На индивидуальное строительство смотрят строже
По наблюдениям ростовских риелторов, на рынке индивидуального жилищного строительства меняются требования к застройке.
— Раньше довольно распространенной была практика, при которой участок площадью 6 соток в садоводческих товариществах и 4,5 сотки в частном секторе делился и застраивался, — рассказал специалист по продаже домовладений, пожелавший остаться неназванным. — На участках по 2–3 сотки возводилось 2–3 домовладения. Цена на них была сравнительно невысокой, т. к. она зависит от размера участка. Такая плотная застройка нарушает нормы в сфере индивидуального жилищного строительства, но для Ростова это распространенная практика. В настоящее время требования Департамента архитектуры ужесточаются. Строить на 2 сотках будет уже нельзя.
По словам партнера адвокатского бюро «Хабеас корпус» Вадима Демичева, ужесточение требований Департамента архитектуры к индивидуальному жилищному строительству согласуется с позицией Верховного суда, впервые высказанной в Определении ВС РФ от 31 мая 2016 г.
№ 16-КГ16-18, а затем подтвержденной в пункте втором Обзора судебной практики ВС РФ.
— В своем обзоре судебной практики за 2016 год Верховный суд обозначил позицию: теперь раздел земельного участка, даже если он находится в собственности, невозможен, если образуемые участки получаются меньше, чем допускают параметры, указанные в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), — рассказал собеседник N. — Чтобы выяснить минимально допустимый размер земельного участка на конкретной территории, необходимо использовать данные, указанные в ПЗЗ.
— Для регистрации (т. е. для прописки) в садоводческих товариществах (СТ) необходимо оформлять перевод участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов и получать разрешение на строительство, — сообщил риелтор. — Кроме того, раньше указанные нормы не относились к участкам в СТ и эти территории активно застраивались. Сейчас требования для строительства домовладения действуют в равной мере и в частном секторе, и в СТ. Возведение домовладений на дачных участках теряет свои преимущества.
Это связано с изменениями в законе о «дачной амнистии». Хотя он продлен до 1 марта 2018 года, с этого года одно из ее важнейших положений — упрощенное оформление строений на землях садовых и дачных товариществ (домов, гаражей, бань) утратило силу.
С 1 января 2017 года основание для государственного кадастрового учета недвижимости в этих товариществах — технические планы строений (для этого следует обращаться в БТИ или к профильным специалистам — кадастровым инженерам) вместо деклараций, заполнявшихся владельцами самостоятельно.
