать без оглядки на международные стандарты оценки.
Стандарт утвердил, что существует погрешность, диапазон, в пределах которого результат достоверен.
— Новое требование — обязательность проведения при оценке недвижимости анализа ее наиболее эффективного использования (АНЭИ), — рассказывает Ирина Лагунова. — Исключением является определение рыночной стоимости объектов недвижимости для ее внесения в государственный кадастр недвижимости, в этом случае объект оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Также АНЭИ встроенных жилых и нежилых помещений должен проводиться с учетом фактического использования других частей этого объекта. Все принятые в этом году законодательные и нормативные правовые акты Российской Федерации существенным образом отражаются на трудозатратах оценщика, что не может не сказаться на стоимости и сроках подготовки отчетов об оценке.
